社區(qū)增值風(fēng)帆正起，經(jīng)營品類日益豐富：社區(qū)增值服務(wù)是基于客戶資源 再挖掘而產(chǎn)生的新的社區(qū)服務(wù)模式，作為物管行業(yè)第二增長曲線，有望 創(chuàng)造增量收入并改善單盤盈利模型，重要性持續(xù)提升。隨著物管公司持 續(xù)探索，近年社區(qū)增值服務(wù)延續(xù)高增勢頭，成為利潤貢獻重要來源。 2021H1 11 家主流物企社區(qū)增值服務(wù)收入 78.5 億元，同比增長113.2%， 毛利潤 33.7 億元，同比增長 104.9%；收入占比均值升至 18.2%，毛利 潤占比均值升至 26.9%。同時社區(qū)增值服務(wù)細分賽道持續(xù)豐富，現(xiàn)有品 類涉及社區(qū)傳媒、園區(qū)空間運營、社區(qū)零售、美居、房產(chǎn)經(jīng)紀等。 

規(guī)模為綱服務(wù)為本，自營合作模式各異：社區(qū)增值服務(wù)細分賽道篩選上， 需綜合考慮業(yè)主需求關(guān)聯(lián)度、賽道空間廣度、格局可優(yōu)化程度，同時關(guān) 注是否具備利用規(guī)模優(yōu)勢進行集采、推動規(guī)模效應(yīng)實現(xiàn)等特點，即以規(guī) 模為綱、以服務(wù)為本。物企對于自營/合作模式并無明顯偏好。通常自 營類業(yè)務(wù)具有資源屬性強、經(jīng)營門檻低等特點；合作類業(yè)務(wù)具有產(chǎn)業(yè)鏈 條較長、專業(yè)化程度較高等特征。物企存在通過收并購提升專業(yè)能力及 規(guī)模可能，社區(qū)增值服務(wù)各細分賽道亦存在聯(lián)動可能。考慮當前滲透程 度偏低，社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展仍舊大有可為，其中業(yè)主需求關(guān)聯(lián)度高、房 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈契合度較好領(lǐng)域或更具發(fā)展?jié)摿Α木唧w細分業(yè)務(wù)經(jīng)營模式 來看，社區(qū)傳媒及社區(qū)空間運營以自營為主，兩者結(jié)合下物企逐步形成 社區(qū)營銷全鏈條布局；社區(qū)零售、美居更偏平臺化，其中社區(qū)零售特點 在于便民核心下的差異化選品，美居在于通過集采優(yōu)勢爭取更具性價比 的家裝、家居產(chǎn)品；房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)當前發(fā)展重點則為提升專業(yè)能力。 

優(yōu)質(zhì)物企嶄露頭角，細分賽道各有所長：11 家主流物企中碧桂園服務(wù)、 世茂服務(wù)、綠城服務(wù)等具備一定規(guī)模優(yōu)勢，2021H1 收入 14、13.9、11.5 億元，毛利潤 9.3、5.1、3.1 億元。細分賽道對比來看，碧桂園服務(wù)發(fā) 展相對均衡，2021H1 社區(qū)傳媒、社區(qū)零售、美居、房產(chǎn)經(jīng)紀收入 4.2、 3.8、2.1、1.2 億元；綠城服務(wù)社區(qū)零售、房產(chǎn)經(jīng)紀相對突出，2021H1 收入 4.4、3 億元；旭輝永升服務(wù)美居、房產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展相對靠前，2021H1 收入 2.8、1.5 億元；保利物業(yè)美居相對較好，2021H1 收入 2.4 億元。