地產

看一眼新冠疫情，看一眼物流地產（租賃篇）

LOGISTICS PROPERTY

上次聊了投資，本期來講租賃。

我主要將租賃分成三個業(yè)務方向，冷鏈、三方物流和城市配送。如果有朋友想聊聊其他的，也可以給我留言。

新冠持續(xù)助燃冷鏈物流

對于冷鏈物流而言，新冠是一把熊熊大火。

很多人會說疫情會造成進口冷鏈業(yè)務萎縮，而進口冷鏈的主體是大宗貿易，這樣勢必會大幅度降低冷鏈倉庫的需求量。但我還是堅持我在另外一篇文章（搶菜難的“物流說”）里的觀點——進口冷鏈在過去、現(xiàn)在和將來，都會是冷庫最大的需求方之一。

隨著我們對新冠病毒的進一步了解，現(xiàn)在各大口岸已經上線了完備的消殺流程和設施場所，所以在進口的大宗冷鏈貿易方面，新冠病毒對其的負面影響將會是持續(xù)走低的。反而，隨著低流動性社會的出現(xiàn)，我們暫時會非常大的依賴于線上的凍品消費。而大多數線上平臺企業(yè)的凍品還是主要依靠進口冷鏈的支持，其中尤以牛羊肉為甚。

所以短期內，大宗冷鏈的進口需求依然會高企。

長期來看，疫情后會有相當一部分消費者會養(yǎng)成這種消費習慣，而留存下來，那么口岸型的大宗冷庫將會在將來的一段時間內持續(xù)保持長效穩(wěn)定的租賃需求增長。

另外，我始終堅持認為社區(qū)電商是一個必須存在但很難形成多頭共存的商業(yè)模式，所以那些疫情前已經陷入困境的社區(qū)電商企業(yè)群體，在結束了這波強勢運營后，必定會加速行業(yè)內的整合與并購。而整合浪潮之下，也肯定會出現(xiàn)新的公司去填補并購后剩余的部分市場空白。

那么對于倉庫而言，現(xiàn)有社區(qū)電商租用的項目就會同時出現(xiàn)退租和擴租的情況，或者形容成“換租”更為妥帖。

如果現(xiàn)有的企業(yè)作為收購方而一直保持競爭狀態(tài)，那么整合以后勢必會積極擴租以滿足更多的市場布局。反之，房東們可能就要面臨大規(guī)模的退租問題了。

而這幾年已經明顯出現(xiàn)倉庫供不應求的醫(yī)藥物流，受到疫情影響的增持，供需關系會進一步傾斜。

醫(yī)藥倉庫受到專業(yè)資質和成本投入的影響，一直以來都是倉儲業(yè)態(tài)中較為稀缺的產品，我也在之前的文章中做過專門的分析（因為疫情想到了醫(yī)藥倉庫）。

而隨著這次疫情中所暴露出來第三方醫(yī)藥物流企業(yè)缺失的問題，相信今后無論是在政策層面還是資本層面，都會加強對第三方醫(yī)藥物流企業(yè)的開放和投入。但是這種行為肯定不會以降低專業(yè)門檻的進入標準為代價。所以在第三方醫(yī)藥物流企業(yè)的潛在高增長下，以高標庫為基礎所改建的合規(guī)性醫(yī)藥倉庫會成為各大城市主要的新增長領域。

三方物流迎來結構性調整

受到疫情沖擊最為明顯的是三方物流，特別是外貿方向的三方物流。

此前，在全球主要生產型國家因為疫情而紛紛停止運行的情況下，國內由于管控良好，而再度成為了全球產品生產的中心。

曾經受到出口貨量持續(xù)下滑影響的各個班輪公司，仿佛一夜回到了鼎盛時期，周周爆艙、運費沖天。正是由于貨量暴增但艙位不足的緣故，以上海為首的港口型倉庫瞬間被塞的滿滿當當。臨港區(qū)域內更是一庫難求。

而在這次上海疫情影響下，可以預見的是，此類情況肯定會發(fā)生變化。

首先，上海作為全球物流分撥中心或亞太物流分撥中心的地位會被撼動。

疫情在供應鏈層面所造成的結果必然是全球化向區(qū)域化的轉變，而上海為期一個月時間的全面封閉也在某種程度上加速了這種轉變的發(fā)生。以上海作為集散中心的產品會被東南亞分流，哪怕他們的效率成本可能無法和上海媲美，但是至少保證了雞蛋不會被放在一個籃子里。

所以上海可能不再會成為國際物流的集拼中心，大型跨國企業(yè)會縮減倉庫面積以降低未知風險。

然后，對于無法“走出去”設立其他物流節(jié)點的企業(yè)而言，必定會在保留上海作為主要物流中心的前提下，在環(huán)滬支線港口設立次節(jié)點，或作為備用或作為分流。

其中以“滬太通”功能下的太倉港最為利好。

這種分流會將原本上海獨大的物流局面，改變成一主一副搭配多個從屬的結構。

最后，當上海完成全球分撥中心向區(qū)域物流中心的轉變后，之前退出的倉庫面積會被區(qū)域型物流企業(yè)所填補。這些業(yè)務會更多注重在亞洲內分撥、國際單線出口或國內沿海捎帶等方向。

所以，上海外貿型的三方物流在倉庫需求方面會發(fā)生結構性調整。這種調整未必會造成倉庫面積的大量空置，但是會使上海在供應鏈的優(yōu)先級和物流的中心化層面被降低。

說句大白話就是，上海在打造全球航運中心的道路上遇到了阻礙。具體這個阻礙是暫時絆了一跤，還是走進了岔道，亦或是走反了方向，現(xiàn)在還未曾可知。

  城市配送物流企業(yè)的縱向一體化戰(zhàn)略

因為主要還是看上海，所以暫且把這塊歸為城市配送。

封閉的生活對線上消費的促進是毋庸置疑的。無論是消費習慣的加深還是受眾群體的進一步擴大，線上消費已經拓展到了幾乎所有品類。

而這部分消費的線下實現(xiàn)，就必須依托于城市配送的服務。

不管是常規(guī)產品的快遞服務還是生鮮產品的即時配送，它們對于城市倉庫的需求將會繼續(xù)維持高速增長。

但是受到上海高昂地價的影響，所有的物流地產開發(fā)商都會將土地利用最大化，而這種最大化作用下的倉庫產品往往會不太適合城市配送企業(yè)的使用要求。

另外，再加上上海各區(qū)、各鎮(zhèn)政府對于經濟指標、尤其是稅收貢獻有著非常強硬的考核標準，以及對入駐企業(yè)的業(yè)態(tài)有非常嚴格的要求，這就造成了絕大多數城市配送物流企業(yè)無法使用大部分高標庫作為載體。

這也是現(xiàn)在上海物流地產市場上有趣的現(xiàn)象——需求和供應在體量上是匹配的，但是中間卻隔著一層透明玻璃。

所以這部分龐大的增量就不得不轉向那些“有關系”、“能搞定”的私人業(yè)主或二房東的項目了。

未來，隨著這些倉庫在合規(guī)性和安全性上的問題日益顯現(xiàn)，城市配送的租賃方向仍然會轉回到合規(guī)高標庫的道路上來，但是走法肯定會改變。

對于頭部的城市配送企業(yè)而言，以縱向一體化戰(zhàn)略搭配屬地化經營的模式會成為主流。

對于物流企業(yè)而言，縱向一體化戰(zhàn)略是指在物流業(yè)務中深入到前向和后向的產業(yè)運營中去。比如自建倉庫、車隊等等。

在現(xiàn)有物流地產開發(fā)商的倉庫結構無法滿足企業(yè)需求的情況下，自建倉庫是解決供應關系、增加業(yè)務壁壘的有效手段。

而對于政府的經濟指標要求，企業(yè)會逐漸將屬地化經營作為解決方式，以自身稅收貢獻實現(xiàn)在當地正常運作的條件。

所以對于物流地產開發(fā)商而言，上海項目逐漸失去城市配送類型企業(yè)的租賃體量是顯而易見的。無論他們是否會憑借足量的資本進行戰(zhàn)略捆綁，基于物流業(yè)務本身的邏輯都不會為這部分需求帶來多大幫助。

上海作為國內最有物流基因的城市，無疑受到了這次疫情的重創(chuàng)。并且可以想見的是，這個創(chuàng)傷很難在極短的時間內迅速恢復。但是也正是由于上海擁有深厚的物流底蘊，而不至于使得整體情況跌到谷底。

無論供應鏈是否會從國際化向區(qū)域化轉變，上海始終會處在鏈條的關鍵節(jié)點上。即使可能會在幾年內失去競爭物流中心的條件，但是上海先天的地理位置和產業(yè)支撐都會在最短的時間內使其重新踏上正確的軌道。

而我們這些物流從業(yè)者需要做的，就是始終堅定地相信，上海依然會成為整個中國甚至整個世界最重要的物流中心城市。