歷經(jīng)疫情風(fēng)浪的淘洗，物流地產(chǎn)將換上什么樣的“新裝”？

政策暖風(fēng) 一超多強(qiáng)

消費(fèi)升級(jí)新時(shí)期，電商零售新增長(zhǎng)，為倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求帶來(lái)增量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流面積約5.5億平方米，現(xiàn)代化物流設(shè)施1.1億平方米，占比20%。伴隨電商爆發(fā)式增長(zhǎng)，根據(jù)研究，同等交易規(guī)模下電商對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求是傳統(tǒng)零售的3倍，而且其對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)配套設(shè)施等方面要求更高。據(jù)此前統(tǒng)計(jì)，中國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)面積達(dá)到9.98億平方米，投入使用的高標(biāo)倉(cāng)面積約3,000萬(wàn)平方米，每年增速約40%~60%，預(yù)計(jì)到2020年，高標(biāo)倉(cāng)的面積將達(dá)到1.4億平方米，但供應(yīng)量?jī)H為5,600~6,600萬(wàn)平方米。

近年來(lái)，在嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地和耕地背景下，土地供需矛盾日益突出，受此影響，中國(guó)逐年下調(diào)城市工業(yè)用地指標(biāo)。值得注意的是，雖然用地政策不斷收緊，但鑒于物流行業(yè)發(fā)展水平難以滿足日益增長(zhǎng)的需求，國(guó)家同時(shí)就物流行業(yè)出臺(tái)了系列扶持政策。例如，此前國(guó)家施行《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》后隨即出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，尤其近年更為頻繁，為行業(yè)營(yíng)造了良好的成長(zhǎng)環(huán)境?？梢?jiàn)，物流地產(chǎn)雖然從整體上拿地面積受限，但依然得到國(guó)家政策的大力支持，成了眾資本家趨之若鶩的“綠洲”。

目前中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)"的市場(chǎng)格局，以普洛斯為首，截至2019年第一季度，普洛斯市場(chǎng)份額達(dá)到了33.0%，萬(wàn)緯、易商、宇培市場(chǎng)份額分別為6.1%、6.0%、5.6%；嘉民、安博、寶灣、平安、豐樹(shù)則分別占有市場(chǎng)份額為5.3%和4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。整體而言，普洛斯、嘉民、安博、豐樹(shù)等外資物流地產(chǎn)企業(yè)因運(yùn)營(yíng)管理、資本運(yùn)作等方面領(lǐng)先于本土企業(yè)，占據(jù)了近半市場(chǎng)份額達(dá)47.3％。普洛斯作為亞洲最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，業(yè)務(wù)覆蓋中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西等多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，物業(yè)總面積超過(guò)7,300萬(wàn)平方米。其中，普洛斯在中國(guó)地區(qū)運(yùn)營(yíng)的高端倉(cāng)儲(chǔ)面積超過(guò)2,000萬(wàn)平方米，其他物流地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的高端倉(cāng)儲(chǔ)面積在250~400萬(wàn)平方米之間，如嘉民280萬(wàn)平方米左右，宇培約240萬(wàn)平方米。

多方競(jìng)爭(zhēng) 多元發(fā)展

隨著倉(cāng)儲(chǔ)需求日漸凸顯，物流地產(chǎn)受到多方關(guān)注，房地產(chǎn)、電商、金融機(jī)構(gòu)、零售等企業(yè)紛紛涌入，由此物流地產(chǎn)進(jìn)入?yún)⑴c者眾多、多樣化競(jìng)爭(zhēng)的階段。具體來(lái)看，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流運(yùn)營(yíng)及在建物流地產(chǎn)面積超過(guò)1,000萬(wàn)平方米；京東是布局物流地產(chǎn)最早的電商企業(yè)，旗下倉(cāng)儲(chǔ)面積已超過(guò)1,700萬(wàn)平方米，菜鳥(niǎo)倉(cāng)儲(chǔ)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，蘇寧倉(cāng)儲(chǔ)面積超過(guò)1,000萬(wàn)平方米；平安不動(dòng)產(chǎn)2014年開(kāi)始布局，如今旗下園區(qū)項(xiàng)目已超過(guò)20個(gè)；東百集團(tuán)2016年開(kāi)始涉足物流地產(chǎn)，2019年已在沿海各大經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上運(yùn)營(yíng)管理的物流項(xiàng)目12個(gè)，建筑面積134.09萬(wàn)平方米。

新時(shí)代物流大生態(tài)平臺(tái)

作為中國(guó)市場(chǎng)最早啟動(dòng)智慧物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的締造者，2017年5月，普洛斯在中國(guó)已竣工物流倉(cāng)儲(chǔ)面積1,750萬(wàn)平方米，到目前普洛斯及旗下品牌環(huán)普在全國(guó)42個(gè)戰(zhàn)略性區(qū)域市場(chǎng)投資、開(kāi)發(fā)并管理著362個(gè)物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積（包括在建）達(dá)4,000萬(wàn)平方米，覆蓋了中國(guó)主要的物流樞紐，如北京、上海、深圳、成都、廣州、天津等，在中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)占鰲頭。

截至2020年6月，普洛斯在中國(guó)擁有并經(jīng)營(yíng)占地約6,168萬(wàn)平方米，建筑面積共計(jì)約4,245萬(wàn)平方米，價(jià)值約286億美元的物流基礎(chǔ)設(shè)施，已建成的倉(cāng)儲(chǔ)面積約為2,897萬(wàn)平方米。而且不同于傳統(tǒng)企業(yè)“貴錢(qián)賤用”，普洛斯采取“物流+金融”發(fā)展模式，提供全方位、一站式的標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈金融和產(chǎn)業(yè)投資相互幫襯，促進(jìn)公司產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈互利共贏；并通過(guò)旗下際鏈科技，大規(guī)模使用IoT，實(shí)現(xiàn)園區(qū)可視化智慧化運(yùn)作，致力打造新時(shí)代的物流大生態(tài)平臺(tái)，讓資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為服務(wù)。

“萬(wàn)緯”+“普洛斯”物流格局

房地產(chǎn)企業(yè)拓展冷鏈版圖的野心，從萬(wàn)科形成“萬(wàn)緯”+“普洛斯”物流地產(chǎn)格局便可窺見(jiàn)一斑。2015年萬(wàn)科正式成立萬(wàn)緯物流，加速發(fā)展物流板塊，三年后成功參與普洛斯私有化，以自身開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及資源優(yōu)勢(shì)與普洛斯高效的物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)及卓越的管理能力形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，攜手打造全球最大物流地產(chǎn)平臺(tái)，進(jìn)一步完善萬(wàn)科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。

萬(wàn)緯物流是萬(wàn)科進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)而成立的品牌，堅(jiān)持以客戶需求為導(dǎo)向，提供定制化解決方案，致力成為物流地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。目前，萬(wàn)偉物流地產(chǎn)項(xiàng)目主要布局在三大經(jīng)濟(jì)圈與中西部重點(diǎn)城市，進(jìn)駐45個(gè)城市、服務(wù)700家客戶，運(yùn)營(yíng)及在建總面積1,056萬(wàn)平方米、運(yùn)營(yíng)及在建項(xiàng)目134個(gè)。2016年，萬(wàn)緯物流進(jìn)一步拓展至冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)，2018年7月，萬(wàn)緯物流并購(gòu)太古冷鏈，實(shí)現(xiàn)冷鏈規(guī)模及運(yùn)營(yíng)能力升級(jí)，網(wǎng)絡(luò)覆蓋中國(guó)一線城市及內(nèi)陸核心港口城市，提供一站式溫控物流服務(wù)。

電商物流地產(chǎn)的表率

京東是電商企業(yè)涉足物流地產(chǎn)行業(yè)的典型，不同于專(zhuān)業(yè)物流地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)，京東的物流地產(chǎn)主要服務(wù)自身物流業(yè)務(wù)，截至2018年，京東在全國(guó)運(yùn)營(yíng)超過(guò)550個(gè)大型倉(cāng)庫(kù)，面積約1,200萬(wàn)平方米。同年京東物流“亞洲一號(hào)”達(dá)到16座，投用了全國(guó)規(guī)模最大的機(jī)器人倉(cāng)群，數(shù)量超50個(gè)。

2020年1月，京東集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理的京東物產(chǎn)與新加坡政府投資公司（GIC）再次合作成立第二只物流地產(chǎn)基金，以建設(shè)更多物流基礎(chǔ)設(shè)施。截至2020年3月，京東物流在全國(guó)共運(yùn)營(yíng)超過(guò)730個(gè)倉(cāng)庫(kù)，包含京東物流管理的云倉(cāng)面積在內(nèi)，倉(cāng)儲(chǔ)總面積約1,700萬(wàn)平方米。

金融機(jī)構(gòu)搶灘物流地產(chǎn)

2014年收購(gòu)總建筑面積約90,000平方米的成都新地空港物流園，可視作平安不動(dòng)產(chǎn)正式進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)志性事件。截至2015年11月，平安不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)發(fā)了成都龍泉與成都空港等物流地產(chǎn)項(xiàng)目，在全國(guó)29個(gè)節(jié)點(diǎn)城市投資打造物流智慧園，形成網(wǎng)絡(luò)體系。同時(shí)，平安不動(dòng)產(chǎn)設(shè)計(jì)了地產(chǎn)基金模式，在工業(yè)產(chǎn)業(yè)園基地引入運(yùn)營(yíng)公司合作，扮演資產(chǎn)管理角色。

近年平安不動(dòng)產(chǎn)在物流領(lǐng)域動(dòng)作頻頻，以深圳和上海為雙總部的深圳平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流有限公司在全國(guó)各地大量購(gòu)買(mǎi)物流土地，在兩年半時(shí)間里，迅猛拓展業(yè)務(wù)版圖，對(duì)外投資了28家企業(yè)，比如濟(jì)南安華倉(cāng)儲(chǔ)、貴州平華倉(cāng)儲(chǔ)、柳州倉(cāng)儲(chǔ)、湖南安信倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)沙平端倉(cāng)儲(chǔ)等。目前，平安不動(dòng)產(chǎn)在全國(guó)并購(gòu)或自建約30個(gè)園區(qū)，面積達(dá)400萬(wàn)平方米。

零售業(yè)掘金物流地產(chǎn)

零售企業(yè)涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域，成為行業(yè)新生力量，東百集團(tuán)的貢獻(xiàn)不容忽視，2016年?yáng)|百集團(tuán)確立重點(diǎn)發(fā)展物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)，截至2019年新簽約物流項(xiàng)目5個(gè)，建筑面積54.87萬(wàn)平方米。2020年上半年，東百集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及儲(chǔ)備中的物流項(xiàng)目16個(gè)，建筑面積約164.69萬(wàn)平方米，同時(shí)加快全國(guó)物流產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)布局，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，滿足倉(cāng)儲(chǔ)物流升級(jí)需求。

在運(yùn)營(yíng)方面，東百集團(tuán)圍繞輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思路，采用“投-建-招-退-管”的閉環(huán)運(yùn)作模式，致力打造滿足現(xiàn)代物流高端倉(cāng)儲(chǔ)需求的“現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)平臺(tái)”，通過(guò)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化、定制化的供應(yīng)鏈體系解決方案，在源頭保障貨物倉(cāng)儲(chǔ)與配送，逐步建立以“人”為需求、體驗(yàn)為中心的“人-場(chǎng)-貨”新架構(gòu)。

近年來(lái)，電商業(yè)務(wù)不斷推動(dòng)高端倉(cāng)儲(chǔ)的發(fā)展，根據(jù)戴德梁行預(yù)計(jì)，2020年中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)供需缺口約1億平方米。2020年初，新冠疫情一定程度上影響了物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)，推高了高標(biāo)倉(cāng)的空置率；另一方面，新冠疫情改變了消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和場(chǎng)景，生鮮食品、冷鏈醫(yī)藥的物流倉(cāng)儲(chǔ)、配送需求呈幾何式增長(zhǎng)，同時(shí)制造業(yè)產(chǎn)地多元化，供應(yīng)鏈更加注重抗風(fēng)險(xiǎn)能力，釋放更多冷庫(kù)及倉(cāng)庫(kù)的需求。據(jù)此推算，冷鏈物流將成為物流地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的強(qiáng)勁驅(qū)動(dòng)力，而疫情帶來(lái)的刺激促使倉(cāng)儲(chǔ)物流更加重視智能化，高標(biāo)倉(cāng)、冷鏈倉(cāng)、智慧倉(cāng)儲(chǔ)或?qū)⒊蔀槲锪鞯禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新風(fēng)口。