韓雪峰 | 物流沙龍特邀專家、庫士會(huì)物流園區(qū)專家智庫成員，關(guān)注貨運(yùn)、醫(yī)藥物流等領(lǐng)域。業(yè)界稱“物流打字機(jī)”，在物流沙龍平臺(tái)長期發(fā)布優(yōu)質(zhì)文章，其中數(shù)篇關(guān)于物流園區(qū)的解讀受到高度關(guān)注。

韓雪峰

《物流園區(qū)的創(chuàng)新與變革》

本文來源：根據(jù)2017.11.11《物流人看園區(qū)》系列第一期分享《物流園區(qū)的創(chuàng)新與變革》整理。

原內(nèi)容總時(shí)長約50分鐘，約15000字，本文為簡略版本。如需獲取原內(nèi)容可點(diǎn)擊文末【閱讀原文】。

物流園作為線下物流人生活工作生活的場所，

其實(shí)從我們內(nèi)心來講，

是希望他越來越好，

不斷的為我們物流人去服務(wù)，

能夠不斷的去改變這個(gè)行業(yè)，

而且能夠不斷的讓物流人能夠?qū)崿F(xiàn)自我的價(jià)值增長，

與園區(qū)一同成為行業(yè)內(nèi)的中堅(jiān)力量。

韓雪峰

一、當(dāng)下物流園區(qū)面臨的一些主要的問題

1. 地理位置：大部分園區(qū)處于城市邊緣的地帶，面臨經(jīng)常性拆遷的問題，這也是物流企業(yè)中，尤其是中小微物流企業(yè)面臨的最大的問題

2. 歷史遺留問題：城市的物流園區(qū)有一部分是歷史形成的，其中很多等于政府默許，但是沒有給一些合法的地位

3. 園區(qū)經(jīng)營不善：部分招商嚴(yán)重不足的問題、物業(yè)管理水平上是有待于提高的

4. 服務(wù)能力有限：很多區(qū)域的信息化還沒有辦法為租戶提供互聯(lián)互通的服務(wù)；服務(wù)的產(chǎn)品，只有租金的單一收入，在同質(zhì)化競爭上面臨著很大的壓力

5. 面臨挑戰(zhàn)：一線城市的土地資源相對(duì)緊缺，對(duì)于園區(qū)的附加值提出很高的要求

6. 風(fēng)險(xiǎn)：比如說借貸的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致一些園區(qū)關(guān)轉(zhuǎn)并等等

二、為什么現(xiàn)在越來越多人開始關(guān)注園區(qū)？它主要的價(jià)值體現(xiàn)在哪里？

1. 今天的物流園區(qū)，它最大的一個(gè)價(jià)值，是實(shí)現(xiàn)了物流企業(yè)尤其是中小微物流企業(yè)的線下集聚，這種線下的物理集聚把社會(huì)物流作為一個(gè)整合和融合的對(duì)象。

2. 這種物理集聚，將物流的三個(gè)最主要的要素：人、車、貨，能夠快速的融合在一起。

3. 在整合園區(qū)以后能夠?qū)崿F(xiàn)精準(zhǔn)的定位。這個(gè)定位主要是在租戶上，我們可以把它定義為成：信息部、黃牛；個(gè)體運(yùn)力；中小微的物流企業(yè)。如今天很多做互聯(lián)網(wǎng)+平臺(tái)，尤其是做互聯(lián)網(wǎng)+平臺(tái)整合物流園區(qū)的這些平臺(tái)里面，把這三者要素都完美地結(jié)合在了一起，形成了一個(gè)非常好的價(jià)值增值的服務(wù)。

三、主流的物流園區(qū)類型

1. 專線集貨型市場，這種專線集貨的市場在當(dāng)下比較普遍，而且數(shù)量很多。

2. 貨運(yùn)綜合型市場，這種貨運(yùn)綜合性市場，不僅僅是一個(gè)專線的集匯，還涵蓋了其他諸多類型。

3. 停車場，一種相對(duì)簡單的類型，這些散落在城市里的停車場它也是有物流集聚的作用的，只不過它集聚作用都是以一些大宗物品和散貨為主。

4. 綜合型物流園，綜合性的物流園與前面的綜合市場最大的區(qū)別就在于這種綜合物流園，為主是在國家政策資金支持下的一些園區(qū)，比如一些大型的這種鋼鐵物流園、一些邊境城市如滿洲里、青島、青州的一些綜合性物流園。

5. 倉儲(chǔ)加停車場的園區(qū)，這是一種非常具有特殊性的園區(qū)。

四、物流人眼里的園區(qū)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

第一，地理位置是否優(yōu)越，是否能夠?qū)崿F(xiàn)貨物的快速流動(dòng)，而且這種優(yōu)越的地理位置是否在城市里符合整體物流成本的這種大幅的降低

第二，穩(wěn)定的租期

第三，價(jià)格

第四，很多物流人看園區(qū)的時(shí)候，有一個(gè)簡單的馬斯洛的基本要求：

• 是否可以滿足最簡單的基礎(chǔ)和心理需求，前面講到了三個(gè)，這就最簡單的需求。因?yàn)檫@就有了生活工作和交易的場所。滿足了前三個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)以后這就是一個(gè)集聚物流要素的社區(qū)經(jīng)濟(jì)典型。每一個(gè)物流園區(qū)里無論它的面積大小，都涵蓋了整個(gè)物流交易方方面面。

第五，在評(píng)價(jià)物流園區(qū)的時(shí)候，物流人還有一個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：希望能夠依托物流園區(qū)實(shí)現(xiàn)自己生意越來越好，也就等同于他把整個(gè)的自己的發(fā)展企業(yè)的發(fā)展跟物流園區(qū)完全地綁在了一起，希望這些物流園區(qū)能夠幫助自己快速成長，尤其是一些助力專線企業(yè)快速成長的產(chǎn)品的融入。

五、為什么現(xiàn)在物流行業(yè)能夠快速的變革，能夠快速創(chuàng)新，同時(shí)為什么物流園區(qū)能夠這么快的引起大家的注意？

曾有一些看法認(rèn)為新型的APP，會(huì)在一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上把物流園區(qū)徹底的消弱或者是說消滅。我的個(gè)人意見是，APP能消滅物流園區(qū)的可能性很小，但是我也一直想象一個(gè)場景：這些新型的工具一定是物流園區(qū)的伙伴，而且一定能夠跟這些線下的物流園區(qū)形成一個(gè)很好的互動(dòng)。

為什么要這么講？因?yàn)檫@些快速的發(fā)展源于兩個(gè)普及：

• 互聯(lián)網(wǎng)快速的普及，如果沒有互聯(lián)網(wǎng)快速的普及，今天我們很多的物流園區(qū)，它依然就是一個(gè)單個(gè)的個(gè)體。今天我們很多的所謂的商業(yè)模式，如果沒有互聯(lián)網(wǎng)的快速普及，它依然只是一種想法，沒有辦法落地，所以互聯(lián)網(wǎng)的快速普及讓物流行業(yè)帶來了給物流行業(yè)帶來了一個(gè)快速發(fā)展和快速變革的機(jī)會(huì)。

• 互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)智能的快速的普及，更加的助力的我們實(shí)現(xiàn)了行業(yè)的變革。

其實(shí)移動(dòng)智能跟互聯(lián)網(wǎng)快速普及以后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)原有的園區(qū)已經(jīng)開始受到了沖擊，比如移動(dòng)智能已經(jīng)能夠讓這些信息部、黃牛在家里就能夠?qū)崿F(xiàn)一站式的辦公，不再用去園區(qū)里面去在那里發(fā)消息；移動(dòng)智能的普及以后，讓我們的運(yùn)力方式也發(fā)生了根本性的變化，不再像以前我們要面對(duì)面的去談，只要我們在移動(dòng)智能APP上下一個(gè)單，找到相對(duì)應(yīng)的這些運(yùn)力的撮合平以后，我們就能實(shí)現(xiàn)運(yùn)力的尋找。這些給物流園區(qū)帶來一個(gè)最大的沖擊，就是它的租金和它的增值服務(wù)在減少。

再看，由于互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)智能的快速普及，我們在這個(gè)行業(yè)里面出現(xiàn)了一個(gè)新型的名詞叫平臺(tái)，那這些平臺(tái)依托著互聯(lián)網(wǎng)的快速的擴(kuò)展性以及能夠讓鏈接陌生人的特殊性，迅速打開了物流行業(yè)里面變革和創(chuàng)新的魔盒，這個(gè)魔盒一旦打開，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)物流行業(yè)真正的迎來了一個(gè)快速更迭的這么一個(gè)時(shí)期。

六、物流園區(qū)變革與創(chuàng)新的關(guān)鍵點(diǎn)

物流園區(qū)的合理布局是關(guān)鍵，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)很多的園區(qū)不是太簡單就是太高大上，對(duì)我們物流來講并不是最佳的合理性。比如很多人把倉變成平倉，但這是不是所有企業(yè)都需要的？

同時(shí)，很多人在做園區(qū)的時(shí)候把園區(qū)的業(yè)務(wù)想的非常簡單，其實(shí)園區(qū)內(nèi)的主營業(yè)務(wù)才是這個(gè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展最重要的底座?，F(xiàn)在很多人被互聯(lián)網(wǎng)沖昏頭腦，認(rèn)為很多的主營可以忽略不計(jì)。玩流量玩?zhèn)蚪?，但是在傭金流量之前你要有這個(gè)能力，你要切入到這個(gè)物流園區(qū)內(nèi)的交易的場景，你才能夠?qū)崿F(xiàn)你額外的增值收入。

我們倡導(dǎo)的是一個(gè)多元化增值服務(wù)成為粘性的抓手。

這里的增值服務(wù)在當(dāng)下我們把它理解成幾種產(chǎn)品：

• 第一，連鎖型的園區(qū)。連鎖型的園區(qū)對(duì)于我們針對(duì)于我們很多中小微企業(yè)來講，它就等同于是一個(gè)網(wǎng)絡(luò)的延伸者，等同于在這個(gè)園區(qū)內(nèi)就可以實(shí)現(xiàn)一點(diǎn)發(fā)全國的一個(gè)運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的搭建。

• 第二，中大型的物流園區(qū)在當(dāng)?shù)爻鞘卸加兄軓?qiáng)的信用的背書能力，他用這種信用背書的能力參與了實(shí)際的招投標(biāo)和攬貨的業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)通過園區(qū)內(nèi)的智慧系統(tǒng)，分給園區(qū)內(nèi)的專線、運(yùn)力；這種增值服務(wù)是專線企業(yè)、運(yùn)力企業(yè)最愿意看到的。

• 第三，金融。物流業(yè)就兩業(yè)聯(lián)動(dòng)是最緊密的。一個(gè)是制造業(yè)，制造業(yè)制造出的產(chǎn)品，那是我們的上帝，我們要把它運(yùn)出去，那是我的收入。第二個(gè)就是金融。我們?nèi)慷际乾F(xiàn)金交易，很多的時(shí)候跟客戶可以實(shí)現(xiàn)月結(jié)季度結(jié)，跟運(yùn)力也可以實(shí)現(xiàn)月結(jié)，但是對(duì)外雇運(yùn)力一定是現(xiàn)結(jié)，憑簽單結(jié)算或者是先付70%簽單返回再付30%，因此和金融行業(yè)也是緊密相連。

單一體現(xiàn)在兩個(gè)方面，單一的個(gè)體以及收入的單一。因此現(xiàn)在很多園區(qū)老板開始形成聯(lián)盟，開始形成平臺(tái)型的組織，他們都希望將自己從單一的獨(dú)立個(gè)體鏈接成了一個(gè)小型的網(wǎng)狀，希望轉(zhuǎn)變成一個(gè)渠道的商人。

如何理解渠道？舉個(gè)例子，渠道鏈接的目的是什么？當(dāng)下很多的平臺(tái)引起鏈接的第一個(gè)目的就希望能夠打通之間的渠道。這種渠道。很多人把它叫地網(wǎng)，這種地網(wǎng)說得直接一點(diǎn)，就是一個(gè)運(yùn)力的鏈接方式。這種運(yùn)力的鏈接方式，怎么能夠更加有效的我們園區(qū)的租戶集合在一起，這是一個(gè)真正的命題。這種命題在當(dāng)下備受爭議，也是具有極大誘惑力，因?yàn)橐坏┏蔀榍郎叹偷韧诳刂屏藦腁點(diǎn)到B點(diǎn)的這整個(gè)的運(yùn)輸通道。

很多物流園區(qū)創(chuàng)新的時(shí)候都做了線上的虛擬的物流園區(qū)平臺(tái)，那這種虛擬的物流園區(qū)平臺(tái)，只能夠?qū)崿F(xiàn)線上產(chǎn)品的可視化，沒有辦法實(shí)現(xiàn)線上產(chǎn)品線下化，也就是整個(gè)物流交易場景的實(shí)時(shí)化，沒有辦法在線下體現(xiàn)。

舉個(gè)例子說，很多的園區(qū)原先是是把腿放在桌子上翹著二郎腿，你來交租金，我就租給你，你不交租金我就空著，現(xiàn)在，我們現(xiàn)在把坐商變成了行商，走出去，而且是要宣傳到位，要把這些潛在的包括簽約的包括未來可以成為合作伙伴的這些人要找到，因?yàn)閷?shí)體的體驗(yàn)已經(jīng)決定了這個(gè)園區(qū)在當(dāng)下是不是能夠招商招的滿是不是能夠影響更多人跟你合作。

物流園區(qū)是靠著服務(wù)和實(shí)際管理帶來效益的場所。它不是一個(gè)提款機(jī)，園區(qū)更像是我們打工的過程，要經(jīng)歷1號(hào)到30號(hào)的時(shí)間，沒有這么一個(gè)漫長的過程，是沒有辦法實(shí)現(xiàn)它快速的帶來收益的，所以做物流園區(qū)一定是靠著腳踏實(shí)地，靠著服務(wù)才能帶來收益帶來新的創(chuàng)新。

個(gè)人認(rèn)為說物流園區(qū)連鎖經(jīng)營，只是你成功的一個(gè)點(diǎn)，但他并不是你最關(guān)鍵的點(diǎn)，但個(gè)體園區(qū)很難形成主流，這是一個(gè)真正的現(xiàn)實(shí)，如果個(gè)體園區(qū)想把它做得多大，其實(shí)難度還是比較大的。

我曾去山東青州，那里有行業(yè)內(nèi)的一個(gè)5A級(jí)的物流園區(qū)，它就是一個(gè)單個(gè)個(gè)體的園區(qū)，園區(qū)經(jīng)營也非常好，園區(qū)負(fù)責(zé)人說“我沒有想把它做到全國去，我就想把它做成一個(gè)區(qū)域型的物流集聚的一個(gè)場所，能夠讓我們這些物流的伙伴在我的園子里生活的好，工作的好交易的好有生意就可以了?！?/p>

互聯(lián)互通可以助推你的成功，

但是它一定不是你成功的要素，

所以單個(gè)個(gè)體有著很好的經(jīng)營，有著很好的服務(wù)，

有了很好的產(chǎn)品，依然是可以玩得轉(zhuǎn)。

獨(dú)立個(gè)體的園區(qū)在當(dāng)?shù)?，在區(qū)域內(nèi)有著很強(qiáng)的整合能力，依然有著很好的這種服務(wù)能力，依然有著很好的這種背書能力，他依舊是當(dāng)?shù)匚锪鞯囊粋€(gè)集聚的主體。但是單個(gè)個(gè)體如果你想形成一個(gè)主流，其實(shí)這是很難的，這是一個(gè)非常大的現(xiàn)實(shí)，所以我給出的建議是希望大家能夠從自身經(jīng)營的角度，能夠從自身判斷自身能力的判斷上判斷不要盲目的去跟風(fēng)。

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