作者 | 韓雪峰

物流園區(qū)作為社會化物流流動的載體是行業(yè)內(nèi)最早的共享模式，物流園區(qū)經(jīng)過這些年的快速發(fā)展，已經(jīng)彰顯了其前所未有的價值。

首先就是線下的物理集聚，作為社會化物流的主要載體，尤其這幾年的快速發(fā)展，在互聯(lián)網(wǎng)+平臺+增值的一片趨勢下，物流園區(qū)成為了眾多模式爭先恐后搶奪的目標(biāo)，一大批新模式和互聯(lián)網(wǎng)+平臺把物流園區(qū)作為了主要的整合與融合對象。

其次借助整合園區(qū)，實現(xiàn)線下資源的集聚，不過有三：

一是資源的集聚，實現(xiàn)了人車貨的快速聚合，借助載體和歷史做自己的故事；

二是實現(xiàn)了線上與線上產(chǎn)品的融合發(fā)展，很多新模式的主要增值產(chǎn)品都是在線上打造，借助線下載體實現(xiàn)的，通過物理空間的集聚，實現(xiàn)了產(chǎn)品的集聚，通過移動智能的普及，快速切入，實現(xiàn)了圈的生意，載體的生意與移動的生意存在本質(zhì)的差異；

三是借助園區(qū)的集聚功能，精準(zhǔn)的找到了目標(biāo)群體，精準(zhǔn)的實現(xiàn)了價值銷售，定位群體，找對伙伴，實現(xiàn)增值，通過不斷撮合和不斷的以簡單暴力的方法金融切入，最后實現(xiàn)借力發(fā)展。

其實一個物流園區(qū)的好與壞的評定標(biāo)準(zhǔn)，在普通的物流人眼中的衡量標(biāo)準(zhǔn)其實很簡單，絕對不是不收費，絕對不是所謂的太多撲所迷離，也不是一年漲幅租金20%以上，更不是像今天很多宣傳的那樣。

物流園區(qū)在很早以前其實很簡單就是一個收取租金，提供線下物流交易、存放和停車的規(guī)范載體，收取租金和物業(yè)費為主營的一個坐商而已。物業(yè)是主業(yè)。園區(qū)內(nèi)的物流人的關(guān)注點無非以下：

1） 優(yōu)越的地理位置，信息、三方、車源專線集中的區(qū)位；

2） 滿足馬斯洛的基本需求，有檔口，有辦公室，有通信，有衣食住行就可以了；

3） 穩(wěn)定的租期，安全的生活和工作的居所，而不是一個勁的拆遷；

4） 合理的價格，租金的合理性和年增幅的合理性，這是物流人非常關(guān)注的成本，而不是生意火了就翻倍的斷崖式收取；

5） 社區(qū)經(jīng)濟的縮寫，一個物流園區(qū)就是一個社區(qū)，就是涵蓋了生活所必須的載體通道，涵蓋了可以想象的生活必須，就是一個生活的圈子縮影；

這就是一個普通物流人眼里的園區(qū)，其實并沒有那么多的想法和要求，隨著平臺經(jīng)濟的發(fā)展，隨著互聯(lián)網(wǎng)+的跨界涌入，一切發(fā)生了潛移默化的變化，園區(qū)也被推上了風(fēng)口，剎那間，園區(qū)成為了被追逐的對象，好像一夜之間變了天，園區(qū)瞬間中槍，大有不變革就要永久退出歷史舞臺。

個人一直覺得物流的變革首先來源于移動智能的普及，其次來源互聯(lián)網(wǎng)的快速普及，迅速的打開了陌生的潘多拉的魔盒，一發(fā)不可收拾，最后在平臺借助這波風(fēng)潮屹立潮頭，走上風(fēng)口。

今天很多被妖魔化了的說詞，迷惑了我們前行的雙眼。變革是創(chuàng)新的持續(xù)，創(chuàng)新是變革的助推劑，其實我們要持續(xù)關(guān)注的不怪乎：

1、 布局合理性是關(guān)鍵，主營業(yè)務(wù)是基礎(chǔ)：合理布局是一個園區(qū)的基礎(chǔ)，不論多少高大上，也不論多么低矮窮，布局合理一直是影響的關(guān)鍵，做大主營做強主營，這是大多數(shù)園區(qū)的戰(zhàn)略。

很多的園區(qū)在經(jīng)營壓力下，尤其是這幾年園區(qū)隨著經(jīng)濟的新常態(tài)，開始出現(xiàn)飽和，一度是稀缺的資源現(xiàn)在已經(jīng)開始出現(xiàn)空擋，甚至有些地區(qū)，園區(qū)經(jīng)濟已經(jīng)成為一種包袱，究其原因就是規(guī)劃和設(shè)計以及市場調(diào)研，完全不符合市場的規(guī)律，完全忽視了地區(qū)和城市的類型與物流組成，物流園區(qū)的布局和地理位置是關(guān)鍵，這是物流人最為關(guān)注的，試想下辦一個家，短途成本漲了20%，完蛋了，還怎么生存；

2、 園區(qū)業(yè)務(wù)多元化，增值服務(wù)成為粘性的抓手：當(dāng)眾多創(chuàng)新出來的時候，當(dāng)最初的APP，尤其是信息撮合交易平臺火爆的時候，園區(qū)成為一個被虎視眈眈的對象，很有一夜之間就消亡之勢，事實和時間證明，很多的革命者沒有走出創(chuàng)業(yè)的草地，很多的變革者最后成為信息系統(tǒng)的提供者，成為行業(yè)的改良者，成為園區(qū)增值服務(wù)一部分，成為融合者。

很多的園區(qū)借助自建或是合作的系統(tǒng)與園區(qū)內(nèi)的租戶發(fā)生關(guān)系，形成數(shù)據(jù)流量的交易，形成園區(qū)以實體為撮合交易的模式，成為增值與租戶之間的橋梁，園區(qū)成為了一個縮小版的平臺，打造了一個不大不小的社區(qū)經(jīng)濟，融入了更多的增值服務(wù)，但是不是所有的增值服務(wù)都是想入非非的，不是所有的租戶都是愿意參與的，更不是一廂情愿的單相思，所以每一個所謂的增值服務(wù)一定是基于底層的需求而出發(fā)的，而不是一群高材生坐在空調(diào)舒適的辦公室拍腦袋出來的；

3、 從單一身份到多重，身份從收租金的房東到做渠道的商人：隨著變革的深入，很多園區(qū)的基因和模式發(fā)生了基因的大轉(zhuǎn)移，從不碰貨，不碰車，不碰專線到最后的基因轉(zhuǎn)變，成為租戶的利益合作者，成為與租戶一起的渠道商，從提供線下載體到增值再到做通渠道，從最初的簡單服務(wù)，暴力服務(wù)，坐商服務(wù)到新思維的轉(zhuǎn)變，從坐商到行商這就是一個顛覆的改變。

這段期間跨界、新模式與互聯(lián)網(wǎng)功不可沒，互聯(lián)網(wǎng)徹底的改變了人們的生活習(xí)慣，徹底的改變了人們的購買習(xí)慣，成為首先倡導(dǎo)精準(zhǔn)營銷，成為首先實現(xiàn)大數(shù)據(jù)營銷，成為平臺共享化的渠道推動者。渠道商正式成為城市與城市之間，區(qū)域與區(qū)域之間的通道提供者；

4、 從關(guān)注線上忽視線下到關(guān)注實體體驗：虛擬+線下載體的有機結(jié)合與虛擬+虛擬的簡單撮合已經(jīng)形成了行業(yè)鮮明的對比，今天我們默然發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)號召鬧革命剔除中間化的正在悄然的發(fā)生質(zhì)變，從剔除中間化到成為最大的中間化，這是多么大的反擊，從最初的都在向虛擬看齊，從最初的香餑餑到今天的冷靜開撕，這期間發(fā)生了行業(yè)基因的巨變，從最初只關(guān)注數(shù)據(jù)，只關(guān)注流量，只關(guān)注數(shù)量到今天的關(guān)注質(zhì)量，在到關(guān)注今天的線下載體不論是園區(qū)還是自然人，一切都已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的質(zhì)變。

物流園區(qū)也是一樣，虛擬的園區(qū)經(jīng)濟與線下實體園區(qū)的經(jīng)營差異已經(jīng)成為影響體驗的關(guān)鍵，線上的好與線下的野蠻成為了自相矛盾與掩耳盜鈴；

5、 想象簡單其實園區(qū)不是提款機：很多涌入者把園區(qū)比喻成提款機，大有不賺一筆都是傻子的感覺，其實實體園區(qū)的投入與經(jīng)營不是想象中的簡單，更不是撈一筆就跑的皮包生意，這是一個靠著時間積累和口碑相傳的行業(yè)，而不是一場務(wù)虛的討論，園區(qū)的經(jīng)營不僅與政府的職能規(guī)劃相關(guān)還與行業(yè)的興旺相關(guān)，不僅與地理位置相關(guān)還與合理布局相關(guān)等等。

很多的宏觀與微觀都與園區(qū)的一切都是息息相關(guān)的，每一個細(xì)胞組成的園區(qū)，園區(qū)不是行程命令的場所，這是一個社會化經(jīng)營的共享舞臺，舞臺上的生旦凈末丑可以在A區(qū)也可以在B區(qū)，所以千萬不要想著借助園區(qū)如何如何，不踏實的經(jīng)營，就以為可以實現(xiàn)園區(qū)的高附加值，還是拿著以前那種已經(jīng)不上臺面的說詞和想入非非的想法來，那還是悄悄的走吧，避免丟人現(xiàn)眼，因為這是一個靠著服務(wù)和實際管理帶來效益的場所；

6、 連鎖經(jīng)營是成功的關(guān)鍵，其實未必，但是單體很難形成主流，這是現(xiàn)實：但是如果做一個小而美何樂不為，敞開心胸固然好，找到適合自己發(fā)展的更好，但是沒有合適的，也不必強求，多少5A級的園區(qū)作為一個區(qū)域或是一個城市單元個體真實的存在，因為存在就有價值，就是區(qū)域的需求滿足者，就是城市物流的補充者，并不是所有的連鎖經(jīng)營與整合都是王道，都是成功的。

只有適合自己的才是最好的，單個個體的園區(qū)經(jīng)營者猶如一個鐵釘，深入根基深入底層，緊緊的抓住了需求。切記不要聽風(fēng)就是雨，也切記不要閉關(guān)鎖國；

物流園區(qū)作為物流要素物理集聚的場所，越來越受到國家和行業(yè)協(xié)會的關(guān)注，也受到了眾多的平臺和資本的關(guān)注，切記的是園區(qū)是物流經(jīng)營的場所，是千萬物流從業(yè)者生活和工作的場所，努力經(jīng)營，做好自己，做一個適合區(qū)域和城市物流發(fā)展的場所何樂不為。

此文系作者個人觀點，不代表物流沙龍立場

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