黃強(qiáng) | 深國(guó)際物流發(fā)展有限公司運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理、庫(kù)士會(huì)物流園區(qū)智庫(kù)專家，20多年金融管理、物流全產(chǎn)業(yè)鏈操作管理經(jīng)驗(yàn)，在物流園區(qū)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)、大型物流倉(cāng)儲(chǔ)中心操作流程和管理、第三方物流管理及物流金融具有豐富的理論及實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

黃強(qiáng)

《物流園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展模式》

本文來(lái)源：根據(jù)2017.11.17《物流人看園區(qū)》系列第2期分享《物流園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展模式》整理。

原內(nèi)容總時(shí)長(zhǎng)約60分鐘，約12000字，本文為簡(jiǎn)略版本。

一、深國(guó)際簡(jiǎn)介

二、物流園區(qū)面臨的問(wèn)題

1、物流園區(qū)發(fā)展形態(tài)

• 左上角：相當(dāng)于原來(lái)的停車場(chǎng)模式，也有人叫做公路港，主要是停車場(chǎng)加信息交易，為司機(jī)和黃牛提供一個(gè)交易的場(chǎng)所，也為司機(jī)提供生活的配套設(shè)施。

• 右上角：這是目前比較普遍看到的所謂“專線型園區(qū)”， 專線使用1到2個(gè)甚至更多一點(diǎn)的檔口進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的園區(qū)。

• 中間：這個(gè)是國(guó)外的一些大的物流地產(chǎn)所提供的園區(qū)，以倉(cāng)儲(chǔ)型為主。

• 左下角：我們一般稱之為叫集運(yùn)分撥中心，它主要是為快遞、快運(yùn)提供的物流設(shè)施。

• 右下角：這個(gè)案例是深國(guó)際深圳華南物流的8號(hào)倉(cāng)，這個(gè)園區(qū)已經(jīng)發(fā)展到一定程度，逐步成了交易展示的中心。

2、物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

基于全國(guó)范圍內(nèi)大量物流園實(shí)地調(diào)研，物流園發(fā)展現(xiàn)狀呈現(xiàn)如下顯著特點(diǎn)：

（1）物流園區(qū)小、散、亂，發(fā)展滯后。

基本上是以孤立的園區(qū)為主，全網(wǎng)布局的園區(qū)目前還比較少

（2）收入模式單一，以租金為主要形式。

（3）信息平臺(tái)建設(shè)正處于起步階段。

基本上一個(gè)園區(qū)有一套園區(qū)管理系統(tǒng)、CRM客戶管理系統(tǒng)加上一個(gè)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，可能就差不多了。

（4）高附加值的增值服務(wù)基本空白。

正是因?yàn)槟銢](méi)有提供高附加值的增值服務(wù)，所以收入的模式比較單一。

我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展趨于集約化和網(wǎng)絡(luò)化，對(duì)于物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常大的機(jī)會(huì)，但投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理仍處在不健全階段，與現(xiàn)代智慧物流園區(qū)的發(fā)展方向嚴(yán)重不匹配。

3、物流園區(qū)租金為主的收入模式

4.物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展必然性

國(guó)內(nèi)外巨頭企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)基金/保險(xiǎn)基金/養(yǎng)老基金等爭(zhēng)相進(jìn)入，物流地產(chǎn)成資本追逐熱點(diǎn)：

（1）倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)具備不可替代性。

• 地產(chǎn)的不可復(fù)制性，這不是說(shuō)你找不到土地，而是你找不到一個(gè)相同位置的土地。

• 物流園區(qū)的倉(cāng)庫(kù)在整個(gè)物流產(chǎn)業(yè)鏈上的重要性越來(lái)越凸顯，像目前全網(wǎng)布局的這些快遞快運(yùn)的網(wǎng)絡(luò)都是采用樞紐型的，會(huì)先到省會(huì)城市中心城市再分散到下面的地級(jí)城市。像一些三方物流或城市配送企業(yè)會(huì)把倉(cāng)庫(kù)作為核心競(jìng)爭(zhēng)資源，在爭(zhēng)取客戶時(shí)具有巨大的優(yōu)勢(shì)，又像大部分流通加工服務(wù)的作業(yè)場(chǎng)地也必須在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)進(jìn)行。

（2）土地資源稀缺且具升值潛力。

每個(gè)物流地產(chǎn)公司在拿地的時(shí)候，特別是這幾年，就越來(lái)越能夠體會(huì)到從政府這邊拿地是越來(lái)越難了，因?yàn)檎囊笫窃絹?lái)越高，有的時(shí)候甚至要達(dá)到投資強(qiáng)度300、400萬(wàn)以上，最高的我們甚至碰到要達(dá)到500萬(wàn)以上的投資強(qiáng)度。

（3）高標(biāo)準(zhǔn)的物流設(shè)施短缺。

        這里說(shuō)的高標(biāo)準(zhǔn)主要指高適用性，是指能夠滿足不同物流業(yè)態(tài)企業(yè)的使用要求。

（4）物流地產(chǎn)投資回報(bào)穩(wěn)健。

物流地產(chǎn)租金的遞增率相對(duì)來(lái)講還是比其他的地產(chǎn)業(yè)態(tài)高一些，這也是吸引大家投入到這個(gè)行業(yè)的一個(gè)因素。

綜合這四個(gè)方面，大家都看到了不同類型的企業(yè)都開(kāi)始了物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開(kāi)拓，但是，資本是把雙刃劍，對(duì)項(xiàng)目選址、出租率等有較高要求。

正是由于它的投入大、回收期長(zhǎng)，所以在經(jīng)濟(jì)低迷或者經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)中，資金鏈容易斷裂。

5.物流地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)布局

三、物流園創(chuàng)新發(fā)展模式

1.基金管理模式

模式說(shuō)明：開(kāi)發(fā)基金與REITs的運(yùn)作管理實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)、高杠桿的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

REITs：用于收購(gòu)開(kāi)發(fā)商手中的成熟物業(yè)，回籠資金用于新物業(yè)的開(kāi)發(fā)，收購(gòu)后開(kāi)發(fā)商不再直接控股這些物業(yè)，仍負(fù)責(zé)物業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，從中收取適當(dāng)管理費(fèi)與提成收益。

蘇寧REITs：國(guó)內(nèi)首例REITs運(yùn)作管理模式，成都、南昌、無(wú)錫、廣州、包頭、青島等，自有6處物流成熟的存量資產(chǎn)打包設(shè)立REITs，在公開(kāi)市場(chǎng)出售，出售后蘇寧繼續(xù)租用物業(yè)設(shè)施。

REITs的八大特征

國(guó)外成熟REITs對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的啟示

模式分析：

（1）強(qiáng)大資本運(yùn)作能力：募集基金，把資產(chǎn)置入基金，并保證基金穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。

（2）國(guó)內(nèi)地產(chǎn)資基金運(yùn)作機(jī)制不成熟：法律監(jiān)管制度缺失、成本過(guò)高、稅收過(guò)重以及投資者回報(bào)期望值高等因素影響；政策鼓勵(lì)租賃行業(yè)基金模式創(chuàng)新。

（3）豐富客戶資源：網(wǎng)絡(luò)化布局、定制開(kāi)發(fā)、供應(yīng)鏈整合服務(wù)吸引集聚大中型企業(yè)客戶。

（4）維持表內(nèi)資產(chǎn)的平衡：開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)小，旗下基金可能 “無(wú)糧可吃”；開(kāi)發(fā)過(guò)度膨脹，或達(dá)不到置入標(biāo)準(zhǔn)而積壓大量資產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流危機(jī)。

（5）穩(wěn)定出租率：招租受阻，物業(yè)達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的時(shí)間延長(zhǎng)，可能導(dǎo)致資產(chǎn)置入通道被堵塞。

2.自營(yíng)業(yè)務(wù)模式

模式說(shuō)明：

以實(shí)體園區(qū)為基礎(chǔ)，介入物流基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)倉(cāng)配運(yùn)一體化。

（1）類型一：以園區(qū)實(shí)體組建運(yùn)輸聯(lián)盟，并向社會(huì)承攬貨源，貨源分配給入駐園區(qū)運(yùn)輸企業(yè)。盈利來(lái)源除物業(yè)租金外，還包含貨源差價(jià)收入、集中采購(gòu)收入等。

（2）類型二：以實(shí)體園區(qū)投資開(kāi)發(fā)為主，以自營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)的方式向入園企業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送等基礎(chǔ)物流服務(wù)。

（3）類型三：大型傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)企業(yè)，借助自身快運(yùn)平臺(tái)轉(zhuǎn)型升級(jí)，借助智能信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)倉(cāng)配運(yùn)一體化運(yùn)作。

模式分析：

（1）可復(fù)制性差：由于物流行業(yè)的區(qū)域性運(yùn)作特征，外來(lái)者進(jìn)入新市場(chǎng)面臨較大壁壘和排斥，以園區(qū)為基地來(lái)組建聯(lián)盟運(yùn)輸平臺(tái)需在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有比較大的影響力和號(hào)召力。

（2）松散聯(lián)盟模式待驗(yàn)證：聯(lián)合園區(qū)入駐企業(yè)作為第三方向社會(huì)承攬貨源，需要對(duì)聯(lián)盟內(nèi)部管理順暢，需要保障客戶服務(wù)質(zhì)量以及承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)性化更強(qiáng)的城配比干線運(yùn)作難度要大。

（3）強(qiáng)大物流資源整合能力：打造覆蓋全國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)平臺(tái)和快運(yùn)平臺(tái)需具備強(qiáng)大的資源整合能力，以及企業(yè)本身具有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累和資源優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建倉(cāng)網(wǎng)平臺(tái)是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要。

（4）物流服務(wù)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率偏低：隨著公路貨運(yùn)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度增加，運(yùn)輸、配送、庫(kù)內(nèi)管理和流通加工等低附加值服務(wù)，貢獻(xiàn)利潤(rùn)微薄。

3.參股并購(gòu)模式

模式說(shuō)明：

模式分析：

（1）商業(yè)模式待驗(yàn)證：公司基本都屬于商業(yè)模式創(chuàng)新型公司，業(yè)務(wù)模式處于發(fā)展初期，經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定。

（2）風(fēng)投資金青睞：PE資金偏好，不少創(chuàng)新型初創(chuàng)公司多有獲得融資，難以財(cái)務(wù)投資者的角色獲得控股權(quán)。

4.增值服務(wù)模式

模式說(shuō)明：

模式分析：

（1）客戶黏性低：園區(qū)入駐企業(yè)與園區(qū)管理方的業(yè)務(wù)交叉性不大。而且，入駐企業(yè)也不希望或不愿意提供對(duì)外開(kāi)展增值服務(wù)所需的運(yùn)營(yíng)相關(guān)數(shù)據(jù)（尤其是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)）。

（2）信息類產(chǎn)品研發(fā)投入大：信息化建設(shè)需要投入大量人力物力財(cái)力，而且，信息化作為一種工具，是為其他產(chǎn)品的開(kāi)展提供便利；目前，物流園區(qū)提供的線上互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品還處在免費(fèi)的培育期。

（3）金融產(chǎn)品難落地：金融產(chǎn)品利潤(rùn)高，但在低端的物流行業(yè)面臨數(shù)據(jù)缺失，誠(chéng)信不足等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)難控。

（4）專業(yè)化精細(xì)化程度高：每一類增值產(chǎn)品基本由細(xì)分的專業(yè)服務(wù)公司提供，園區(qū)方只能為這些細(xì)分服務(wù)公司提供開(kāi)展的平臺(tái)，從中收取極低的傭金或手續(xù)費(fèi)。

5.聯(lián)合租賃模式

模式說(shuō)明：

模式分析：

（1）業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新存風(fēng)險(xiǎn)：創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，需要得到市場(chǎng)認(rèn)可，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）較強(qiáng)招商能力：在模式順利開(kāi)展的情況下，如果出現(xiàn)小型倉(cāng)儲(chǔ)/分撥中心的部分物業(yè)空置，增加招商難度。

（3）權(quán)責(zé)關(guān)系難界定：獲取小規(guī)模土地資源通常是并購(gòu)或合作共建方式，需對(duì)物業(yè)有清晰的房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)關(guān)系，以及通過(guò)驗(yàn)收的房屋消防，以避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

以上信息節(jié)選整理自線上分享系列《物流人看園區(qū)》第2期，更多詳述內(nèi)容、線上互動(dòng)解答，可掃描二維碼進(jìn)入直播進(jìn)行回看。

物流園區(qū)作為物流人繞不開(kāi)的一塊內(nèi)容，一直受到大家的關(guān)注，作為物流人主要的聚集區(qū)，物流園區(qū)承載了重要功能，甚至成為許多物流人工作中接觸最多的地方，現(xiàn)在，隨著物流地產(chǎn)的不斷升溫，物流園區(qū)迎來(lái)了新的風(fēng)口，更多的創(chuàng)新和變革等待著物流園區(qū)人的探索。

為此，羅戈網(wǎng)特開(kāi)設(shè)《物流人看園區(qū)》專欄，邀請(qǐng)物流園區(qū)及相關(guān)領(lǐng)域的專家學(xué)者、業(yè)界前輩，從每一位分享嘉賓的視角出發(fā)，探討物流園區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，解讀物流園區(qū)，解讀物流業(yè)態(tài)，帶你了解物流園區(qū)。

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