萬(wàn)緯物流走出了它階段性的一步。

深圳證券交易所9月3日消息披露，萬(wàn)科萬(wàn)緯物流ABS獲深交所受理。具體而言，該債券具體名稱為“萬(wàn)緯物流-易方達(dá)資產(chǎn)-物流倉(cāng)儲(chǔ)1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，擬發(fā)行金額5.73億元。

據(jù)了解，該項(xiàng)債券發(fā)行人為珠海萬(wàn)緯物流發(fā)展有限公司，承銷商/管理人為易方達(dá)資產(chǎn)管理有限公司，根據(jù)深交所當(dāng)日披露信息，項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”。

以目前的情況來看，雖然萬(wàn)科萬(wàn)緯物流這次擬發(fā)行的ABS金額不算高，但卻是萬(wàn)科物流在資產(chǎn)證券化方面做的一次創(chuàng)新性嘗試，為其的擴(kuò)張開拓的又一項(xiàng)融資渠道。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)融資持續(xù)收緊的情況下，這樣的渠道顯得尤為珍貴。但真的僅限于此嗎？

事實(shí)上，萬(wàn)科對(duì)物流有著更大的野心。

物流ABS潮起

萬(wàn)科物流并不是“第一個(gè)吃螃蟹的人”，企業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)行物流ABS在此前就已有先例。

2016年5月，蘇寧云商公告，將以不低于16.53億元的價(jià)格出售自有物流資產(chǎn)，且將由中信證券旗下的中信金石基金公司起成立的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，首度試水物流地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ABS）。據(jù)了解，這些資產(chǎn)包括成都、南昌、無(wú)錫等六處自有倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。

2018年4月，富力以其富力國(guó)際空港綜合物流園為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行“富力國(guó)際空港綜合物流園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃；2018年8月，“中信證券-普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流1-X期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上交所審議通過無(wú)異議函，發(fā)行金額50億元。

同年11月，寶灣物流“長(zhǎng)江楚越-寶灣物流第1-X期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲深交所審議通過，擬發(fā)行金額共100億元。其中，普洛斯及寶灣物流ABS在隨后分期發(fā)行。

值得一提的，這也是物流巨頭普洛斯第一次在中國(guó)境內(nèi)發(fā)行基于物流地產(chǎn)的ABS。

僅從發(fā)行金額上看，相比之下，萬(wàn)科物流此次發(fā)行的基于物流地產(chǎn)的ABS，金額層面則要小得多。但也不可否認(rèn)，隨著物流地產(chǎn)的快速發(fā)展，物流資產(chǎn)的迅速沉淀，企業(yè)基于物流地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化會(huì)變得更為常見。

畢竟，如果從需求來看，國(guó)內(nèi)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)仍存在大量缺口，需求在核心城市則顯得更大。

以上海為例，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院此前發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2018年，上海高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的年租金復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)5.8%，與此同時(shí)，市場(chǎng)的整體空置率不足10%。

但龐大的市場(chǎng)藍(lán)海下，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度也隨之而起。

事實(shí)上，在2017年7月參與收購(gòu)物流巨頭普洛斯，成為其主要股東之后，萬(wàn)科在物流地產(chǎn)上的渴望變得比以往更為強(qiáng)烈。

特別是2018年，僅在一年時(shí)間，萬(wàn)科物流新獲取項(xiàng)目64個(gè)，合計(jì)可租賃物業(yè)的建筑面積約為494萬(wàn)平方米。相比今年上半年新獲得的9個(gè)項(xiàng)目，是成倍級(jí)的增長(zhǎng)。

當(dāng)然，資本運(yùn)作的動(dòng)作也不少。除了本次ABS的申請(qǐng)，2017年10月，萬(wàn)科聯(lián)合江蘇信托、博裕物流、乾元晟和飛虹壹號(hào)等企業(yè)，成立了物流地產(chǎn)基金，當(dāng)時(shí)擬設(shè)立規(guī)模為60億元，主要擬投資于中國(guó)境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

萬(wàn)緯大棋局

近年以來，物流行業(yè)風(fēng)起云涌，互聯(lián)網(wǎng)、物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展催生了包括物流倉(cāng)儲(chǔ)在內(nèi)的巨量需求。資本加速進(jìn)入，房地產(chǎn)開發(fā)商也在以物流地產(chǎn)為切入口，快速加碼。

萬(wàn)科是較為成功的一家。

據(jù)了解，萬(wàn)科萬(wàn)緯物流成立于2015年，經(jīng)過四年的發(fā)展，截至2019年6月30日，萬(wàn)緯物流共運(yùn)營(yíng)64個(gè)項(xiàng)目（含55個(gè)高標(biāo)庫(kù)項(xiàng)目和9個(gè)冷鏈項(xiàng)目），其中高標(biāo)庫(kù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目平均出租率為92%。

其官網(wǎng)上的資料則顯示，公司目前運(yùn)營(yíng)及在建總面積1059萬(wàn)平方米，運(yùn)營(yíng)及在建項(xiàng)目136個(gè)，進(jìn)駐城市45個(gè)，服務(wù)的客戶700余家。擴(kuò)張還在持續(xù)，今年上半年，萬(wàn)緯物流新獲取項(xiàng)目9個(gè)，合計(jì)可租賃物業(yè)的建筑面積約為74萬(wàn)平方米。

截至今年6月，該公司獲取127個(gè)項(xiàng)目，可租賃物業(yè)的建筑面積996萬(wàn)平方米。

行業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，萬(wàn)科物流已成功擠進(jìn)國(guó)內(nèi)物流市場(chǎng)份額的第二位，僅次于普洛斯。

事實(shí)上，一直以來，物流作為萬(wàn)科除物業(yè)開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、長(zhǎng)租公寓、冰雪、海外、教育業(yè)務(wù)以外，一個(gè)重要的業(yè)務(wù)板塊，是其尋求多元化探索中重要一環(huán)。

在剛過去的萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)會(huì)上，其高管介紹，萬(wàn)科物流被歸屬到BU（業(yè)務(wù)線）業(yè)務(wù)單元，當(dāng)中就包括商業(yè)開發(fā)、物流、長(zhǎng)租公寓、冰雪、海外、教育。另外的BG（事業(yè)群）則包括南方區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、中西部區(qū)域，以及物業(yè)開發(fā)。

除此以外，物流倉(cāng)儲(chǔ)也是萬(wàn)科在多元化路上持續(xù)投入最多的業(yè)務(wù)之一。當(dāng)中，尤其重視在智慧物流和冷鏈物流方面的投入。根據(jù)萬(wàn)緯物流總經(jīng)理江煒此前介紹，公司高標(biāo)倉(cāng)已經(jīng)達(dá)到國(guó)內(nèi)第二的規(guī)模，此外，除萬(wàn)科作為大股東的普洛斯以外，冷鏈的業(yè)務(wù)規(guī)模則達(dá)到第一。

今年3月，萬(wàn)科物流與中科云網(wǎng)簽訂合作協(xié)議，雙方將在全國(guó)范圍內(nèi)就倉(cāng)庫(kù)、中央廚房及配套冷鏈相關(guān)土地資源獲取，團(tuán)餐業(yè)務(wù)的庫(kù)內(nèi)運(yùn)營(yíng)、儲(chǔ)存、物流配送及市場(chǎng)拓展等方面開展進(jìn)一步合作，并擬在滿足政府稅收、食品安全、就業(yè)等方面的同時(shí)，共同打造涉及團(tuán)餐中央廚房、冷鏈及物流的新型零售產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

更早前的2018年3月，萬(wàn)科物流牽手沈陽(yáng)新松機(jī)器人自動(dòng)化股份有限公司，雙方表示將共同研發(fā)的先進(jìn)物流技術(shù)和產(chǎn)品，將應(yīng)用于未來萬(wàn)科物流在國(guó)內(nèi)建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，并由機(jī)器人公司承擔(dān)設(shè)備制造生產(chǎn)與項(xiàng)目實(shí)施。

這是萬(wàn)科物流在智慧物流野心的體現(xiàn)。

在冷鏈物流方面，最具代表性的一次動(dòng)作發(fā)生在2018年7月，彼時(shí)，萬(wàn)科物流并購(gòu)了太古實(shí)業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包，當(dāng)中包括上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫(kù)。

憑借此次收購(gòu)，萬(wàn)科物流的冷鏈業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大，業(yè)務(wù)范圍延伸至國(guó)內(nèi)一線城市及內(nèi)陸核心港口城市。

“物流+金融”加速擴(kuò)張

無(wú)論是參與設(shè)立60億元物流地產(chǎn)基金，抑或是現(xiàn)時(shí)發(fā)行萬(wàn)緯物流ABS，除了在“鬧錢荒”的大背景下可以快速拓寬自身融資渠道，萬(wàn)科企圖通過對(duì)資本的運(yùn)作撬動(dòng)巨大物流市場(chǎng)的野心也顯而易見。

一直以來，物流地產(chǎn)也像商辦物業(yè)一樣，在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的過程中會(huì)積累和沉淀大量的資金，資金回收周期長(zhǎng)、流動(dòng)性慢，這樣的難題堪比橫在物流資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商面前的一座大山。而創(chuàng)新性使用資本運(yùn)作手段，可以大大加快資金回收的周期。

具體而言，通過創(chuàng)新資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，盤活物流倉(cāng)儲(chǔ)存量資產(chǎn)，在獲得充足現(xiàn)金回流的同時(shí)，繼續(xù)投入優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)，從而建立起“開發(fā)、管理與基金運(yùn)作”的完美閉環(huán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)公司快速的擴(kuò)張。

創(chuàng)新的資本運(yùn)作模式可以很好的解決上述的資金鏈難題。

在試水物流地產(chǎn)資產(chǎn)證券化之初，蘇寧張近東也曾指出過，“通過缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)證券化，獲得的資本將持續(xù)投入到O2O模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)中，進(jìn)而提升實(shí)體資源的價(jià)值，形成螺旋性上升的增值閉環(huán)。”

這對(duì)于萬(wàn)科來說，道理是一樣的，通過物流資產(chǎn)的證券化，將回收的資金用在物流地產(chǎn)的持續(xù)擴(kuò)張上面，這是萬(wàn)科的潛在述求。而事實(shí)上，隨著物流地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的持續(xù)擴(kuò)張，這樣的資本運(yùn)作手法，也將成為物流地產(chǎn)發(fā)展的重要一環(huán)。

實(shí)際上，這樣的資本運(yùn)作手法，最早來自于物流巨頭普洛斯，在其進(jìn)入中國(guó)十多年里，普洛斯正是憑借這樣的資本運(yùn)作手法，得以“滾雪球”般膨脹和擴(kuò)張，規(guī)模快速提升。

根據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，普洛斯在國(guó)內(nèi)所占市場(chǎng)份額達(dá)到33%，而萬(wàn)科物流雖然僅次于普洛斯，但也僅占6.1%，二者差距巨大。

曾不止一次喊出要“成為國(guó)內(nèi)甚至全球第一物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”的萬(wàn)科，要加速物流地產(chǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)張，資本的運(yùn)作必不可少，學(xué)習(xí)普洛斯或者是其中快速而有效的方法之一。事實(shí)上，萬(wàn)科高管在談及參與普洛斯私有化時(shí)，也曾坦言，更多是學(xué)習(xí)其先進(jìn)的物流地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。

一個(gè)明顯的現(xiàn)象是，進(jìn)入今年以來，萬(wàn)科物流項(xiàng)目的擴(kuò)張有所放緩，中報(bào)顯示，其在上半年僅新獲取9個(gè)項(xiàng)目，相對(duì)比上年全年新增64個(gè)項(xiàng)目，數(shù)字有所下降。但可以預(yù)見，通過“物流+金融”的手段，萬(wàn)科物流將繼續(xù)尋求擴(kuò)張。

而該次5.7億元的物流ABS，或僅是其一次簡(jiǎn)單的試水。