我國倉儲物流公募 REITs 已開啟試點：按照底層資產(chǎn)劃分，我國首批試點公募 REITs 中的中金普洛斯 REIT 及紅土鹽田港 REIT 均屬于倉儲物流類。模式上兩者 傾向于日本、新加坡模式，即單支 REIT 倉庫數(shù)量較少、單倉面積較大。收益上 兩者預(yù)期年現(xiàn)金流分派率位于 4.3%-4.8%區(qū)間，上市后二級市場呈小幅溢價。

受全球化浪潮、消費(fèi)市場提質(zhì)升級、電子商務(wù)穩(wěn)步拓展等多重影響，我國物流地 產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展: 1.因具備租戶組合及租金收入相對穩(wěn)定、土地價格較低等特點， 我國一線城市物流地產(chǎn)整體投資回報率（6%-8%）較購物中心（4%-6%）、長 租公寓（2%-3%）等資產(chǎn)更高。2.伴隨著全球產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)作程度加深，跨 境貿(mào)易對物流企業(yè)運(yùn)輸效率及倉配能力提出更高要求，進(jìn)一步拓寬物流地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展空間。3.國內(nèi)居民消費(fèi)升級下電商及快遞行業(yè)高速發(fā)展，推動物流地產(chǎn)需求 加速釋放。4.近年來國家就稅收、供地、融資等方面對倉儲物流行業(yè)扶持力度加 強(qiáng)，利于加速構(gòu)建高質(zhì)量物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。 

相較于強(qiáng)勁市場需求，我國物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀仍具備較大提升空間：1.當(dāng)前我國 已具備一定規(guī)模的工業(yè)倉儲用地，但物流地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題愈發(fā)凸顯：人均倉儲面 積尤其現(xiàn)代化倉儲面積仍較海外發(fā)達(dá)國家有一定差距；冷鏈物流行業(yè)市場集中度 偏低，行業(yè)內(nèi)缺乏主導(dǎo)企業(yè)。2. 新入局企業(yè)面臨優(yōu)質(zhì)地塊稀缺、新增地塊開發(fā)成 本較高等挑戰(zhàn)。3.此外城市擴(kuò)容改造下原有物流用地受拆遷影響加速縮減，土地 置換時間成本較大；同時低標(biāo)倉升級改造受限于規(guī)模及規(guī)劃審批效率。 

海外典型物流地產(chǎn) REITs 產(chǎn)品介紹：從海外發(fā)達(dá)經(jīng)驗來看，1.物流地產(chǎn)公募 REITs 于疫情影響下展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性及抗風(fēng)險能力。近年來股息率位于 3.6%上下且波 動率較低，吸引大量國家主權(quán)基金、養(yǎng)老基金及保險資金等長期資本入局。2. 業(yè)務(wù)規(guī)模及運(yùn)營能力是物流地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障，公募 REITs 為物流地產(chǎn) 提供重要金融支持，融資渠道的打開加速行業(yè)整合力度。 

市場需求及消費(fèi)升級傾向下，預(yù)計我國物流地產(chǎn)行業(yè)集中度加劇或成為必然趨 勢：1.部分主流房企已通過合資、戰(zhàn)略合作、收并購等形式陸續(xù)打入物流地產(chǎn)市 場。除自身多元化轉(zhuǎn)型升級需要外，物流地產(chǎn)與生俱來的“地產(chǎn)基因”及行業(yè)供 需不匹配等因素驅(qū)動房企開辟物流地產(chǎn)新賽道。2.我國物流資產(chǎn)多為市場化企業(yè) 持有，相比于基建項目，物流標(biāo)的資產(chǎn)證券化操作可行性更強(qiáng)。可以預(yù)見于國內(nèi) 公募 REITs 加速起航的背景下，物流地產(chǎn)行業(yè)集中度加劇或?qū)⒊蔀楸厝悔厔荨?/p>