12月26日，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT”）正式獲得中國證監(jiān)會(huì)注冊批復(fù)，成為我國首只民企倉儲(chǔ)物流公募REITs。根據(jù)證監(jiān)會(huì)及上交所公募REITs信息平臺(tái)顯示，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT于12月7日申報(bào)，今日獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文，將正式開啟網(wǎng)下詢價(jià)。

根據(jù)上交所披露的申報(bào)材料顯示，“嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT”基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積350,995.49平方米。項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)定，出租率均達(dá)到100%即滿租

狀態(tài)，租約期限均在5年左右，高于行業(yè)平均水平的3年，項(xiàng)目社會(huì)效益良好，運(yùn)營高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

倉儲(chǔ)物流REITs獲新進(jìn)展 鼓勵(lì)民營企業(yè)積極參與

數(shù)據(jù)顯示，自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來，截至今年11月底，共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動(dòng)投資的新項(xiàng)目總投資額超過4200億元，形成了良好示范效應(yīng)。

 “圍繞《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》劃定的重點(diǎn)方向，在證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委的統(tǒng)籌安排下，我們后續(xù)還將聚焦重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)和重點(diǎn)企業(yè)，加快推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的常態(tài)化發(fā)行?！鄙虾ＷC券交易所副總經(jīng)理劉逖日前接受媒體采訪時(shí)表示，在重點(diǎn)領(lǐng)域方面，將繼續(xù)大力推動(dòng)收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房等符合國家重大發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃，以及維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)上市；在重點(diǎn)企業(yè)方面，除有的放矢加大央企、地方國企支持服務(wù)力度之外，也將鼓勵(lì)民營企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，以多種方式參與到REITs試點(diǎn)中來，積極盤活自身存量資產(chǎn)，促進(jìn)持續(xù)健康發(fā)展。

在物流行業(yè)人士看來，倉儲(chǔ)物流行業(yè)作為典型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資回報(bào)期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展，以倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)開展公募REITs，有利于盤活存量倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，吸引更專業(yè)的市場機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營管理，借助數(shù)字技術(shù)提高倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)和運(yùn)營管理效率。

“試點(diǎn)以來，上交所一直積極鼓勵(lì)、支持民營企業(yè)參與REITs試點(diǎn)，以期助力加快形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。”劉逖表示，“上交所將在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，進(jìn)一步加大協(xié)調(diào)力度，平穩(wěn)推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目盡快落地，向業(yè)界釋放資本市場支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的鮮明信號?！?/p>

數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化和智能化物流基礎(chǔ)設(shè)施 有效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)

據(jù)了解，目前我國倉儲(chǔ)物流REITs僅有2只，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT也是市場上首單由民營500強(qiáng)企業(yè)作為原始權(quán)益人正式申報(bào)的倉儲(chǔ)物流類公募REIT，并將成為我國首單民企倉儲(chǔ)物流公募REIT。

根據(jù)申報(bào)材料顯示，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT申報(bào)的標(biāo)的資產(chǎn)中，各項(xiàng)目在物業(yè)形態(tài)上均屬于標(biāo)準(zhǔn)通用型物流高標(biāo)倉。相比于普通物流倉，高標(biāo)倉的規(guī)劃容積率較高，部分項(xiàng)目的容積率達(dá)到2.5到3.0，空間使用效率是普通倉儲(chǔ)的3倍左右，可大幅降低土地成本。其次，高標(biāo)倉選址靠近公路、機(jī)場、港口等交通樞紐地段，交通便捷，其輻射區(qū)域更為廣泛，能夠降低運(yùn)輸成本。此外，高標(biāo)倉可實(shí)現(xiàn)作業(yè)高度機(jī)械化和自動(dòng)化，既提高了運(yùn)行效率，又減少了人工需求，能有效降低綜合管理成本。

隨著我國制造業(yè)向高端邁進(jìn)，零售模式不斷進(jìn)化、電商行業(yè)不斷提升，普通倉儲(chǔ)設(shè)施已無法滿足市場需求。高標(biāo)倉得益于專業(yè)的選址邏輯、先進(jìn)和完善的建筑結(jié)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的支持，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)?；?yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性、優(yōu)化倉庫使用的效率、降低倉儲(chǔ)使用成本并提升客戶滿意度和粘性。高標(biāo)倉在我國倉儲(chǔ)總量中的比例不足7%，低于一般發(fā)達(dá)國家水平，在過去的幾年內(nèi)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士表示，數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化和智能化的倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不僅可有效提高倉儲(chǔ)物流行業(yè)的效率、降低成本，還將助力當(dāng)?shù)丶涌飚a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的步伐，構(gòu)建大產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)大物流，大物流促進(jìn)大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)流互動(dòng)格局。近年來，電商零售行業(yè)迅速發(fā)展推動(dòng)倉儲(chǔ)物流、尤其是高標(biāo)倉的發(fā)展，反過來，高標(biāo)倉不僅可以輻射更廣范圍，也可更好的維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定、起到帶動(dòng)區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、提振居民消費(fèi)的重要作用。

公開資料顯示，京東產(chǎn)發(fā)是嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，作為京東集團(tuán)旗下唯一倉儲(chǔ)物流設(shè)施開發(fā)運(yùn)營管理子集團(tuán)，持有京東集團(tuán)旗下自建的全部倉儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目，并與獨(dú)立的物流版塊一起實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)協(xié)同快速發(fā)展的新格局。依托于京東深耕多年的供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)服務(wù)能力，京東產(chǎn)發(fā)已形成強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)整合服務(wù)能力，并獲得全球領(lǐng)先投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可與信任。目前，京東產(chǎn)發(fā)已形成輕重并舉，雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式，通過強(qiáng)健的產(chǎn)業(yè)物業(yè)資產(chǎn)組合，持續(xù)的技術(shù)創(chuàng)新、極致的管理服務(wù)，獲取開發(fā)利潤以及租金收入，同時(shí)以合資資產(chǎn)管理平臺(tái)的運(yùn)營與多元化的投資通路等新模式探索，結(jié)合行業(yè)發(fā)展的趨勢，構(gòu)建發(fā)展良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值。