目錄

第四章 大武漢冷鏈倉庫發(fā)展?fàn)顩r

第一節(jié) 大武漢冷鏈倉庫總體情況

第二節(jié) 區(qū)域冷鏈倉庫面積與數(shù)量情況

第三節(jié) 空置面積與空置率情況

第四節(jié) 區(qū)域冷鏈倉庫建設(shè)狀態(tài)

第五節(jié) 冷鏈倉庫倉庫類型情況

第六節(jié) 冷鏈倉庫租金水平情況

第七節(jié) 冷鏈倉庫建筑類型情況

第八節(jié) 冷庫的樓層類型與空置情況

第九節(jié) 冷庫未來建成總面積/年增長率

第十節(jié) 冷庫用途與面積情況

第十一節(jié) 冷庫企業(yè)用戶畫像分析

第十二節(jié) 園區(qū)持有者的面積排名

第十三節(jié) 冷鏈庫市場投資建議

第四章 大武漢冷鏈倉庫發(fā)展?fàn)顩r

冷鏈物流泛指冷藏冷凍類食品在生產(chǎn)、貯藏運(yùn)輸、銷售，到消費(fèi)前的各個(gè)環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，以保證食品質(zhì)量，減少食品損耗的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。

冷鏈倉庫（以下簡稱冷庫）是指保管、存儲冷藏冷凍類食品、相關(guān)物資等的建筑物和場所的總稱。冷鏈倉庫的目的就是為了保鮮、延長產(chǎn)品保質(zhì)期等，因此其時(shí)間管理尤為重要。

倉小二冷庫數(shù)據(jù)采集包含：武漢市醫(yī)藥、保鮮、冷藏、冷凍四種倉庫類型。

【說明】本報(bào)告的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來源于倉小二平臺。

第一節(jié) 大武漢冷鏈倉庫總體情況

根據(jù)倉小二平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，當(dāng)前大武漢已建成的冷庫總面積為86.86萬㎡，空置總面積為16.88萬㎡。

不同區(qū)域冷鏈倉庫發(fā)展差異較大。冷鏈物流因其時(shí)效性要求高、專業(yè)性強(qiáng)、對人才要求較高、人才招聘難等特點(diǎn)，使得區(qū)域冷鏈倉庫的發(fā)展與交通和經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)情況成正比關(guān)系，交通和經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的江岸區(qū)空置率最低，其次是江夏區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)空置率均處于中低水平，庫存總量較高；蔡甸區(qū)、漢南區(qū)、交通與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，空置率均處于較高水平。而葛店希望打造“華中冷鏈港”而新建了一個(gè)項(xiàng)目，目前還沒有全面展開招商工作。

第二節(jié) 區(qū)域冷鏈倉庫面積與數(shù)量情況

從面積上分析，已建成的冷庫中，江夏區(qū)冷庫面積最大，為22.20萬㎡，占大武漢冷庫總面積1/4以上。一方面是因?yàn)榻膮^(qū)公路、水路聯(lián)運(yùn)網(wǎng)，交通條件便利，能及時(shí)響應(yīng)中部地區(qū)及全國范圍的運(yùn)輸，江夏區(qū)緊鄰武漢中心城區(qū)，區(qū)域內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品、烘培食品、生鮮中心等企業(yè)已規(guī)?；谝欢ǔ潭却龠M(jìn)了冷鏈物流的發(fā)展。而另外一個(gè)主要因素是白沙洲農(nóng)貿(mào)大市場對冷庫的大量需求。據(jù)倉小二數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，白沙洲農(nóng)貿(mào)市場的客戶所承租的江夏區(qū)冷庫面積占江夏區(qū)冷庫總面積的70%以上。江夏區(qū)冷庫建設(shè)主要是依托市場型導(dǎo)向。

黃陂區(qū)冷庫面積位列第二，為20.52萬㎡，占大武漢冷庫總面積23.62%。黃陂區(qū)依傍天河機(jī)場，航空優(yōu)勢突出，吸引了一眾物流企業(yè)的蜂擁入市，區(qū)域內(nèi)物流市場日益繁榮。加之黃陂離三環(huán)線近，做市區(qū)配送也比較方便。另一方面四季美農(nóng)貿(mào)市場的建立，也推動了黃陂冷庫市場的發(fā)展。

東西湖區(qū)冷庫面積位列第三，為22.22萬㎡，占大武漢冷庫總面積23.28%。主要原因是東西湖區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢。東西湖水陸空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，京珠高速、武荊高速、繞城高速、107國道交匯于此，滬漢蓉高速鐵路、漢丹鐵路貫穿其中，還擁有擁有全國大型集裝箱中心站之一的武漢鐵路集裝箱中心站。東西湖區(qū)作為武漢市物流的集散分撥中心，是武漢物流產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)、集中的區(qū)域。

從數(shù)量上分析，大武漢已建成的冷庫呈現(xiàn)“區(qū)域分布廣、二多六少”的特點(diǎn)，大武漢總共有28個(gè)冷庫，分布在8個(gè)區(qū)域，大部分區(qū)域冷庫數(shù)量都偏少，葛店、漢南區(qū)只有1個(gè)冷庫，蔡甸區(qū)、江岸區(qū)、新洲區(qū)只有2個(gè)冷庫。

東西湖區(qū)有9個(gè)冷庫，數(shù)量最多；江夏區(qū)有7個(gè)冷庫，數(shù)量排第二；黃陂區(qū)有4個(gè)冷庫，數(shù)量排第三。

冷庫的區(qū)域分布數(shù)量主要與區(qū)域交通和經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)情況成正比關(guān)系，交通和經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的東西湖區(qū)、江夏區(qū)冷庫數(shù)量最多。

第三節(jié) 空置面積與空置率情況

當(dāng)前大武漢已建成的冷庫總面積為86.86萬㎡。

其中，空置總面積為16.88萬㎡，使用總面積為69.98萬㎡?？梢钥闯?，當(dāng)前大武漢空置總面積較低，資源較為緊張。

大武漢冷庫空置總面積為16.88萬㎡，黃陂區(qū)空置面積最大，為7.8萬㎡；占大武漢空置總面積的46.21%；東西湖區(qū)空置面積排第二，占大武漢空置總面積的27.55%。

蔡甸區(qū)、漢南區(qū)、江岸區(qū)、新洲區(qū)的冷庫空置面積較小，均在1萬㎡以下；葛店空置面積為0。

第四節(jié) 區(qū)域冷鏈倉庫建設(shè)狀態(tài)

根據(jù)倉小二平臺上資料顯示：已建成+在建中+未開工的冷庫：總面積為160.43萬㎡，總數(shù)量為37個(gè)。

在建中的冷庫有8個(gè)，2個(gè)分布在蔡甸區(qū)，6個(gè)分布在東西湖區(qū)，總面積達(dá)11.17萬㎡。

未開工的冷庫共有3個(gè)：（1）1個(gè)在葛店，該冷庫面積較大，有52萬㎡，是大武漢面積最大的一個(gè)冷庫。預(yù)測未來該冷庫的建成，將會大大提高葛店在大武漢冷庫市場的影響力。

（2）1個(gè)在東西湖區(qū)，坐落于臨空港物流核心區(qū)域，這座集凍品、生鮮、水果、干調(diào)于一體的“冷庫糧倉”預(yù)計(jì)2020年一季度建成，屆時(shí)將能提供供應(yīng)鏈金融，交易周轉(zhuǎn)與高端智能冷庫線上、線下相結(jié)合的一體化冷鏈綜合服務(wù)交易平臺。據(jù)透露，該項(xiàng)目還將組建冷鏈車隊(duì)。

（3）1個(gè)在漢南區(qū)，總用地面積113645.64㎡，總建筑面積96526.00㎡，物業(yè)類型有干庫、冷庫、大型中央廚房加工區(qū)等。

第五節(jié) 冷鏈倉庫倉庫類型情況

常見的冷庫有三溫倉、二溫倉、醫(yī)藥倉、冷凍倉四種類型。從面積上看，三溫倉面積最大，占已建成冷庫總面積47%。二溫倉、冷凍倉、醫(yī)藥倉面積均較少。

從數(shù)量上看，三溫倉數(shù)量最多，占大武漢冷庫總數(shù)量70%左右。二溫倉、冷凍倉、醫(yī)藥倉數(shù)量均較少。

蔡甸區(qū)、葛店、漢南區(qū)、新洲區(qū)只有三溫倉，葛店的三溫倉面積最大，為18萬㎡；東西湖區(qū)有三溫倉和醫(yī)藥倉，東西湖區(qū)三溫倉數(shù)量最多，有6個(gè)；黃陂區(qū)有二溫倉和三溫倉，二溫倉面積最大，為18萬㎡；江岸區(qū)有二溫倉和冷凍倉，數(shù)量少，面積小，江夏區(qū)有三溫倉、二溫倉、冷凍倉，數(shù)量少，面積小。

第六節(jié) 冷鏈倉庫租金水平情況

根據(jù)倉小二數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：大武漢租金均價(jià)為97.21元/㎡/月。

從區(qū)域來看，東西湖區(qū)租金均價(jià)最高，為116.90元/㎡/月，比大武漢租金均價(jià)足足高出20元左右，倉小二分析認(rèn)為，東西湖區(qū)租金高主要受兩個(gè)方面影響：一是區(qū)域因素，東西湖為武漢物流集散分撥中心，物流發(fā)達(dá)，市場需求旺盛，二是受庫房建筑結(jié)構(gòu)影響，東西湖冷庫以單層高標(biāo)庫為主，倉庫的硬件條件相對較好。

蔡甸區(qū)租金均價(jià)為95元/㎡/月，和大武漢平均水平相差無幾。

其他區(qū)域租金均價(jià)明顯低于大武漢平均水平，其中葛店租金均價(jià)最低，為70元/㎡/月，比大武漢租金均價(jià)低27元左右，比租金最高的東西湖區(qū)足足低了46.90元。倉小二分析認(rèn)為，葛店租金低主要受三個(gè)方面影響：一是在行政規(guī)劃上，葛店屬于鄂州；二是區(qū)域發(fā)展緩慢、距武漢中心偏遠(yuǎn)、交通優(yōu)勢欠缺；三是葛店尚未形成知名度高、規(guī)?；奈锪黧w系，結(jié)合葛店正在傾力打造“華中冷鏈港”的計(jì)劃來看，葛店未來幾年的冷鏈?zhǔn)袌鲞€是存在相當(dāng)大的市場潛力。

第七節(jié) 冷鏈倉庫建筑類型情況

冷庫按建筑類型可分為四類：單層冷庫、多層（電梯）冷庫、樓庫、雙層（坡道）冷庫。

大武漢冷庫市場以樓庫面積最大，樓庫面積占總面積77.84%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他幾類的總和。

從區(qū)域來看，單層冷庫絕大部分分布在東西湖區(qū)，另有少量分布在蔡甸區(qū)、漢南區(qū)、江夏區(qū)和新洲區(qū)；多層（電梯）冷庫主要分布在東西湖區(qū)，另有少量分布在蔡甸區(qū)；樓庫的分布較為廣泛，葛店、黃陂區(qū)、江夏區(qū)都有大量樓庫，東西湖區(qū)、江岸區(qū)、新洲區(qū)也有部分資源。

第八節(jié) 冷庫的樓層類型與空置情況

已建成的冷庫中，樓庫的面積最大，空置率較低；多層（電梯）冷庫的面積最少，空置率最高，市場上單層冷庫的市場需求較為旺盛。

第九節(jié) 冷庫未來建成總面積/年增長率

2018年大武漢冷庫總面積為86.86萬㎡，到了2019年大武漢冷庫總面積為100.43萬㎡，年增長15.62%。未來預(yù)測大武漢冷庫總面積為173.03萬㎡，比2019年增長72.29%。反映了未來冷庫供應(yīng)充足，冷庫面積將在2019年以后迎來爆發(fā)式增長。

從區(qū)域來看，只有極少數(shù)區(qū)域未來有新增冷庫面積，2019年有新增冷庫的只有蔡甸區(qū)、東西湖區(qū)，2019年蔡甸區(qū)冷庫面積將增長5.27萬㎡，東西湖區(qū)冷庫面積將增長8.30萬㎡。

在2019年以后有冷庫新增面積區(qū)域有東西湖區(qū)、葛店、漢南區(qū)，其中，葛店新增面積高達(dá)52萬㎡。說明葛店未來極有可能成為大武漢冷庫的嶄新名片，未來的發(fā)展?jié)摿ψ顬榫薮?，結(jié)合葛店租金均價(jià)最低的情況分析：（1）3年內(nèi)葛店的冷庫供應(yīng)會比較充足，對價(jià)格比較敏感和大面積需求用戶可考慮去葛店租倉；（2）預(yù)測葛店5年后極有可能成為冷庫盈利增長的另一個(gè)拐點(diǎn)，投資者需耐心等待時(shí)機(jī)。

東西湖區(qū)在2020年將會有12.6萬平米的新增面積，這是華中地區(qū)最大的全能型冷庫，項(xiàng)目建成后，將會提升湖北的冷鏈行業(yè)水平，推動湖北冷鏈產(chǎn)業(yè)升級。

漢南區(qū)在未來將會有9.65萬平米的新增面積，該冷庫的建成將會對推動漢南區(qū)冷鏈?zhǔn)袌龅陌l(fā)展產(chǎn)生積極的作用。

黃陂區(qū)、江岸區(qū)、江夏區(qū)、新洲區(qū)在2019年和未來均沒有新增的冷庫，這些區(qū)域未來市場供應(yīng)可能會很緊張，可能導(dǎo)致租金上漲。

第十節(jié) 冷庫用途與面積情況

根據(jù)已建成的冷庫資料顯示，用于出租的冷庫比例最大，高達(dá)72.54%；純自用的冷庫僅占2.42%，反映了冷庫市場絕大部分以出租為主，自用極少，主要是因?yàn)槔鋷斓慕ㄔO(shè)成本較大，需要較高的資金投入，大多數(shù)中小企業(yè)難以有自建冷庫的實(shí)力，也從側(cè)面反映了大武漢冷庫租賃市場成熟、穩(wěn)定。

第十一節(jié) 冷庫企業(yè)用戶畫像分析

冷庫企業(yè)常見的業(yè)務(wù)類型有：城市配送型、儲藏型、電商宅配型、市場型、中央廚房、中央及區(qū)域配送型六大類。

從擁有或承租總面積來看，市場型冷庫面積最大，有23.52萬㎡，占總面積40%左右，比如：江岸區(qū)的仁和冷庫、肉聯(lián)，江夏區(qū)的昌晶冷儲、圣寶元，都是較為大型的市場型冷庫

面積排第二的是中央及區(qū)域配送型冷庫，有13.16萬㎡，占總面積22%左右，比如：順豐冷鏈、東方海外、夏輝冷鏈等等

中央廚房和城市配送型冷庫面積不相上下，均在10萬㎡左右，占總面積16%左右。

儲藏型冷庫和電商宅配型冷庫面積較小。

從數(shù)量上看，城市配送型冷庫數(shù)量最多，有25個(gè)，占總數(shù)量40%左右，結(jié)合該類冷庫總面積較小的情況來看，城市配送型冷庫普遍都是小面積冷庫。

數(shù)量排第二的是中央及區(qū)域配送型冷庫，有17萬㎡，占總數(shù)量25%以上，預(yù)測中央及區(qū)域配送型冷庫擁有較大的市場。

市場型冷庫、中央廚房、儲藏型冷庫、電商宅配型冷庫數(shù)量普遍較少。

從區(qū)域來看，黃陂區(qū)、東西湖區(qū)、江夏區(qū)冷庫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最豐富，種類最齊全。

東西湖區(qū)擁有城市配送型、儲藏型、中央廚房、中央及區(qū)域配送四類冷庫企業(yè)，數(shù)量也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，且東西湖區(qū)的客戶高端客戶占比較大，如星巴克、麥當(dāng)勞、肯德基、海底撈等等；

黃陂區(qū)擁有城市配送型、儲藏型、市場型、中央廚房、中央及區(qū)域配送五類冷庫企業(yè)，各類冷庫面積與數(shù)量均相差不大，屬于比較平均的狀態(tài)。市場型冷庫占比較大，主要是給四季美農(nóng)貿(mào)市場做配套。

江夏區(qū)擁有城市配送型、儲藏型電商宅配、市場型、中央廚房、中央及區(qū)域配送五類冷庫企業(yè)。其中市場型冷庫占比最大，由此可見江夏區(qū)的冷庫主要依托白沙洲農(nóng)貿(mào)市場而發(fā)展。因距離市區(qū)較近，有一部分客戶為城市配送型。

蔡甸區(qū)和漢南區(qū)只有極少量城市配送型冷庫；

江岸區(qū)有兩個(gè)大面積的市場配送型冷庫，主要針對的客戶群體是小型的批發(fā)戶；

新洲區(qū)主要以電商宅配型冷庫為主，主要是有一家知名電商企業(yè)入駐。

第十二節(jié) 園區(qū)持有者的面積排名

持有冷庫的企業(yè)并不多。其中，萬噸持有的冷庫面積最大，有18萬㎡，增益冷鏈、四季豐華、廣地、九州通、肉聯(lián)、山綠、晟隆騰瑞等7家企業(yè)，均持有部分規(guī)模冷庫，持有面積不相上下，均不超過10萬㎡。

第十三節(jié) 冷鏈庫市場投資建議

根據(jù)倉小二平臺研究客戶需求分析，建議企業(yè)未來布局冷鏈倉庫注意如下發(fā)展：

1、共享冷庫是趨勢，目前中小客戶一般按照流量進(jìn)行計(jì)費(fèi)，而傳統(tǒng)樓庫在庫容利用率方面有限，因此建設(shè)單層高標(biāo)自動化冷鏈存儲物流中心以及 多層分揀中心將會成為共享冷庫主要建筑載體。

2、單層高標(biāo)冷庫是趨勢，面對大中型企業(yè)，建立立體貨架存儲是增加庫容利用率最好辦法，建立三層隔板貨架是降低使用成本的有效手段，因此 作為基礎(chǔ)設(shè)施布局商，應(yīng)該盡可能考慮單層高標(biāo)庫建設(shè)。

3、雙層高標(biāo)庫隨著土地供給指標(biāo)減少，局部區(qū)域可以建設(shè)雙層冷庫，每層層高凈高可達(dá)8.5米，使用便利。該部分建筑形態(tài)可以滿足中低端也可 以滿足高端企業(yè)使用。

4、常溫庫基礎(chǔ)上改造冷庫是趨勢，鑒于從拿地到建設(shè)冷庫周期過長，為滿足客戶快速擴(kuò)張，企業(yè)可以從現(xiàn)有常溫庫房中挑選優(yōu)質(zhì)庫房進(jìn)行冷庫改 造，用于出租使用。

5、如果面向第三方市場開放的企業(yè)，建議建設(shè)可調(diào)控溫區(qū)的庫房，這樣便于適用不同企業(yè)業(yè)務(wù)類型。

6、未來3-5年，冷鏈物流將會進(jìn)入資本熱潮，大量企業(yè)進(jìn)入冷鏈冷庫賽道布局，但布局該賽道務(wù)必考慮項(xiàng)目地段。

7、根據(jù)武漢市場發(fā)展，今年將會有一批老舊冷庫及生鮮交易市場拆遷，因此，如何在此環(huán)境下尋找合適地塊承接生鮮交易市場業(yè)務(wù)，將是一個(gè)極具挑戰(zhàn)且高回報(bào)的投資機(jī)會。