第三章 大武漢普通庫房發(fā)展?fàn)顩r

本報告中普通庫房的定義及特點：以存儲為主要目的，且?guī)旆拷ㄖ螒B(tài)低于高端庫房的標(biāo)準(zhǔn)。其明顯特征為：層高低于9米、月臺高度低于國標(biāo)（1.2-1.4米）或無月臺或無升降平臺、消防設(shè)施為丙二類以下，建筑類型為多層樓庫，單面周轉(zhuǎn)場地小于25米。當(dāng)然如丙二類的單層庫房，層高小于9米，但月臺為非國標(biāo)的庫房也屬于普通庫房。

本報告中樓庫：是指有月臺和無月臺的多層庫房；平庫：是指無月臺的單層庫房；高臺庫：是指有月臺的單層庫房和有月臺的樓庫一樓。

本報告中的庫房為在倉小二平臺（cangxiaoer.com）所登記的庫房樣本，僅用于對行業(yè)狀況分析的參考。

第一節(jié) 普通庫房總體情況

普通庫由非高標(biāo)準(zhǔn)的常溫高臺庫、樓庫、平庫組成。根據(jù)倉小二線上實時統(tǒng)計：大武漢普通庫以樓庫居多，面積高達947.38萬平米，其次是平庫，面積為458.44萬平米，高臺庫面積最少，為179.46萬平米。

三類建筑形態(tài)的普通庫房中，空置率最低的是平庫，空置率為8.40%，空置面積為38.49萬平米；其次是高臺庫，空置率為14.99%，空置面積為26.90萬平米；樓庫空置率最高，達到22.86%，空置面積為216.60萬平米，樓庫空置率高主要是受樓庫二層及以上承重小和進出貨不方便的影響。

【倉小二解析】

（1）為什么平庫空置率遠遠低于高臺庫空置率？

解答：從出租價格上看，平庫的租金價格低于高臺庫，在同樣地段、物流成本幾乎相同的情況下，平庫的使用性價比優(yōu)勢非常明顯。以城市配送為主的前置倉及B2B配送倉所使用的車輛主要以依維柯，金杯車為主，由于周轉(zhuǎn)車輛較多且這類車輛車廂底板太低，在使用月臺時反而非常不便利，因此選用平庫就更適合，自然平庫空置率低于高臺庫。

（2）為什么大武漢會建設(shè)如此多的樓庫，而不建設(shè)更多的平庫或者高臺庫？

解答：無論哪個城市，從政府規(guī)劃的角度而言，都是期望充分地利用土地資源，建設(shè)更多面積的建筑，即最大化利用土地面積，因此高容積率指標(biāo)成為各大企業(yè)發(fā)展的緊箍咒，是企業(yè)必須完成的項目指標(biāo)。另一方面，很多企業(yè)家思維較為落后，傳統(tǒng)的企業(yè)家認為建設(shè)樓層庫房可以分割售賣，另外一些企業(yè)家認為多建固定資產(chǎn)可以在銀行抵押更多貸款，如果建樓太少則這個地塊的價值就無法凸顯，土地分攤的建筑成本不劃算。實際上殊不知，建樓的成本和收益嚴(yán)重不成正比。

大武漢高臺庫總面積為179.46萬㎡。高臺庫絕大部分分布在東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)，兩個區(qū)域的高臺庫面積相差不大，均占總面積的1/3以上，其他區(qū)域高臺庫存量極少。

大武漢樓庫總面積為947.38萬㎡。樓庫主要分布在東西湖區(qū)、黃陂區(qū)，其中，東西湖區(qū)樓庫面積占總面積的1/3以上，黃陂區(qū)樓庫面積占總面積的1/4左右，其他區(qū)域樓庫存量較少。

大武漢平庫總面積為458.44萬㎡。平庫主要分布在蔡甸區(qū)、東西湖區(qū)、江夏區(qū)與黃陂區(qū)，其中，蔡甸區(qū)平庫面積最大，占總面積的1/4左右，東西湖區(qū)平庫面積排第二，占總面積的的1/5左右，黃陂區(qū)和江夏區(qū)平庫面積占總面積比均在10%以上，其他區(qū)域平庫存量較少。

蔡甸區(qū)：

蔡甸區(qū)域平庫和樓庫平分秋色，樓庫面積達到106.74萬平米，平庫面積達到115.07萬平米，最少的為高臺庫房，僅為66.9萬平米。蔡甸的平庫是所有區(qū)域中面積最大的，主要原因是蔡甸區(qū)以工業(yè)廠房居多，很多廠房業(yè)務(wù)不景氣后都拿來作為庫房出租。

從空置的情況看，高臺庫，平庫，樓庫的空置率均較少，主要原因是蔡甸區(qū)為較為成熟的工業(yè)聚集區(qū)，并且距離武漢市中心距離相對較近，出租價格一直處于中等水平，因此市場相對較為穩(wěn)定。

蔡甸區(qū)當(dāng)前高臺庫房主要為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展而來，建設(shè)數(shù)量也較為有限，因此空置率并不太高。相反后期篇幅中的高標(biāo)庫空置率會逐步上升。

東西湖區(qū)：

東西湖區(qū)歷來為武漢物流中心的標(biāo)桿，區(qū)域普通庫面積遠遠高于其他區(qū)域，同時高臺庫和樓庫的面積也在同類中居于榜首。

在東西湖區(qū)普通庫房中，樓庫規(guī)模達到358萬平米，平庫規(guī)模達到102.75萬平米，高臺庫占72萬平米；從空置面積看，樓庫空置率非常大，而平庫空置率最低，空置面積僅為7.8萬平米，主要原因是面向客戶群體為要求較低的如部分專線市場，生產(chǎn)型企業(yè)，中小客戶等，平庫從性價比方面優(yōu)勢非常明顯，因此獲得租賃市場的青睞。相反高臺普通庫房空置面積較多，主要原因一方面是業(yè)主期望值過高，定價幾乎參照高標(biāo)庫價格，而市場又覺得相對高端庫房性價比太低；另外一方面這部分高臺庫房絕大多數(shù)消防等級為丁戊類或是丙二類但不是消防噴淋系統(tǒng)，因此造成用戶群體錯位的局面。

漢南區(qū)：

漢南區(qū)域的普通庫房中，樓庫和平庫面積和空置情況均分秋色，相對全行業(yè)而言均處于高位，幾乎達到35%以上，主要原因是地理位置相對武漢市場較遠所致，漢南區(qū)域地處武漢幾乎最南端，距離武漢市中心距離已經(jīng)達到45KM，然而所有的物流需求用戶主要集中在四環(huán)線附近區(qū)域，從物流配送的角度而言，不太方便將貨物運到更遠的位置存儲然后再運回武漢市或者物流發(fā)達的東西湖區(qū)中轉(zhuǎn)。因此漢南區(qū)域的工業(yè)及物流發(fā)展相對較為滯后，并且物流成本較高。

黃陂區(qū)：

黃陂區(qū)普通庫庫房面積較大，區(qū)域內(nèi)普通庫以樓庫居多，樓庫面積為229.40萬㎡，遠遠高于高臺庫和平庫。高臺庫空置率極高，高于50%，招商難度較大。黃陂樓庫面積大的主要原因是很多開發(fā)商建好樓庫用來出售。

江夏區(qū)：

江夏區(qū)以樓庫和平庫居多，兩者庫房面積相差不大，高臺庫庫房面積偏少。從空置率看，高臺庫和平庫空置率偏低，市場需求較好，有望延續(xù)。

青山區(qū)：

青山區(qū)在平臺統(tǒng)計庫房并不多，究其原因是青山區(qū)主要以圍繞武鋼為核心的企業(yè)在布局，很多老舊廠房面臨拆遷風(fēng)險，同時很多廠房并無完備的產(chǎn)權(quán)證件，并且該區(qū)域的園區(qū)企業(yè)主要客戶群為線下中小微客戶群。

新洲區(qū)：

新洲區(qū)以樓庫居多，樓庫面積是平庫面積的2倍左右，是高臺庫面積的5倍左右。從空置面積上看，樓庫的空置面積較大，其中新洲區(qū)樓庫多以出售為主。高臺庫和平庫空置面積不分伯仲。但根據(jù)物流業(yè)集群發(fā)展的特點和新洲區(qū)地理位置看，該區(qū)域無論從樓庫還是平庫以及高臺庫都將面臨著巨大的閑置風(fēng)險。

漢陽區(qū)：

漢陽區(qū)近年來大力發(fā)展商業(yè)，房地產(chǎn)，很多傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)因為城市發(fā)展拆遷，目前在平臺統(tǒng)計出租的高臺庫房有7.21萬平米，樓庫規(guī)模達到46.84萬平米，平庫面積僅為6.92萬平米。其中平庫空置率較少，主要原因是原來的老舊產(chǎn)能的生產(chǎn)企業(yè)依舊使用較多，而樓庫和高臺庫因為物流本身并不在漢陽區(qū)集群，面對的客戶群體主要為一些市內(nèi)配送或者低端的生產(chǎn)中小企業(yè)為主，因此空置率較高。

洪山區(qū)：

洪山區(qū)普通庫庫房面積較少，區(qū)域內(nèi)只有樓庫和平庫，面積上樓庫是平庫的一半，兩種庫房的空置面積也較少，洪山區(qū)和漢陽區(qū)狀況一樣，只有在三環(huán)外有少量庫房。

江岸區(qū)：

江岸區(qū)高臺庫、樓庫和平庫庫房面積都極少，從空置率上看，均處于較高水平。這主要是因為江岸區(qū)是商業(yè)發(fā)達的中心城區(qū)，物流限行嚴(yán)管區(qū)域，因此此類業(yè)態(tài)將在未來逐漸被清理,但未來將可能產(chǎn)生新的迷你倉產(chǎn)品來填充中心城區(qū)對于小微客戶存儲應(yīng)用的需求。

江漢區(qū)：

江漢區(qū)是普通庫庫房面積最小的一個區(qū)，區(qū)域內(nèi)只有樓庫一種普通庫，庫房面積僅有0.8萬㎡，空置面積0.22萬㎡。和江岸區(qū)一樣，江漢區(qū)是商業(yè)發(fā)達的中心城區(qū)，土地資源寶貴，區(qū)域內(nèi)以商業(yè)用地和住宅用地居多，普通庫生存空間被擠壓。

硚口區(qū)：

硚口區(qū)以樓庫居多，樓庫庫房面積是高臺庫+平庫的總和的2倍左右。從空置面積上看，硚口區(qū)高臺庫和平庫的空置面積為0，區(qū)域內(nèi)已無高臺庫和平庫可租，市場上僅余少量樓庫可租，硚口區(qū)是東西湖和漢陽的交界，地理位置優(yōu)越，該區(qū)域傳統(tǒng)的庫房資源更多的被改造升級為商業(yè)用途，如孵化器，寫字樓，創(chuàng)業(yè)園等。

第二節(jié) 大武漢普通庫房租金水平

普通庫因其樓層不固定（有單層、多層之分），且不同樓層價格差異大，因此倉小二分開統(tǒng)計了：一樓租金價格、二樓及以上租金價格。從數(shù)據(jù)看出，單層庫房租金均價為21.14元/㎡/月，而多層庫房的一樓租金均價為21.95元/㎡/月，略微高于單層庫房的一樓租金。

多層庫房的二樓及以上租金均價為12.17元/㎡/月，約是多層庫房一樓租金的一半。這是因為高層在運輸、搬運、裝卸上存在先天性的不便，以及地面承重問題，因此租金較為便宜。

【倉小二解析】

1.在武漢普通庫房中，為什么樓庫一樓價格比單層庫一樓價格要高？

解答：因為在樓庫占比中，樓庫絕大部分分布在東西湖區(qū)，占大武漢樓庫總面積38%以上，且東西湖區(qū)租金普遍偏高，從而拉高了大武漢總體多層庫房租金水平。

2.為什么在武漢普通庫房中，總體趨勢上高臺樓庫一樓的價格要高于單層高臺庫價格？

解答：造成這一現(xiàn)象的有兩個主要原因：第一個原因是高臺樓庫這種庫型本身較少，所以導(dǎo)致統(tǒng)計樣本也較少，有些區(qū)域只有一到兩個，如果其中一個價格較高，會導(dǎo)致總體價格高。另一個原因是有一些高臺樓庫一樓作為醫(yī)藥庫使用，或中轉(zhuǎn)場使用，也拉高了樓庫高臺庫的價格，以江夏區(qū)和黃陂區(qū)尤為突出。江夏靠近光谷都是醫(yī)藥園區(qū)聚集，一樓的高臺庫價格都較高。而黃陂有兩個高臺樓庫一樓作為快遞分撥中心，價格也較高。

第三節(jié) 區(qū)域普通庫房租金水平

各區(qū)域平庫租金與樓庫一樓租金孰高孰低不盡相同，一樓租金最高的要數(shù)高臺庫，樓庫一樓租金＞樓庫二樓及以上租金。

除開幾個經(jīng)濟最發(fā)達、倉庫資源少且不具代表性的中心城區(qū)（江漢區(qū)、江岸區(qū)、硚口區(qū)、洪山區(qū)），平庫屬東西湖區(qū)租金最高；樓庫一樓屬東西湖區(qū)租金最高；樓庫二樓及以上屬漢陽區(qū)租金最高、東西湖區(qū)緊跟其上，居于第二；高臺庫單層和多層均屬東西湖區(qū)租金最高。反映了東西湖區(qū)近幾年普通庫房發(fā)展向好，區(qū)域庫房需求持續(xù)旺盛。

第四節(jié) 區(qū)域普通庫房園區(qū)情況

大武漢已建成的普通庫房園區(qū)總面積為1523.96萬㎡，園區(qū)總數(shù)量為424個。

東西湖區(qū)園區(qū)面積最大、數(shù)量最多，面積和數(shù)量雙雙占據(jù)大武漢總面積與總數(shù)量的1/3以上，東西湖區(qū)是當(dāng)之無愧的普通庫資源最多、規(guī)模最大的區(qū)域，物流霸主地位彰顯無疑。這主要得益于東西湖區(qū)物流起步較早，物流體系成熟，市場認可度較高。

其次是是黃陂區(qū)，園區(qū)面積排第二、數(shù)量排第四，反映了黃陂區(qū)普遍是大面積的園區(qū)居多。

黃陂近幾年物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，這主要依賴于黃陂區(qū)區(qū)域一體化發(fā)展戰(zhàn)略：

1、西聯(lián)：漢孝一體、拓展腹地

以機場為樞紐核心，通過全方位的交通聯(lián)系，主動接納孝感，加強與孝感在臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的合作，以臨空拓展圈層的產(chǎn)業(yè)腹地支持航空城的發(fā)展，共同彰顯航空城作為臨空經(jīng)濟核心區(qū)的地位與作用。

2、南融：對接主城、功能提升

加快四環(huán)線、江北快速路、軌道7號線、21號線等交通廊道的建設(shè)，進一步增強黃陂與主城區(qū)的聯(lián)系，通過完善提升新城的服務(wù)功能，加大承接漢正街的商貿(mào)物流功能的外溢，進一步吸納主城區(qū)人口的外遷。

3、北帶：引領(lǐng)鄂北、品質(zhì)帶動

以優(yōu)質(zhì)的旅游資源為基礎(chǔ)，通過加強完善5A級景區(qū)群的旅游集散及服務(wù)功能，提升游客休閑游的時間長度，引領(lǐng)聯(lián)動鄂北的旅游資源，形成華中地區(qū)乃至全國最具魅力的旅游目的地。

4、東延：關(guān)聯(lián)新洲、補充短板

通過天陽港通道、江北快速路、四環(huán)線等交通廊道的建設(shè)，加強與新洲水運港口的對接聯(lián)系，補充“鐵水公空”交通聯(lián)運的短板，并發(fā)揮武湖都市農(nóng)業(yè)及休閑觀光的帶動和引領(lǐng)作用，推動黃陂和新洲聯(lián)動發(fā)展。

蔡甸區(qū)實力也不容小覷，園區(qū)面積緊跟黃陂區(qū)，園區(qū)數(shù)量排第二，區(qū)域普通庫發(fā)展勢態(tài)良好，未來前景可觀。

江夏區(qū)園區(qū)面積排第四、數(shù)量排第三，反映了江夏區(qū)普遍是小面積的園區(qū)居多。

作為江夏區(qū)五大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)之一的互聯(lián)網(wǎng)及現(xiàn)代物流發(fā)展勢頭喜人，隨著阿里巴巴菜鳥網(wǎng)絡(luò)選址金口、電子商務(wù)巨頭當(dāng)當(dāng)網(wǎng)計劃落戶江夏廟山開發(fā)區(qū)，江夏物流的名氣正式打開，并展現(xiàn)出了良好的發(fā)展勢頭。

中心城區(qū)洪山區(qū)、江岸區(qū)、江漢區(qū)、青山區(qū)、硚口區(qū)園區(qū)面積均偏小、數(shù)量均偏少，主要是受區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，商業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)地位的確立，對區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深刻影響。

第五節(jié) 園區(qū)用途分類情況

大武漢已建成的普通庫房園區(qū)總面積為1523.96萬㎡，園區(qū)總數(shù)量為424個。

按園區(qū)用途可將園區(qū)分為三類：出租型園區(qū)、出租&自用型園區(qū)、自用型園區(qū)。

純出租型的園區(qū)面積最大、數(shù)量最多，面積為1416.73萬㎡，占總面積92.75%，數(shù)量為390個，占總數(shù)量91.9%，遠遠高于其他兩類園區(qū)。反映了普通庫用戶以租賃庫房的居多，目前市場上已形成租賃關(guān)系穩(wěn)定的庫房租賃市場體系，投資環(huán)境良好。

第六節(jié) 園區(qū)消防等級情況

園區(qū)的消防等級有四類：丙二類、丁類、戊類、無消防。

其中，丙二類和丁類幾乎平分了整個市場，二者在面積上相差無幾，均占據(jù)了總面積的40%以上。從數(shù)量看，丁類消防園區(qū)數(shù)量最多，其次是丙二類，二者遠遠高于其他種類的園區(qū)數(shù)量。

市面上還有極少量的戊類消防園區(qū)和無消防園區(qū)，這些園區(qū)往往租金價格比較便宜，但是消防問題堪憂。

第七節(jié) 區(qū)域園區(qū)空置面積, 空置率

大武漢已建成的普通庫房園區(qū)總面積為1523.96萬㎡，總空置面積為259.84萬㎡。

從空置率來看，漢南區(qū)的空置率最高，為36.31%，新洲區(qū)區(qū)空空置率也較高，為26.48%，漢南區(qū)和新洲區(qū)都是遠城區(qū)，反映了遠城區(qū)普通庫市場需求偏弱，用戶少的特點。

東西湖區(qū)空置面積是最多的，但空置率相對來說是較低的，空置的庫房主要以樓庫為主。

蔡甸區(qū)、黃陂區(qū)和江夏區(qū)是除中心城區(qū)以外空置率較低的區(qū)域，市場較為火爆。

漢陽區(qū)、江漢區(qū)、空置率相差無幾，空置率均在25%以上，30%以下。洪山區(qū)、硚口區(qū)、青山區(qū)空置率最低，空置率均在10%以下，這些區(qū)域的普遍特點是：都是中心城區(qū)，受區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，區(qū)域本身的園區(qū)總面積就偏低，無法形成龐大的物流體系，加上很大部分庫房待拆遷的原因?qū)е驴罩谩?/p>

第八節(jié) 普通庫市場投資建議

根據(jù)倉小二平臺獲得的普通庫房需求的客戶需求數(shù)據(jù)特征建議投資者關(guān)注如下：

1、容積率要求較低時，盡可能建設(shè)單層庫房，帶月臺為最佳；

2、容積率要求較高時，多層樓庫設(shè)計，用戶期望樓庫不要超過4層，最佳樓層數(shù)量為2層。單層建筑面積最佳為4000平米或以上，單層面積過小時不便于規(guī)模化企業(yè)多層庫房揀選作業(yè)。

3、消防資質(zhì)務(wù)必達到丙二類，具有噴淋系統(tǒng)為佳。

4、多層樓庫配備電梯時最好能考慮不同樓層用戶使用電梯便利性，電梯承載至少3噸，電梯箱體尺寸要盡可能的大，具體根據(jù)項目目標(biāo)市場定位而決定。

5、庫與庫之間的路面通道距離最低不低于20米，以便于車輛裝卸及通行使用。