為了助大家更了解天津地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)情況，全國(guó)性的互聯(lián)網(wǎng)倉(cāng)儲(chǔ)綜合服務(wù)平臺(tái)物聯(lián)云倉(cāng)根據(jù)實(shí)時(shí)在線數(shù)據(jù)整理，全面總結(jié)天津各區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)面積、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施空置情況、租金水平等方面內(nèi)容，為了解天津倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)發(fā)展情況、合理投資提供參考依據(jù)。下面，我們走進(jìn)全國(guó)各地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)“探秘”第四站天津市，一起來(lái)深入了解下天津倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)現(xiàn)狀：

1天津倉(cāng)儲(chǔ)資源概況：

天津水-陸-空-鐵交通資源一應(yīng)俱全，極利于本地倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)發(fā)展。

天津航運(yùn)最受矚目，天津港是世界等級(jí)最高、中國(guó)最大的人工深水港、吞吐量世界第四的綜合性港口，輻射區(qū)域遼闊；

鐵路四通八達(dá)，處于京滬鐵路、津山鐵路兩大傳統(tǒng)鐵路干線的交匯處以及京滬高速鐵路、京津城際鐵路、津秦客運(yùn)專(zhuān)線、津保客運(yùn)專(zhuān)線等高速鐵路的交匯處，以其重要樞紐位置連接北京與東北、上海等地；

航空方面有天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)、天津塘沽機(jī)場(chǎng)、天津?yàn)I海東方直升機(jī)場(chǎng)和武清楊村機(jī)場(chǎng)等諸多機(jī)場(chǎng)運(yùn)行，其中天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)是中國(guó)主要航空貨運(yùn)中心之一；

公路方面以國(guó)道和部分市級(jí)干線為骨架，搭建便利的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。如此獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的交通條件，成為了孕育天津倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)高速發(fā)展的溫床。

截至目前，據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，天津市在線倉(cāng)庫(kù)數(shù)量為165個(gè)，總面積為11,841,543平方米，分別分布在濱海新區(qū)、西青區(qū)、東麗區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、津南區(qū)、寶坻區(qū)、寧河區(qū)、靜海區(qū)等地區(qū)。

圖1  物聯(lián)云倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)云圖

本期物聯(lián)云倉(cāng)《2018年天津倉(cāng)庫(kù)租賃行業(yè)現(xiàn)狀與倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析報(bào)告》挑選了濱海新區(qū)、西青區(qū)、東麗區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、津南區(qū)等倉(cāng)庫(kù)主要分布地區(qū)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行分析，希望對(duì)大家了解市場(chǎng)行情、租倉(cāng)選倉(cāng)有一定參考價(jià)值。

2天津各區(qū)倉(cāng)庫(kù)面積及空置率、租金情況分析

一、普通倉(cāng)在線倉(cāng)庫(kù)面積統(tǒng)計(jì)

截至2018年11月，據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)平臺(tái)在線數(shù)據(jù)顯示，天津各區(qū)中濱海新區(qū)倉(cāng)庫(kù)面積有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)（2,418,082），約占天津市整體普通倉(cāng)面積的30%。北辰區(qū)（1,091,701）、東麗區(qū)（1,208,580）、武清區(qū)（1,193,401）、西青區(qū)（1,462,473）在線倉(cāng)庫(kù)面積整體相差不大。津南區(qū)（378,000）倉(cāng)庫(kù)面積相對(duì)較少，僅占天津市整體普通倉(cāng)面積4.6%左右（圖2）。

圖2   2018年11月天津各區(qū)普通倉(cāng)面積（單位：）

濱海新區(qū)位于天津東部沿海地區(qū)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，被譽(yù)為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第三增長(zhǎng)極”，被冠以“航運(yùn)中心”的稱(chēng)號(hào)。坐落于濱海新區(qū)的海港物流區(qū)是建設(shè)北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心的重要載體，重點(diǎn)發(fā)展海洋運(yùn)輸、國(guó)際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、保稅倉(cāng)儲(chǔ)、分撥配送及與之配套的中介服務(wù)業(yè)，形成貨物能源儲(chǔ)運(yùn)、商品進(jìn)出口保稅加工和綜合性的國(guó)際物流基地；天津港是國(guó)內(nèi)進(jìn)口汽車(chē)最主要的港口，占比約55%平行進(jìn)口車(chē)的主要集散地，是國(guó)際上最先進(jìn)的集裝箱船進(jìn)出港。因此，濱海新區(qū)擁有遠(yuǎn)超其他區(qū)的海量在線倉(cāng)庫(kù)面積；

東麗區(qū)位于天津市中心市區(qū)和濱海新區(qū)之間，位置優(yōu)越，主要為傳統(tǒng)的陸運(yùn)物流集散中心。國(guó)內(nèi)第一家空港保稅區(qū)天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)地理上位于東麗區(qū)，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)很大一部分都是倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，高標(biāo)庫(kù)眾多，其中包括普洛斯、豐樹(shù)等地產(chǎn)商和中外運(yùn)、圓通等知名物流企業(yè)，因此東麗區(qū)也屬于物流大區(qū)，在線倉(cāng)儲(chǔ)面積較多；

西青區(qū)被稱(chēng)為天津市的菜籃子、魚(yú)簍子，是最大的副食品生產(chǎn)基地之一。西青區(qū)目前建設(shè)基本成熟，是天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“動(dòng)力引擎”，成熟的經(jīng)濟(jì)與農(nóng)產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)至東南亞、香港、日本等國(guó)家和地區(qū)等方面促進(jìn)了地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展。普洛斯醫(yī)藥冷鏈物流項(xiàng)目、傳化公路港項(xiàng)目、上海宇培電商項(xiàng)目、賽達(dá)物流園等坐落于西青區(qū)，全區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)面積數(shù)量較大；

武清區(qū)是京津冀三省市的交匯點(diǎn)，京津發(fā)展主軸的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。目前，武清區(qū)正致力于加快建設(shè)京津雙城協(xié)同發(fā)展樞紐節(jié)點(diǎn)、高端制造研發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，同時(shí)依托區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)，吸引優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)。包括中通、韻達(dá)、順豐等快遞龍頭企業(yè)的區(qū)域總部落戶天津市武清區(qū)，汽車(chē)物流、電子信息物流、農(nóng)產(chǎn)品及冷鏈物流等方面服務(wù)能力專(zhuān)業(yè)化能力加快提升，因此武清區(qū)是倉(cāng)儲(chǔ)物流發(fā)展?jié)摿^大區(qū)域；

北辰區(qū)擁有“京津走廊的璀璨明珠、美麗天津北大門(mén)”等稱(chēng)號(hào)，是連接京津兩個(gè)特大型城市的重要走廊，地理位置優(yōu)越。北辰區(qū)作為南糧北運(yùn)、北貨南輸?shù)慕煌ㄒ?，傳統(tǒng)上是天津的重工業(yè)區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前北辰區(qū)正多舉措推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，致力于做大做強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流，加快中興跨境電商、寶供國(guó)際商貿(mào)物流、上實(shí)外貿(mào)綜合服務(wù)平臺(tái)等項(xiàng)目建設(shè)，打造多式聯(lián)運(yùn)陸路港現(xiàn)代物流基地，不斷提升服務(wù)業(yè)的規(guī)模質(zhì)量。雖然北辰區(qū)目前在線倉(cāng)儲(chǔ)面積并不算最多，但從地區(qū)政策來(lái)看倉(cāng)儲(chǔ)物流發(fā)展未來(lái)可期；

津南區(qū)是承接中心城區(qū)城市功能和濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)功能的重要地區(qū)，東區(qū)工業(yè)制造業(yè)已形成電子信息、金屬制品、塑膠制品等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)并大力開(kāi)發(fā)建設(shè)東區(qū)“物流園”；西區(qū)工業(yè)制造業(yè)形成輕工、食品、生物制造業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。受到河西區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射，津南區(qū)近年來(lái)發(fā)展較快，但受地區(qū)經(jīng)濟(jì)側(cè)重性影響，目前在線倉(cāng)儲(chǔ)面積處于較少水平。

3普通倉(cāng)空置率情況分析

2018年11月，天津各區(qū)物聯(lián)云倉(cāng)在線倉(cāng)庫(kù)可租面積為1,105,500平方米（不包含在建倉(cāng)），倉(cāng)庫(kù)空置率在4%-33%之間。如圖3，空置率地區(qū)之間差異巨大，其中津南區(qū)空置率最高，達(dá)到32.01%；武清區(qū)空置率最低，僅為4.9%。

圖3   2018年11月天津各市區(qū)倉(cāng)庫(kù)空置率情況

相較于全國(guó)其他一線城市倉(cāng)庫(kù)空置率數(shù)據(jù)（如圖4），天津地區(qū)倉(cāng)庫(kù)平均空置率為10.5%左右，低于重慶、沈陽(yáng)、上海、深圳、西安、東莞等地區(qū)，處于全國(guó)一線城市中倉(cāng)庫(kù)空置率中等稍偏上水平。

圖4   2018年11月一線地區(qū)倉(cāng)庫(kù)空置率情況

【倉(cāng)庫(kù)小貼士】：津南區(qū)與武清區(qū)倉(cāng)庫(kù)空置率相差懸殊，就目前數(shù)據(jù)看來(lái)武清區(qū)租倉(cāng)可能會(huì)有一定難度，而津南區(qū)租倉(cāng)相對(duì)比較容易；作為倉(cāng)儲(chǔ)物流重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的濱海新區(qū)受到眾多倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)青睞，空置率較低，如果有租倉(cāng)需求或急需倉(cāng)庫(kù)，臨近的東麗區(qū)也是不錯(cuò)的考慮方向。

目前天津地區(qū)主流高標(biāo)倉(cāng)為丙二類(lèi)，但高于丙二類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的丙一類(lèi)及甲乙類(lèi)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)緊缺，儲(chǔ)存潤(rùn)滑油的丙一類(lèi)倉(cāng)庫(kù)出現(xiàn)一平難求情況，租倉(cāng)難度很大。

三、普通倉(cāng)月平均租金分析

2018年11月，天津各市區(qū)普通倉(cāng)平均租金圖顯示（如圖5），武清區(qū)月平均租金高于其他各區(qū)，為27.96元/月；東麗區(qū)以22.67元/月成為月平均租金最低地區(qū)。

圖5   2018年11月天津各區(qū)倉(cāng)庫(kù)平均租金

物聯(lián)云倉(cāng)《中國(guó)通用倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告》官方數(shù)據(jù)顯示，截止到11月，天津地區(qū)高標(biāo)庫(kù)平均租金約29.02元/月，地區(qū)高標(biāo)庫(kù)租金價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間為27元/月-36元/月左右。根據(jù)一線城市倉(cāng)庫(kù)租金情況數(shù)據(jù)（圖6）分析，天津地區(qū)高標(biāo)庫(kù)平均租金相較其他一線城市處于中等水平。

圖6   2018年11月一線城市倉(cāng)庫(kù)租金情況

【租倉(cāng)小貼士】：天津各地區(qū)普通倉(cāng)租金相差不是太大，主要在22元/月-28元/月左右。但值得注意的是，武清區(qū)租金水平處于天津各地區(qū)中最高水平，且空置率最低，因此租倉(cāng)難度相對(duì)較高。建議大家租倉(cāng)選倉(cāng)時(shí)除租金外，同時(shí)綜合考慮地理位置、區(qū)域配套設(shè)施、空置率等方面，更容易租到合適的倉(cāng)庫(kù)。

4天津倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)展望

近年來(lái)，天津倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)政策紅利不斷，連續(xù)出臺(tái)《進(jìn)一步深化中國(guó)(天津)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)改革開(kāi)放方案》、《促進(jìn)航空物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持政策》、《天津市冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃（2018－2025年）》、《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》、《糧食物流業(yè)“十三五”發(fā)展規(guī)劃》、《天津市推進(jìn)電子商務(wù)與快遞物流協(xié)同發(fā)展實(shí)施方案》等諸多政策方案。總的來(lái)看，主要呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)：

1、重點(diǎn)開(kāi)發(fā)天津?yàn)I海新區(qū)

天津計(jì)劃將濱海新區(qū)建設(shè)成為對(duì)外開(kāi)放的重要門(mén)戶、先進(jìn)制造業(yè)和技術(shù)研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心。

2、打造全國(guó)性倉(cāng)儲(chǔ)物流樞紐園區(qū)與特色物流節(jié)點(diǎn)

通過(guò)資源整合、布局優(yōu)化和功能提升，集中打造一批全國(guó)性的倉(cāng)儲(chǔ)物流樞紐園區(qū)和特色物流節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)物流的輻射帶動(dòng)作用；加強(qiáng)綜合交通體系、樞紐場(chǎng)站與物流園區(qū)和節(jié)點(diǎn)布局協(xié)調(diào)，促進(jìn)多式聯(lián)運(yùn)，實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)物流便捷高效。

3、完善倉(cāng)儲(chǔ)物流保障措施

未來(lái)，天津?qū)⑦M(jìn)一步推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流資源整合、建設(shè)航運(yùn)物流服務(wù)集聚區(qū)、增強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施保障、加強(qiáng)智能化建設(shè)、完善物流服務(wù)功能、引導(dǎo)企業(yè)集聚發(fā)展、促進(jìn)用地集約節(jié)約、完善經(jīng)營(yíng)管理體制、加強(qiáng)規(guī)范管理、加強(qiáng)安全監(jiān)管與消防安全管理、加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)等工作。

4、電商倉(cāng)儲(chǔ)物流協(xié)同發(fā)展

實(shí)施“互聯(lián)網(wǎng)+流通”行動(dòng)計(jì)劃，加強(qiáng)創(chuàng)新、完善基礎(chǔ)設(shè)施、強(qiáng)化規(guī)范運(yùn)營(yíng)、推動(dòng)供應(yīng)鏈協(xié)同、發(fā)展綠色生態(tài)鏈將成為未來(lái)天津電商倉(cāng)儲(chǔ)物流發(fā)展的重要方向。

5、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量眾多，未來(lái)集中度將提高

雖然目前天津倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)發(fā)展在全國(guó)各城市中較為成熟，但整體上看，由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)大，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的利潤(rùn)率偏低仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。未來(lái)，天津地區(qū)預(yù)計(jì)將會(huì)有不少小企業(yè)將面臨淘汰的局面，或是被大型企業(yè)并購(gòu)整合，行業(yè)集中度將逐漸提升。

6、倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)趨向綜合化，一體化，精細(xì)化

著重于服務(wù)，未來(lái)天津倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)綜合化是大的趨勢(shì)，而一體化與精細(xì)化將成為企業(yè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的招牌。深度拓展核心客戶需求，為其上下游服務(wù)，天津倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)將進(jìn)一步成熟與優(yōu)化。

7、政策推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流成本進(jìn)一步降低

目前，天津倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)之路正提速邁步，倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)功能進(jìn)一步完善的同時(shí)促進(jìn)企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)成本和物流成本雙雙下降。天津地區(qū)物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策和進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效若干措施等的落地對(duì)于天津倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)而言莫過(guò)于最“接地氣”的利好消息。

8、倉(cāng)儲(chǔ)和物流等重點(diǎn)行業(yè)安全系數(shù)提高

受此前天津港大爆炸及外運(yùn)潤(rùn)滑油倉(cāng)庫(kù)起火影響，天津倉(cāng)儲(chǔ)物流在安全方面尤為注重。自2018年11月4日起至2019年2月底，天津?qū)⒃谌虚_(kāi)展倉(cāng)儲(chǔ)和物流、道路交通、危險(xiǎn)化學(xué)品等重點(diǎn)行業(yè)領(lǐng)域安全生產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)治理。這意味著，天津倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)將面臨集中檢查，而現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)安全系數(shù)也將進(jìn)一步提高。

【小編說(shuō)】：

《倉(cāng)庫(kù)租賃行業(yè)現(xiàn)狀與倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析報(bào)告》系列城市報(bào)告均基于物聯(lián)云倉(cāng)真實(shí)數(shù)據(jù)，致力幫助大家了解各省市倉(cāng)庫(kù)租賃情況，作為選倉(cāng)、租倉(cāng)的參考，看到這些數(shù)據(jù)分析，你心里有數(shù)了嗎？我們下一站將走進(jìn)上海，帶你了解上海倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)的情況，大家敬請(qǐng)期待。