作者 | 物流麻將胡

來源 | 物流沙龍

今日搶地大戰(zhàn)再次來襲！ 據(jù)東莞市國土資源交易網(wǎng)顯示，今天（10月18日）下午，網(wǎng)掛2017WT055號東莞市建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓結(jié)束，經(jīng)過  15 輪競價，最終地塊以1.3729億元花落東莞嘉田倉儲有限公司。而經(jīng)核實，該公司的母公司正是三年來深耕華南、布點全國的物流地產(chǎn)黑馬：第一產(chǎn)業(yè)集團。

此番競價標的位于東莞沙田鎮(zhèn)大泥村，總面積為111040平方米，用地屬性為倉儲用地。從地圖中我們可以看到，該地塊地理位置極為優(yōu)越，居深圳、廣州兩大城市之間，離深圳寶安機場僅30分鐘車程，距廣深沿江高速沙田出口和2019年即將開通的番莞高速虎門二橋均只有2公里，并且緊臨東莞港，擁有得天獨厚的海陸空優(yōu)勢。

據(jù)了解，項目所在的區(qū)域已聚集了順豐、中通、圓通、韻達等國內(nèi)一線快遞公司，中外運、菜鳥、京東、遞四方、飛力達等均在沙田區(qū)域開展業(yè)務(wù)運作。在土地資源極為緊缺的珠三角地區(qū)，此項目實屬稀有。

項目稀有的背后是物流地產(chǎn)中高標倉儲的緊缺。近年來，電商、大型第三方物流公司以及新零售對更高效率的需求，驅(qū)動著物流地產(chǎn)中高標倉儲的發(fā)展。而我國高標倉儲面積在倉儲總面積中占比僅3%左右，物流設(shè)施僅為美國的八分之一。這說明我國還有廣闊的潛在發(fā)展空間，特別是高標倉儲，未來5年至少保持20%的需求增速。

那我國物流地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀是怎樣的呢？

一超多強，本土化趨勢日漸明顯

短短十余年，中國物流地產(chǎn)行業(yè)可謂是群雄逐鹿。物流地產(chǎn)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入大，后期回報周期長，年投資回報率在6%-8%左右，又自持土地增值，這是物流地產(chǎn)生意巨大的隱秘財富。一批批玩家如潮水般涌入……

外資：合資入股拿地，玩轉(zhuǎn)物流基金

在中國物流地產(chǎn)這個市場中，外資家族是占絕對主導地位的強大勢力。中國物流地產(chǎn)猶如一場盛宴，被來自新加坡的普洛斯和豐樹、美國的AMB安博置業(yè)和蓋世理，澳大利亞的嘉民集團等“八國地產(chǎn)聯(lián)軍”分食著

外資善于用合資入股等方式拿地，大多還會以私募地產(chǎn)基金的方式提高資金周轉(zhuǎn)率。

中資：本土優(yōu)勢明顯，迎頭趕上

談到國內(nèi)物流地產(chǎn)市場，可以用“一超多強”這四個字形容，目前雖然是外資領(lǐng)跑的現(xiàn)狀，但國內(nèi)民營企業(yè)的趕超力也不可小覷，本土優(yōu)勢明顯。隨著物流地產(chǎn)市場熱度持續(xù)走高，越來越多中資開始加入這個賽道，如蘇寧、京東、菜鳥等企業(yè)。

物流地產(chǎn)企業(yè)信息

資料來源：公司官網(wǎng)、戴德梁行及物流沙龍

中資比例上升，華南區(qū)競爭呈白熱化

據(jù)統(tǒng)計，北上廣深這些一線城市，2016年新增物流倉儲用地指標加起來只有30萬平米左右，隨著在一線城市拿地越來越難，一線城市周邊城市拿地開始成為開發(fā)商的主要競爭力，特別是在嚴重供不應(yīng)求的區(qū)域。

世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務(wù)工業(yè)部主管羅瑾女士在接受小編采訪時說：隨著周邊城市的土地供應(yīng)逐漸收緊，一地難求，未來可能將向更外圍的區(qū)域發(fā)展。

現(xiàn)階段，即使一線城市用地緊張，我國物流地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初級階段，我們可以非常明顯可以地感受到以下兩個特征。

中資比例的上升，發(fā)展前景被看好

普洛斯被中國五大財團收購會對國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)帶來什么影響？

羅瑾女士表示：“普洛斯收購案說明中資對物流行業(yè)重視程度正在上升，也說明了大家對物流地產(chǎn)市場未來的發(fā)展看好；原來外資占半壁江山的物流地產(chǎn)市場，中資比例正大幅上升。”

中資比例的上升，這對我國物流地產(chǎn)行業(yè)的玩家而言是個利好。一是預計將加速國內(nèi)物流地產(chǎn)估值的合理化，會對業(yè)內(nèi)項目的獲得成本構(gòu)成一定壓力；二是推高國內(nèi)倉儲土地租金。

華南區(qū)供不應(yīng)求，競爭激烈

物流地產(chǎn)玩家一直以在華東華北區(qū)域居多，其租金持續(xù)保持著高位。羅瑾女士告訴小編，在物流地產(chǎn)需求方面，經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)達及有區(qū)域地理優(yōu)勢的華南區(qū)其實并不輸于華東華北區(qū)。

對于華南區(qū)區(qū)別于華東華北區(qū)的特征，羅瑾女士解釋：

一、華南一線城市廣州和深圳，土地供應(yīng)較為有限（包括地理限制和規(guī)劃限制），進入當?shù)厥袌龅拈_發(fā)商數(shù)量不及華東和華北；

二、華南一線城市周邊的二線城市因為土地供應(yīng)相對充沛，開發(fā)商則非?；钴S。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行、物流沙龍

截止戴德梁行2016年第四季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：我國高標準倉空置率約19%，其中華南區(qū)的空置率最低，為10%。很大程度上反映了相對華東、華北區(qū)域，華南區(qū)市場供應(yīng)總量處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，進一步昭顯著華南區(qū)在整個物流地產(chǎn)行業(yè)的重要性。

業(yè)內(nèi)人士也表示，未來珠三角的房企將獲得更多進入工業(yè)地產(chǎn)的機會，大量中低端產(chǎn)業(yè)向廣東外圍轉(zhuǎn)移，這些企業(yè)所遺留下來的產(chǎn)業(yè)土地將形成新一輪工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的巨大商機。如何把廣州周邊的傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟從基建到軟環(huán)境一體化改造以使其符合現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和城市的發(fā)展，也將成為廣州工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機會。

那么現(xiàn)在華南區(qū)都有哪些重量級玩家？

2016年各企業(yè)在華南地區(qū)的設(shè)施占地面積

數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)、年報等網(wǎng)上公開資料及物流沙龍

毫無疑問，像普洛斯、安博以及嘉民等物流地產(chǎn)巨頭也深耕于華南，其中，今日剛拍到緊缺用地東莞沙田項目的第一產(chǎn)業(yè)集團也位列其中。

小編從其官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，第一產(chǎn)業(yè)集團成立于2014年，在短短三年時間內(nèi)已有超過2000畝的倉儲用地，并迅速與法國迪卡儂、瑪氏食品、格力電器、蘇寧物流、菜鳥物流等國內(nèi)外知名企業(yè)建立了緊密合作關(guān)系。除了在北京、武漢、杭州、重慶等一二線城市的全國布局外，第一產(chǎn)業(yè)集團將把華南地區(qū)做為高標準現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施建設(shè)的重點區(qū)域之一，項目主要分布在東莞、惠州、佛山等地，僅東莞地區(qū)項目就達10余個，可以說，第一產(chǎn)業(yè)集團作為中國物流倉儲開發(fā)領(lǐng)域的新銳，已成為華南地區(qū)新增倉儲用地的主力軍之一。

對于今日新拍用地的項目計劃，第一產(chǎn)業(yè)集團總經(jīng)理苑志奇先生說，該項目將全力加速建設(shè)，計劃于2018年下半年投產(chǎn)，總建筑面積達10萬平方米，該項目將按高標準倉庫建設(shè)，園區(qū)同時將開展冷鏈物流運作、智能倉儲等新的業(yè)務(wù)元素，將承載項目周邊、城市及區(qū)域物流倉儲需求，拉動物流、制造業(yè)、創(chuàng)新科技、電子商務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，成為立足東莞、輻射珠三角、連接華南區(qū)的物流樞紐，并致力成為東莞現(xiàn)代化、信息化、服務(wù)化倉儲的標桿。

據(jù)悉，第一產(chǎn)業(yè)集團能在華南區(qū)拿到大量的土地資源，很大程度上是因為它善于從閑置土地資源切入、盤活閑置土地資源。比如，第一產(chǎn)業(yè)集團拿到的多是爛尾的，甚至很多企業(yè)都不愿意接手的土地。

除此之外，團隊本土化第一產(chǎn)業(yè)集團更了解當?shù)卣恼咿D(zhuǎn)型驅(qū)動力，配合政府的規(guī)劃去做升級改造開發(fā)競爭力優(yōu)勢。

在土地成本持續(xù)攀升的現(xiàn)狀下，第一產(chǎn)業(yè)集團因地制宜，在核心區(qū)域既建成滿足客戶需求的高標倉庫，也考慮到客戶使用成本，開發(fā)多坡道高端倉儲，提升容積率，提升客戶使用效率。例如，第一產(chǎn)業(yè)在東莞大嶺山畔山15萬平米的物流園區(qū)，采用的就是這樣的設(shè)計。

另外，資金使用效率和安全風險控制在開發(fā)物流地產(chǎn)方面很重要，第一產(chǎn)業(yè)集團用當?shù)貛欧N開發(fā)當?shù)氐馁Y源是優(yōu)于外資優(yōu)勢的一個因素。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)分析，2020年的物流地產(chǎn)市場仍將保持普洛斯一家獨大、其它開發(fā)商群雄逐鹿的局面。但根據(jù)目前的市場現(xiàn)狀來看，越來越多的中資將會逐漸取代外資占據(jù)第一梯隊，而像在供不應(yīng)求的華南區(qū)，如第一產(chǎn)業(yè)集團這樣本土化的物流地產(chǎn)商將會越來越具有競爭力，極大可能會引跑于華南地域！ 

此文系作者個人觀點，不代表物流沙龍立場

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