2020年的疫情黑天鵝使得物流“地產(chǎn)+基金”模式難以為繼，預(yù)期的投資回報(bào)率成了空中樓閣，物流地產(chǎn)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期，出現(xiàn)大面積的空置，增值服務(wù)水中花鏡中月，這些都來(lái)源于5年前的物流地產(chǎn)大躍進(jìn)！

2010年物流行業(yè)最賺錢的職業(yè)是什么？

是倉(cāng)庫(kù)有使用決定權(quán)的經(jīng)理，工資5000左右，一年回扣能弄幾十萬(wàn)不給回扣，人家憑啥就租你家倉(cāng)庫(kù)，倉(cāng)庫(kù)多的是。

今年快遞快運(yùn)和大型三方物流負(fù)責(zé)倉(cāng)儲(chǔ)的人都很肥，靠租倉(cāng)庫(kù)吃回扣。這里面其實(shí)就是潛規(guī)則，全國(guó)各地都一樣。比如某負(fù)責(zé)組倉(cāng)庫(kù)的經(jīng)理，甲庫(kù)給他1元每平米每月好處，另一家挖的時(shí)候給他2元。

為什么會(huì)這樣，因?yàn)闆]有其他方法，供大于求，大躍進(jìn)之后滿地雞毛，物流地產(chǎn)商什么靠服務(wù)提升客戶粘性和附加值都是意淫！

1、喧鬧的2018年

地產(chǎn)基金系：

國(guó)內(nèi)房企涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域，從進(jìn)入模式以及參與程度的不同主要可以分為房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)、收購(gòu)參股物流企業(yè)、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作這4種類型。

但是房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)的情況比較少。因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)和傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)完全不同，傳統(tǒng)開發(fā)商也是外行。萬(wàn)科在物流地產(chǎn)行業(yè)的投入比較大，不僅牽頭做了世界物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯的私有化工作，還在國(guó)內(nèi)專門成立了一支物流地產(chǎn)基金，認(rèn)繳出資額達(dá)30億元。

2018年進(jìn)入的還有不溫不火的平安地產(chǎn)、華夏幸福、綠地、，還有宇培、嘉里大通的孿生兄弟嘉浩，黑石、復(fù)星、安博、深國(guó)際，還有新貴滿幫、與萬(wàn)科一戰(zhàn)成名的寶能都在物流地產(chǎn)上投入重金。

電商零售系：

電商行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)京東和蘇寧也都已在物流地產(chǎn)業(yè)風(fēng)生水起，憑著銷售額納稅落地取得了眾多的土地資源。國(guó)美安迅剛剛同拼多多聯(lián)姻，菜鳥這塊金字招牌的RDC已經(jīng)在樞紐型城市落地多年。百麗物流已布局全國(guó)RDC，銷售類企業(yè)憑借稅額還是很容易拿到土地資源的。

電商企業(yè)做物流地產(chǎn)有兩個(gè)好處：一是產(chǎn)業(yè)協(xié)同的好處，電商的運(yùn)營(yíng)需要物流做支撐；二是物業(yè)增值的好處，所謂物業(yè)增值，最基本的就是為發(fā)展物流地產(chǎn)拿到的工業(yè)用地部分的增值。

另外還有轉(zhuǎn)戰(zhàn)的寶能憑借汽車項(xiàng)目，生鮮羨慕狂圈土地，隕落的海航也有很多土地儲(chǔ)備，電商零售的圈地運(yùn)動(dòng)基本已經(jīng)告一段落；面對(duì)銷量下滑，已停止新項(xiàng)目的推進(jìn)。

快遞快運(yùn)系：

隨著四通一達(dá)的上市，順豐、圓通、申通等一系列的企業(yè)投入了巨大的資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)，地產(chǎn)資產(chǎn)并入報(bào)表顯得非常劃算，快遞類上市企業(yè)是地方政府的物流園首先是招商的重點(diǎn)。

還有獨(dú)樹一幟的傳化，憑借黨支部的金字招牌，在樞紐城市布點(diǎn)速度在加快；新貴滿幫也加入到戰(zhàn)團(tuán)。

2、物流基金的運(yùn)營(yíng)隱患無(wú)限

物流地產(chǎn)基金系以物流地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金。而物流地產(chǎn)則是以企業(yè)物流需求為導(dǎo)向開發(fā)的物流設(shè)施的不動(dòng)產(chǎn)載體，屬于工業(yè)地產(chǎn)的一種，在普通地產(chǎn)服務(wù)的基礎(chǔ)上，融入物流服務(wù)。

一般而言，物流地產(chǎn)可能包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)等設(shè)施。因此，不同于一般酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)立性，只要單體項(xiàng)目位置佳、資產(chǎn)管理優(yōu)質(zhì)就有提升租金的很大空間、就可能取得理想的投資回報(bào)，物流地產(chǎn)的投資往往需要以點(diǎn)連線帶面，形成整體化布局，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，有效提升物流效率，從而提高收益回報(bào)。根據(jù)普洛斯官網(wǎng)顯示，截至2018年8月，其在中國(guó)39個(gè)主要城市投資、建設(shè)并管理著280個(gè)物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積為2,870萬(wàn)平方米。

建造一個(gè)倉(cāng)庫(kù)已需要很大勇氣的，從選址到同政府協(xié)商拿地，同建筑商討價(jià)還價(jià)，同設(shè)計(jì)師事務(wù)所不斷溝通容積率、大雙邊，出入口配套樓，建好之后還要為出租率價(jià)格后疼不已。

以基金形式進(jìn)入物流行業(yè)成為趨勢(shì)。

僅就這些基金而言，如果均募資到位，將有千億元資金進(jìn)入到物流地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)。上海作為金融中心，所以大部分物流地產(chǎn)商的總部都在上海。

一方面是有杠桿作用，因?yàn)槲锪餍袠I(yè)發(fā)展的周期很長(zhǎng)，需要的資金投入很多，全部使用自有資金對(duì)企業(yè)而言壓力較大，企業(yè)通過(guò)發(fā)起或參與到基金中的方式，可以用有限的資金做自己想做的事；另一方面，還是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)在中國(guó)還處于發(fā)展階段，相關(guān)項(xiàng)目能否成功還是未知數(shù)，如果企業(yè)全用自有資金，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大，發(fā)起一只基金，多個(gè)企業(yè)共同參與，可以分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)的基金管理人對(duì)基金的使用、投向進(jìn)行規(guī)劃，能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較好的把控。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)面積已超10億平方米。目前市場(chǎng)比較被看好的物流地產(chǎn)領(lǐng)域是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)（下稱“高標(biāo)庫(kù)”，高標(biāo)庫(kù)和“農(nóng)民倉(cāng)”的主要區(qū)別在于高標(biāo)庫(kù)可以運(yùn)用現(xiàn)代化的設(shè)備進(jìn)行運(yùn)作，對(duì)于物流的效率提升有重大幫助；現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)高標(biāo)庫(kù)平均租金是每天每平方米0.8元，一般的農(nóng)民倉(cāng)平均租金每天每平方米0.4元） 。

在客戶端，高標(biāo)庫(kù)的需求卻未必有投資者想象的樂觀。電商的需求來(lái)自于京東、阿里等大型電商，而這些電商大多已經(jīng)選擇自建運(yùn)營(yíng)的形式，而疫情使得外租變得奧無(wú)可能。

豪強(qiáng)逐鹿、隱患逐漸暴露!

今年到處都是出租的倉(cāng)庫(kù)，安得RDC經(jīng)理一天接待5撥倉(cāng)庫(kù)招商經(jīng)理。

最近物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)理離職的較多，反應(yīng)了行業(yè)的下滑和瓶頸，“物流地產(chǎn)的盈利模式非常清晰透明，僅有10%的投資回報(bào)率。在大干快上的物流地產(chǎn)盛世下，國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的總體規(guī)模與水平固然在迅速提升，但業(yè)內(nèi)人士也看出了其中的隱憂。

一些新進(jìn)入者認(rèn)為物流地產(chǎn)就是建一個(gè)個(gè)大倉(cāng)庫(kù)，這種簡(jiǎn)單的想法過(guò)于天真，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施必須在5%的空置率下才能保持10%的回報(bào)，如果空置率達(dá)到15%，利潤(rùn)就會(huì)完全被淹沒掉。

這也意味著物流地產(chǎn)開發(fā)商還必須擁有強(qiáng)大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，這些因素在早期進(jìn)入時(shí)往往難以被重視，卻會(huì)對(duì)后期的投資回收造成致命的影響。

另一個(gè)普遍的批評(píng)是，電商、房企、物流公司大規(guī)模、超出實(shí)際需要的跑馬圈地，不排除是趁工業(yè)用地價(jià)格便宜之際囤積，以物流之名行地產(chǎn)之實(shí)。然而，這往往吞噬掉巨額資金，將對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)安全提出嚴(yán)峻考驗(yàn)。

未來(lái)物流地產(chǎn)處于非常尷尬的境地，已經(jīng)千方百計(jì)拿到了土地，蓋還是不蓋，蓋好了，出租率成了大問(wèn)題，由于疫情的影響，消費(fèi)疲軟，流通放緩，倉(cāng)庫(kù)也就沒有了用武之地；今年到處都是出租的倉(cāng)庫(kù)、鄭州今年還有近200萬(wàn)新庫(kù)入市、西安、武漢、濟(jì)南、青島凡是看得到的城市都有了物流地產(chǎn)商的身影。

老園區(qū)留住客戶會(huì)降價(jià)，新的庫(kù)房租不出去也會(huì)降價(jià)，最后的結(jié)果是互挖墻腳！

3、增值服務(wù)和園區(qū)互聯(lián)互通都是烏托邦

曾經(jīng)一段時(shí)間，物流園區(qū)熱衷于增值服務(wù)，什么集采、金融、加油、輪胎等；因?yàn)閳@區(qū)的企業(yè)和園區(qū)是房東和房客的關(guān)系，導(dǎo)致了沒有客戶聽園區(qū)的。

還有熱衷于信息中心的，反正臨沂的金蘭物流園、寧夏的交通物流園，這些以前的信息大廳確實(shí)很紅火哦，但目前全部都關(guān)閉了。

孤島的信息模式還要做信息中心，現(xiàn)在聽起來(lái)有點(diǎn)好笑，抵制貨車幫、運(yùn)滿滿的園區(qū)比比皆是，自己干不好還要把別人攪黃，典型的物流土豪心理。

曾經(jīng)的房東痛則思變，想了一下方案。

（1）信息中心的霧里看花

在全國(guó)繁星一般的站場(chǎng)中，信息孤島是肯定的，因?yàn)槲飿I(yè)擁有者主營(yíng)收入來(lái)自于租金，停車費(fèi)收入，貨運(yùn)站場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方往往只有一個(gè)招商部，負(fù)責(zé)物業(yè)招商，對(duì)于專線業(yè)務(wù)敬而遠(yuǎn)之，那么IT探索者們與站場(chǎng)方的合股就很困難，在未知的預(yù)期里探索，不如腳踏實(shí)地的收租金。

實(shí)現(xiàn)園區(qū)之間物流企業(yè)貨物及車輛的對(duì)接、倉(cāng)儲(chǔ)資源共享，降低落地分撥費(fèi)用、降低返程成本，提高物流綜合效益。

這些話聽起來(lái)熱血澎湃，但落到實(shí)處的平臺(tái)能讓園區(qū)青睞的又大海撈針一般不易。傳化、林安是以土地增值為基礎(chǔ)的運(yùn)營(yíng)方式，林安熱鬧的交易大廳背后，有著它的深層次原因，廣東制造業(yè)的繁榮，貨運(yùn)業(yè)搭車，信息來(lái)源廣泛，政府的支持，企業(yè)的宣傳，在一定范圍內(nèi)的誠(chéng)信機(jī)制的構(gòu)建，這模式在全國(guó)沒有可復(fù)制性。

所以在信息中心方面，永遠(yuǎn)也不會(huì)像運(yùn)滿滿貼著錢、滿中國(guó)的送司機(jī)IP平板，裝機(jī)送米面油，這個(gè)房東心理永遠(yuǎn)也做不到！

（2）城配服務(wù)的系統(tǒng)化

出租收入難，怎樣螺柱客戶，所以都在提園區(qū)提升，現(xiàn)在說(shuō)的最多的是園區(qū)靠城配增加客戶粘性。

城配是個(gè)系統(tǒng)活！沒有金剛鉆，想都別想！

曾經(jīng)的房東思維要干城市配送，想想就后怕，城市配送面臨著通行證，預(yù)約，深夜配送，交接，搞得定的不多，這不雅瑪多撤出中國(guó)業(yè)務(wù)了，那可以城配的祖師爺！

還有一家，城市經(jīng)理很牛、背景傳化有錢，業(yè)務(wù)推廣很炫，接了一堆業(yè)務(wù)，壓垮了自己，悄無(wú)聲息的收?qǐng)?，小黃車的運(yùn)費(fèi)再也沒有收回來(lái)。

整個(gè)過(guò)程，結(jié)交、分揀、跟蹤、落貨、收款、回單......如果整個(gè)運(yùn)輸鏈條你沒有深耕耕根本無(wú)法把控。

到底怎么辦？

疫情來(lái)臨，沒有誰(shuí)能獨(dú)善其身，曾經(jīng)拿著可研報(bào)告的數(shù)字，圈地蓋庫(kù)的年代過(guò)去了。有一個(gè)陽(yáng)光惹人愛的故事的年代一去不復(fù)返了！

如今的物流基金回報(bào)遙遙無(wú)期的事情，說(shuō)不定過(guò)兩天就傳出誰(shuí)家爆雷。

倉(cāng)庫(kù)都空著也不是回事，大家想想辦法吧！