8 月18日，國(guó)內(nèi)物流園區(qū)互聯(lián)網(wǎng)+的引領(lǐng)者-天地匯集團(tuán)和歐洲老牌物流地產(chǎn)公司維龍（中國(guó)）的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)宣布了物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金的成立，成為了今年物流地產(chǎn)領(lǐng)域的重要事件之一，作為該基金的主要管理者，潘海祥對(duì)該基金有著明確的發(fā)展路徑和未來(lái)目標(biāo)。

多年的實(shí)踐和探索，潘海祥對(duì)物流地產(chǎn)的發(fā)展有著極其準(zhǔn)確的判斷，并且深諳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資及運(yùn)營(yíng)邏輯，在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、生態(tài)建設(shè)等全產(chǎn)業(yè)鏈有著諸多的成果。正是源于卓越的管理能力和商業(yè)格局，未來(lái)，他管理的這支物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，給公路物流未來(lái)的關(guān)鍵性突破和變革，帶來(lái)了更大的可能。

“從公路港變局中國(guó)公路物流”

在潘海祥看來(lái)，目前的物流地產(chǎn)領(lǐng)域中，主體的分布變得更加廣泛，而不同主體有著不同的發(fā)展方式和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，作為國(guó)內(nèi)首支集開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、生態(tài)功能的物流產(chǎn)業(yè)基金，需要的是創(chuàng)新融合，獨(dú)辟蹊徑。

與其他以倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施建設(shè)為主的物流地產(chǎn)商不同，潘海祥將目光更多的放在了國(guó)內(nèi)公路物流領(lǐng)域，公路物流市場(chǎng)長(zhǎng)期的粗放式發(fā)展，許多領(lǐng)域亟需升級(jí)，“尤其在公路港領(lǐng)域，市場(chǎng)存在大量的單體園區(qū)，極度分散的局面無(wú)法體現(xiàn)連鎖效應(yīng)，無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)商流、信息流、資金流、物流合一，制造業(yè)、工業(yè)以及服務(wù)業(yè)的聯(lián)動(dòng)，一定程度上限制了國(guó)內(nèi)公路物流的發(fā)展?！?/p>

中國(guó)公路物流市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)億人民幣，是世界第一大公路運(yùn)輸市場(chǎng)，但目前卻面臨著降本增效的關(guān)鍵問(wèn)題，在潘海祥的規(guī)劃中，首期50億人民幣的物流產(chǎn)業(yè)基金，也將主要用于打造全新生態(tài)的公路體系，提升公路物流產(chǎn)業(yè)的集約化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化水平，最終實(shí)現(xiàn)“提質(zhì)、增效、降本”的目標(biāo)。

從醫(yī)藥領(lǐng)域到物流行業(yè)的跨界發(fā)展，讓潘海祥用多個(gè)角度審視物流產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，操盤(pán)過(guò)多個(gè)成功的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)商貿(mào)物流和物流地產(chǎn)有著深入的洞察和理解，曾率先提出商貿(mào)物流園區(qū)生態(tài)化運(yùn)營(yíng)模式，早在擔(dān)任江蘇亞邦醫(yī)藥物流中心總經(jīng)理時(shí)期，就開(kāi)始構(gòu)建區(qū)域和全國(guó)物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)，打造省重點(diǎn)商貿(mào)物流園區(qū)、搭建運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)、集聚專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這不僅讓潘海祥看到了物流對(duì)于商流的巨大價(jià)值，也有了對(duì)公路物流的特殊情結(jié)。

潘海祥坦言，物流產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要性不言而喻，而物流園區(qū)作為物流要素的集聚地，具有天然的整合優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新和引領(lǐng)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，責(zé)無(wú)旁貸，物流地產(chǎn)領(lǐng)域，存在著可以變革整個(gè)物流產(chǎn)業(yè)的巨大機(jī)會(huì)。

“物流資產(chǎn)的輕與重之歌”

除了成立新的合資公司進(jìn)行基金的管理工作，潘海祥同時(shí)還計(jì)劃性的制定和推動(dòng)著基金戰(zhàn)略的實(shí)施，以獲地難度大、布局網(wǎng)絡(luò)化、開(kāi)發(fā)模式靈活、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)以及金融屬性強(qiáng)為主要特征的物流地產(chǎn)行業(yè)，價(jià)值增長(zhǎng)的核心在于獲地、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和資金周轉(zhuǎn)。

圖：2018年全國(guó)物流園分布

“在未來(lái)的2-3年里，將在全國(guó)實(shí)現(xiàn)20個(gè)以上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的落地?！芭撕Ｏ閷?duì)于基金的投資節(jié)奏有著清晰的目標(biāo)。從明年開(kāi)始，將發(fā)展重心放在土地儲(chǔ)備和新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上面，“新建項(xiàng)目為主、收購(gòu)項(xiàng)目為輔、改造項(xiàng)目為補(bǔ)充?！芭撕Ｏ閷⑽磥?lái)項(xiàng)目獲取的主要途徑簡(jiǎn)明扼要的概況成以上三點(diǎn)。在新項(xiàng)目的拓展上，除了對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)本身的判斷之外，他還對(duì)項(xiàng)目設(shè)立了更多維度的考量標(biāo)準(zhǔn)。

在潘海祥看來(lái)，輕重結(jié)合已經(jīng)成為物流地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)可的發(fā)展模式，作為國(guó)內(nèi)首支集開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、生態(tài)功能的物流產(chǎn)業(yè)基金，大幅度的縮短園區(qū)投資回報(bào)周期、提升園區(qū)物業(yè)收入占比，充分發(fā)揮了輕資產(chǎn)效率高資本周轉(zhuǎn)快，重資產(chǎn)險(xiǎn)系數(shù)小收入水平高的優(yōu)勢(shì)。

關(guān)于未來(lái)三年的發(fā)展路徑，潘海祥表示，“根據(jù)已有網(wǎng)絡(luò)和業(yè)務(wù)需求，規(guī)劃相應(yīng)的投資方向，優(yōu)化公路港全國(guó)網(wǎng)絡(luò)布局，有基礎(chǔ)、有目的的進(jìn)行優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、收購(gòu)，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)的部分園區(qū)，進(jìn)行必要的升級(jí)改造。”

其次，要結(jié)合物流產(chǎn)業(yè)的政策動(dòng)向，在新時(shí)期大物流視角下，結(jié)合一帶一路戰(zhàn)略，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，提升大物流綜合效率，推動(dòng)形成商流的產(chǎn)業(yè)物流鏈建設(shè)，促進(jìn)商流貿(mào)易便利化，在未來(lái)，產(chǎn)業(yè)基金也將關(guān)注多式聯(lián)運(yùn)、貨物配送集散、信息交換集成等節(jié)點(diǎn)樞紐的互聯(lián)互通。

首期50億人民幣物流產(chǎn)業(yè)基金將主要關(guān)注一二線(xiàn)城市及物流樞紐城市的物流地產(chǎn)市場(chǎng)。這些城市擁有更高的線(xiàn)上線(xiàn)下消費(fèi)活躍度，物流配套是否完善，已經(jīng)成為衡量城市資源集散能力的標(biāo)桿，產(chǎn)業(yè)基金更是可以幫助城市優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為當(dāng)?shù)貛?lái)更多招商機(jī)會(huì)、就業(yè)和稅收實(shí)現(xiàn)。

“界限相互打破的時(shí)代”

由于看到了未來(lái)存在著巨大的高端物流地產(chǎn)需求，房企謀變、巨頭加碼。電商搶灘、新力量挺進(jìn)賽道，掀起了物流地產(chǎn)發(fā)展的浪潮。

在潘海祥看來(lái)，新力量進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，是保持行業(yè)活力。發(fā)展加速的體現(xiàn)?！安煌瑫r(shí)期有不同的機(jī)會(huì)，競(jìng)爭(zhēng)格局的界限需要被打破，物流地產(chǎn)商也在打破自己的界限，尋求創(chuàng)新和突破。“

縱觀(guān)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)主體，除了輕重資產(chǎn)的區(qū)別，彼此有著不同的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，外資企業(yè)資金充足、理念先進(jìn)；房地產(chǎn)商拿地能力強(qiáng)，土地儲(chǔ)備豐富；電商企業(yè)上下游資源足，需求明顯；新入局者發(fā)展靈活，模式創(chuàng)新；但行業(yè)私有化、并購(gòu)事件的發(fā)生，物流地產(chǎn)玩家之間相互合作、融合變得更有可能。

“物流地產(chǎn)的資源要素屬性非常強(qiáng)，投資大、周期長(zhǎng)，即使在國(guó)家政策的大力支持的情況下，依靠園區(qū)自身力量依舊難以實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化效應(yīng)。而像天地匯和維龍這樣經(jīng)營(yíng)者和資本方的合作，不僅實(shí)現(xiàn)了維龍?jiān)谖锪鱾}(cāng)儲(chǔ)建設(shè)方面以及天地匯在公路港互聯(lián)互通方面的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，也將加速物流園區(qū)的規(guī)?；⒓s化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。”潘海祥表示，物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金愿意將一期50億的資金，用三年的時(shí)間，改善中國(guó)公路物流的發(fā)展環(huán)境，用更長(zhǎng)的時(shí)間，為中國(guó)公路物流提質(zhì)、增效、降本，打造全新的中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)

但任何一種創(chuàng)新都需要時(shí)間，任何一種合作都需要磨合，“我們必然要經(jīng)歷從走到跑的過(guò)程，我們也必將很快會(huì)跑起來(lái)?！迸撕Ｏ檎f(shuō)。

今天，中國(guó)物流產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到了跨越發(fā)展的新階段，而此時(shí)，潘海祥已經(jīng)在腦海中構(gòu)思了產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金的下一步發(fā)展藍(lán)圖了，我們相信，在這么多力量的推動(dòng)下，未來(lái)，公路物流將是更加嶄新和輝煌的時(shí)代。

此文系作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表羅戈網(wǎng)立場(chǎng)

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