一個(gè)物流園區(qū)的建設(shè)，首先是從調(diào)研投拓開(kāi)始。

調(diào)研投拓工作是物流園區(qū)投資的基礎(chǔ)工作，更是前置工作。一定程度上說(shuō)，調(diào)研投拓階段是決定園區(qū)成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

從信息獲取開(kāi)始，到用地出讓合同的簽訂，調(diào)研投拓階段需要解決的問(wèn)題很多。筆者根據(jù)多年的調(diào)研、談判、投拓實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，梳理出這個(gè)階段的五個(gè)問(wèn)題，供大家交流探討。

一是調(diào)研建議問(wèn)題

調(diào)研報(bào)告和建議是提供給領(lǐng)導(dǎo)決策和項(xiàng)目定位規(guī)劃服務(wù)的。網(wǎng)調(diào)也好，實(shí)調(diào)也好，都要求精準(zhǔn)、實(shí)在、細(xì)致、有深度。

一篇好的調(diào)研報(bào)告和建議，應(yīng)該是精心謀劃、細(xì)致調(diào)研、客觀分析、深入思考和認(rèn)真撰寫(xiě)的。有四個(gè)尺度需要考量：

1、要把握調(diào)研時(shí)間準(zhǔn)不準(zhǔn)。

不能指望在某個(gè)時(shí)間階段走馬觀花一番，就了解了實(shí)情。為了弄清楚上下游，有時(shí)候需要凌晨?jī)扇c(diǎn)起床調(diào)查，甚至是每隔一段時(shí)間就要在城區(qū)、聚集地或者老園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)觀察；為了摸清查透物流相關(guān)業(yè)態(tài)，有時(shí)候早、中、晚都要深入商戶(hù)中、走進(jìn)商圈里；為了把控好當(dāng)?shù)匚锪餍星?，要找?zhǔn)時(shí)間規(guī)律、比較“潮汐”優(yōu)劣，有時(shí)候需要長(zhǎng)期蹲點(diǎn)、駐守了解。

2、要把握調(diào)研內(nèi)容全不全。

調(diào)研內(nèi)容應(yīng)該包括不限于以下四點(diǎn)。

一是城市概況：人口及分布，城區(qū)規(guī)劃及發(fā)展方向，建成區(qū)面積，經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、三產(chǎn)比例、可支配收入等），支柱產(chǎn)業(yè)，工礦企業(yè)，商業(yè)建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，交通環(huán)境，市政發(fā)展等。

二是同類(lèi)園區(qū)（市場(chǎng)）：重點(diǎn)了解正在運(yùn)營(yíng)的、規(guī)劃擬建的、企業(yè)租賃的物流市場(chǎng)、貨運(yùn)市場(chǎng)，以及這些市場(chǎng)的主要入駐企業(yè)和商戶(hù)，了解園區(qū)（市場(chǎng)）定位、規(guī)劃、面積、目標(biāo)、功能布局、開(kāi)業(yè)時(shí)間、專(zhuān)線方向、優(yōu)惠政策、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和股東結(jié)構(gòu)，了解園區(qū)（市場(chǎng)）所在地50、100公里半徑區(qū)域內(nèi)的物流行業(yè)發(fā)展情況。

三是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：全部掌握商貿(mào)市場(chǎng)、貨運(yùn)市場(chǎng)、農(nóng)批市場(chǎng)（冷鏈）、再生資源市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、商業(yè)綜合體等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)信息，包括不限于開(kāi)發(fā)時(shí)間、投資人、面積、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、內(nèi)外鋪?zhàn)饨?、營(yíng)業(yè)時(shí)間、商戶(hù)及其構(gòu)成、市場(chǎng)交易量、上下游、銷(xiāo)售情況、業(yè)務(wù)動(dòng)向和優(yōu)惠政策等。

四是商戶(hù)需求：分為入駐企業(yè)和潛在商戶(hù)兩類(lèi)，具體了解項(xiàng)目地的資源、工業(yè)（制造業(yè)）、商貿(mào)、電商、快遞、農(nóng)產(chǎn)品、冷庫(kù)以及第三方物流企業(yè)情況。

3、要把握調(diào)研數(shù)據(jù)真不真。

物流園區(qū)是重資產(chǎn)投入，來(lái)不得半點(diǎn)虛假，真數(shù)據(jù)才有生命力。要帶著問(wèn)卷材料和調(diào)研清單，到園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)看流程，“一板腳踩到底”，看到“真家伙”，掌握的數(shù)據(jù)是一線的、一手的。

要善于向本地政府、專(zhuān)家問(wèn)道取經(jīng)，真實(shí)了解物流企業(yè)（商戶(hù)）的需求和心聲，如果條件允許，可以采取座談會(huì)、茶敘和加好友等方式，聽(tīng)股東真話、商戶(hù)實(shí)話、運(yùn)營(yíng)人心里話，把最關(guān)鍵的信息、最有價(jià)值的數(shù)據(jù)收集上來(lái)。

4、要把握調(diào)研建議實(shí)不實(shí)。

首先要有針對(duì)性，建議要剖析深刻，靶向明確。比如地坪硬化的建議，就源于地坪使用強(qiáng)度大，容易凹陷、開(kāi)裂、破皮、起灰。

其次要有可操作性，建議就是對(duì)問(wèn)題回應(yīng)，實(shí)在具體，切中癥結(jié)，能夠在實(shí)際工作中使用和推廣。

再者要有可行性，建議切實(shí)可行，能夠落地實(shí)施。例如推行屋面光伏發(fā)電的建議、消防巡更系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)的建議。

二是地塊選址問(wèn)題

地塊位置的選擇非常重要，有“位置決定論”一說(shuō)。

考慮到物流園區(qū)項(xiàng)目的生存和發(fā)展，尤其是市場(chǎng)銜接、輻射帶動(dòng)和交通便利等因素，物流園區(qū)地塊選擇要慎之又慎。

首先要符合城市發(fā)展空間規(guī)劃，重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)要素：是否符合正式規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、是否需要控規(guī)指標(biāo)調(diào)整、上位規(guī)劃情況（總規(guī)、控規(guī)）、用地范圍是否已經(jīng)編制，等等。

再看交通便利情況，物流園區(qū)地塊最為理想是原有園區(qū)附近。如果是新建項(xiàng)目，最優(yōu)位置或者位于城市市場(chǎng)集聚區(qū)，形成扎堆效應(yīng)；或者位于城市未來(lái)發(fā)展方向的城鄉(xiāng)結(jié)合部，且距離高速公路（含高速引線）出口不超過(guò)5-8公里地段。

三是供地和用地問(wèn)題

供地問(wèn)題包含的因素非常多，土地信息、規(guī)劃信息、用地信息，主要數(shù)據(jù)要明晰準(zhǔn)確，并需要與政府職能部門(mén)達(dá)成共識(shí)，才能構(gòu)成真實(shí)的決策判斷和依據(jù)。

首先要明確供地畝數(shù)，一般來(lái)說(shuō)，非山區(qū)等特殊地形城市，建成區(qū)大的縣級(jí)城市，占地面積為100-200畝左右，冷庫(kù)0.5-1萬(wàn)噸以下；地級(jí)市占地面積為200-800畝左右，冷庫(kù)2-5萬(wàn)噸以下；省會(huì)城市或者樞紐城市占地面積800畝以上為宜，冷庫(kù)5-10萬(wàn)噸左右。

其次是地塊用地性質(zhì)，農(nóng)批交易市場(chǎng)為B12類(lèi)商業(yè)用地，物流用地參照工業(yè)用地（可以配套20%商業(yè)用地），均需按照土地凈地掛牌程序依法取得，慎重對(duì)待居間等拿地手段。

其外，用地衍生信息也需了解和掌握，比如：地塊收儲(chǔ)情況、宗地紅線圖、是否具備凈地出讓標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)計(jì)拆的完成時(shí)間、預(yù)計(jì)掛牌時(shí)間、影響地塊掛牌的條件以及容積率、建筑密度、綠化率、限高要求、人防要求、車(chē)位要求和ESG要求等等。

四是政策支持問(wèn)題

物流產(chǎn)業(yè)已經(jīng)列入國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點(diǎn)項(xiàng)目，可以得到各級(jí)政府的政策支持和資金幫扶。

一是國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和資金支持。物流園區(qū)在當(dāng)?shù)匕l(fā)改部門(mén)辦理立項(xiàng)手續(xù)后，要爭(zhēng)取列入本地招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，列為省級(jí)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，由此向國(guó)家有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)扶持政策。

二是土地政策支持。物流用地參照工業(yè)用地，用地性質(zhì)決定了土地的價(jià)格。地價(jià)直接影響物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)成本，是投資核心因素之一。土地價(jià)格、投資強(qiáng)度應(yīng)該在掛牌前簽訂協(xié)議確定。

三是規(guī)費(fèi)政策支持。一般來(lái)說(shuō)，物流園區(qū)是民生工程，公益性特征明顯。根據(jù)通用做法，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)給予減免，或先繳后再全額獎(jiǎng)勵(lì)或者獎(jiǎng)補(bǔ)。

四是稅收政策支持。無(wú)論建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期，物流園區(qū)項(xiàng)目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級(jí)）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)可以享受同樣的稅收優(yōu)惠政策，這對(duì)未來(lái)招商、企業(yè)入駐十分重要。

五是其他政策支持。如政府代辦項(xiàng)目手續(xù)辦理，政府招商產(chǎn)業(yè)基金支持和財(cái)政資金支持，協(xié)調(diào)進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)投資平臺(tái)“白名單”序列，加強(qiáng)龍頭企業(yè)社會(huì)資本、銀企對(duì)接的聯(lián)動(dòng)能力，獲得重點(diǎn)項(xiàng)目和環(huán)保、民生、鄉(xiāng)村振興等補(bǔ)貼。

五是政府引導(dǎo)問(wèn)題

規(guī)劃引導(dǎo)。從空間布局，到具體規(guī)劃設(shè)計(jì)。建筑形態(tài)、道路規(guī)劃、人車(chē)分流、景觀綠化、智能化系統(tǒng)等，政府大規(guī)劃的角色始終起引導(dǎo)作用。

行業(yè)引導(dǎo)。出臺(tái)劃行歸市政策，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，規(guī)范行業(yè)管理，實(shí)施退城進(jìn)園、退二還三政策，關(guān)停臟亂差園區(qū)，升級(jí)改造弱小散市場(chǎng)，引導(dǎo)快遞、商貿(mào)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、再生資源物流進(jìn)場(chǎng)入園，對(duì)物流園區(qū)招商、發(fā)展十分必要。

政策保護(hù)。物流園區(qū)都是重資產(chǎn)投入，動(dòng)輒幾個(gè)億，甚至幾十億工程投入，當(dāng)前新形勢(shì)下回正時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)、更艱難。因此，在滿足本地物流發(fā)展和居民生產(chǎn)生活需要的情況下，8-10年內(nèi)不再批準(zhǔn)建設(shè)同類(lèi)物流園區(qū)。

組織協(xié)調(diào)。成立主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥的物流園區(qū)項(xiàng)目工作領(lǐng)導(dǎo)組，確定各職能部門(mén)專(zhuān)班人員，確定牽頭單位具體負(fù)責(zé)，形成政府與投資企業(yè)聯(lián)動(dòng)合作的良性局面。