泰國是僅次于印尼的東盟第二大經(jīng)濟體，憑借發(fā)達的基礎設施和大湄公河次區(qū)域（GMS）的中心位置，泰國正在成為跨國公司在中南半島設立生產基地和銷售網(wǎng)絡的重要物流樞紐。根據(jù)Technavio的研究，2021年到2026年，泰國的物流市場預計將增加188.9億美元，復合年均增長率為4.95%。另有機構預測，到2026年，泰國貨運代理市場規(guī)模預計將達到1000億美元左右，年增長率為6%。 

一、泰國倉庫低供給低空置率，租金亦保持低增長

2021年下半年，泰國倉庫總供應量為473萬平方米，與上半年相比，新增倉庫面積78955平方米，同比增長3.5%。這種緩慢的增長符合我們自2017年以來記錄的新供應水平，這表明倉庫建設適應市場需求節(jié)奏，使物流地產開發(fā)商能夠在開發(fā)后降低空置風險。較高的需求與有限供給，讓泰國倉庫空置率保持在較低水平，截止至2021年下半年，泰國倉庫的整體出租率達到85%。截至2022年第一季度，泰國倉庫的平均租金為每平方米每月153泰銖，過去10年的年均復合增長率不足0.5%。

泰國倉庫主要分布在曼谷大都會區(qū)，占有最大的市場份額。在2021年下半年，其供應同比增長了7.5%，達到220萬平方米，占現(xiàn)成倉庫總供應的47.1%。自上半年以來，東海岸和中部地區(qū)的供應情況保持不變，市場份額分別為36.8%和15.6%。近年來，這兩個地區(qū)的供應都沒有出現(xiàn)顯著增長，特別是中部地區(qū)。

二、電子商務的發(fā)展推動了對物流服務的需求

泰國是東盟地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)量最多的國家之一。根據(jù)Data Reportal數(shù)據(jù)，泰國人口年齡中位數(shù)為40.9歲；泰國16-64歲的網(wǎng)民中，68.3%每日都會進行網(wǎng)購，泰國是世界范圍內網(wǎng)購用戶比例最高的國家；泰國大約有5700萬互聯(lián)網(wǎng)用戶，他們精通數(shù)字技術、移動和電子商務的使用，已形成網(wǎng)購習慣。不斷擴大的互聯(lián)網(wǎng)用戶群使泰國成為電子商務企業(yè)的理想增長環(huán)境。

電子商務業(yè)務的持續(xù)擴張，催生了對物流空間的需求，并為泰國的供應鏈和物流運營帶來了重大變化。Central Group、Aden、DHL Express Thailand、Kerry Express、Lazada、Pomelo和Shopee是泰國主要的電子商務和物流公司。多家快遞公司紛紛推出高性價比、高品質的物流服務，將端到端配送服務推向泰國市場。許多公司已經(jīng)在泰國全國建立了中央倉庫和較小的取貨點，以維持需求的增長。對于中小型企業(yè)（SME），這意味著以更低的成本為消費者提供更大的便利和更快的交付。此外，泰國機場處理的空運貨物顯著增加。

在泰國，傳統(tǒng)零售商線上應用程序的下載量快速增長，這表明這些服務現(xiàn)在可能在曼谷大都市區(qū)以外的地方越來越為人熟知，這也促進了電商物流的發(fā)展。

三、新興汽車產業(yè)為泰國物流提供機遇

泰國作為東盟地區(qū)領先的汽車生產基地提供了巨大的投資潛力，東盟地區(qū)是汽車制造業(yè)的快速發(fā)展地區(qū)。50多年來，泰國已從汽車零部件組裝商發(fā)展成為頂級汽車制造和出口中心，擁有幾乎所有世界領先的汽車制造商、組裝商和零部件制造商。泰國已發(fā)展成為全球第13大汽車零部件出口國和第6大商用車制造商，也是東盟地區(qū)最大的汽車零部件出口國，其貨物運往約100個國家/地區(qū)。汽車物流已迅速成為泰國最重要的行業(yè)之一，并且至今仍在繼續(xù)增長。

2021年，泰國汽車出口表現(xiàn)良好，出口量增長32.6%，即857887輛。這一增長主要是由于泰國在疫情后的復蘇和政府為鼓勵消費者購車而采取的支持措施，包括50-50的共付計劃。

四、泰國物流面臨交貨時間增加和供需失衡的挑戰(zhàn)

Infosys Consulting在2021年的調查中發(fā)現(xiàn)，超過半數(shù)的供應鏈運營因新冠疫情影響而減少了至少四分之一。由于供需失衡、缺乏最后一公里履約服務以及勞動力短缺，運輸和物流配送網(wǎng)絡正在發(fā)生中斷。有時由于原材料短缺、勞動力有限以及疫情導致的停工，制造商的交貨時間會增加。此外，消費者對在線購物的偏好轉變高于新冠疫情之前的水平，預計這將對全球運輸和物流業(yè)造成壓力。因此，供應鏈中斷和交貨時間增加預計將對物流市場中的物流供應商構成挑戰(zhàn)。

電商履約要求快速，倉儲位置離城市越近越好，方便履約。因此電商倉的熱點位置分布于距離曼谷18公里至23公里之間的Bangna-Trad路，連接曼谷、素萬那普和林查班深海港的區(qū)域，導致該區(qū)域可供物流地產商開發(fā)的土地嚴重短缺，土地價格水漲船高，這讓物流地產開發(fā)商們開始考慮在這里建倉的經(jīng)濟性。

另外，泰國國內的運輸方式主要為公路運輸，公路貨運量占比超過80%；不過公路運輸服務商多數(shù)規(guī)模較小，而且返程空載率高，未來仍有很大的改善空間