今年一季度末向港交所遞交招股書(shū)，擬在香港主板上市的“京東產(chǎn)發(fā)”（京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司），上周在其官網(wǎng)宣布，與一家新創(chuàng)的新加坡不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)EZA Hill（EZA Hill Property Management Pte Ltd） 一起，聯(lián)合收購(gòu)了ESR集團(tuán)（中文名原為“易商紅木”，由易商集團(tuán)（e-Shang）與紅木集團(tuán)（Redwood）在2016年合并而成）旗下新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)REITs——“ESR-Logos REIT” 的一個(gè)位于新加坡的物流資產(chǎn)包（建筑面積總計(jì)190萬(wàn)平方英尺的5個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)），收購(gòu)價(jià)接近3.5億新元。

收購(gòu)的同時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)和EZA Hill共同成立“Primus”主體（Primus Partners Management Asia Pte Ltd），以作為管理投資組合的新運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

IIR據(jù)京東產(chǎn)發(fā)官網(wǎng)及綜合查詢(xún)，京東產(chǎn)發(fā)始于京東物流自建體系（2007年），在業(yè)內(nèi)率先設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)了專(zhuān)有的「亞洲一號(hào)」超大型智能倉(cāng)庫(kù)（2014年），2018年開(kāi)始，京東產(chǎn)發(fā)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

京東產(chǎn)發(fā)是京東集團(tuán)供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石，獲得過(guò)華平、高瓴的投資（2021年3月，共計(jì)7億美元）。目前，京東產(chǎn)發(fā)已成長(zhǎng)為中國(guó)和亞洲領(lǐng)先、增長(zhǎng)極快的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)及管理平臺(tái)。截至2022年末，全球持有236個(gè)項(xiàng)目（2022年末海外25個(gè)項(xiàng)目；截至2023年8月，京東產(chǎn)發(fā)已在東南亞持有23個(gè)項(xiàng)目，在歐洲擁有11個(gè)項(xiàng)目），總建筑面積大于2330萬(wàn)平米，資產(chǎn)管理規(guī)模大于935億元。

倉(cāng)儲(chǔ)物流是聯(lián)系生產(chǎn)和消費(fèi)、不同城市區(qū)域的紐帶，更是在特殊情況下保證民生必需品的基礎(chǔ)保障。國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT試點(diǎn)以來(lái)，今年2月8日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（“京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT”）在上海證券交易所上市，京東產(chǎn)發(fā)為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。“京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT”入池的資產(chǎn)包括位于重慶、武漢、廊坊的三個(gè)現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)（京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項(xiàng)目、京東商城“亞洲一號(hào)”倉(cāng)儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目和京東“亞洲一號(hào)”廊坊經(jīng)開(kāi)物流園項(xiàng)目），合計(jì)建筑面積約35.1萬(wàn)平方米。

據(jù)“京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT”的2023年中期報(bào)告，截至2023年6月30日，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合計(jì)收入為4995萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1670萬(wàn)元，可供分配金額3544萬(wàn)元。三個(gè)項(xiàng)目出租率均為100%，運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)高效。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，京東產(chǎn)發(fā)要力爭(zhēng)成為扎根中國(guó)、并戰(zhàn)略性踏足國(guó)際市場(chǎng)的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施綜合平臺(tái)。此次京東產(chǎn)發(fā)亞洲區(qū)主管Richard Law就表示，收購(gòu)新加坡資產(chǎn)并建立新運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，是京東產(chǎn)發(fā)在亞洲建立業(yè)務(wù)的一個(gè)重要里程碑。物流是京東產(chǎn)發(fā)的主要投資主題之一，他們還將繼續(xù)尋找能賦能、創(chuàng)造價(jià)值的投資機(jī)會(huì)，擴(kuò)大在亞太地區(qū)的投資組合。

而此次京東產(chǎn)發(fā)聯(lián)合的“新手”機(jī)構(gòu)EZA Hill，實(shí)際上也來(lái)頭不小。如果你從它的名字上還沒(méi)看出“端倪”，可以看看IIR整理的EZA Hill 的投資策略、投資地域（主要目標(biāo)市場(chǎng)：新加坡、印尼、越南、馬來(lái)西亞、菲律賓、泰國(guó)）、聯(lián)合創(chuàng)始人及首席投資官 Frank Ng 的介紹和股東背景。

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EZA Hill的聯(lián)合創(chuàng)始人、首席投資官Frank Ng 實(shí)際上與ESR有著源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的關(guān)系。他早年擔(dān)任COO的新加坡上市REIT “Viva Industrial Trust”，2018年被如今的“ESR-Logos REIT”收購(gòu)；Frank在此后的保德信PGIM 地產(chǎn)部門(mén)任職期間，也與ESR合作過(guò)新加坡項(xiàng)目。而這次，EZA Hill 聯(lián)合京東產(chǎn)發(fā)從“ESR-Logos REIT”手中買(mǎi)下資產(chǎn)，可以說(shuō)至少是Frank Ng與ESR的第三次合作。

IIR認(rèn)為，從投資的視角看，這次新加坡物流資產(chǎn)交易的實(shí)施，可以說(shuō)是幾家熟悉倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域投資機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制；但從產(chǎn)業(yè)端而言，這次則是國(guó)內(nèi)供應(yīng)鏈生態(tài)跨出“國(guó)門(mén)”的一次重要嘗試。