過去十年間，北京物流地產(chǎn)市場因供應(yīng)不足疊加需求旺盛，而長期保持供不應(yīng)求態(tài)勢。即便近三年全國經(jīng)濟(jì)承壓、市場波動(dòng)加大，北京物流地產(chǎn)市場仍連年逆勢增長。2022年，北京市迎來了十年來首次大批土拍放量，在未來三年，物流地產(chǎn)市場將迎來大規(guī)模供應(yīng)放量，將成為十年來最重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，充分釋放被長期抑制的需求潛力。

基于此，仲量聯(lián)行將深入解析此次擴(kuò)容對北京物流地產(chǎn)市場格局的影響。

大規(guī)模放量將打破發(fā)展瓶頸，帶來大興國際機(jī)場和平谷兩個(gè)全新子市場

自2016年以來，北京物流用地一直較為緊缺，倉儲(chǔ)項(xiàng)目供應(yīng)受到極大限制，供不應(yīng)求是市場主旋律。全市近十年入市新增供應(yīng)僅150余萬平方米，80%以上為2014年前拍得地塊所開發(fā)，土地緊缺與較長的建設(shè)周期大幅放緩了體量擴(kuò)張的進(jìn)程，進(jìn)一步壓縮了北京市場的承載潛力。

2022年，北京市迎來了十年來首次大批土拍放量，至今成交的非保倉儲(chǔ)用地大于過去十年成交體量的總和。供應(yīng)缺口造成的市場規(guī)模躍遷瓶頸現(xiàn)狀有望打破，在兩到三年新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期的等待后，新增供應(yīng)將會(huì)迅速承接市場中被壓抑的需求。

預(yù)計(jì)2023-2025年將有123萬平方米的新增供應(yīng)入市，約為北京目前物流地產(chǎn)市場總體量的50%。大規(guī)模供應(yīng)浪潮分布全市，并發(fā)展出兩個(gè)新興物流子市場——大興國際機(jī)場（BDIA）和平谷，將在今年進(jìn)入發(fā)展孕育期。2022年新拍出的六宗W1類物流用地，全部集中在這兩個(gè)子市場，其中109,209平方米位于大興區(qū)禮賢鎮(zhèn)，其余的173,417平方米位于京平公轉(zhuǎn)鐵綜合物流樞紐產(chǎn)業(yè)園。根據(jù)政策規(guī)劃，未來還將有更多物流用地在大興和平谷持續(xù)放量，逐步緩解北京供需矛盾，以更多優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)空間填補(bǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。

大興國際機(jī)場子市場依托其豐富的航空運(yùn)輸資源與京內(nèi)需求儲(chǔ)備，將對標(biāo)順義空港（BALP）子市場，成為全市高端子市場之一。作為政府規(guī)劃中的國際性物流樞紐，順豐、京東等主流開發(fā)商早在2021年就開始布局BDIA，目前順豐華北智慧物流總部基地和京東5G智能物流園即將完工入市。原BALP子市場部分物流租戶為滿足新航線業(yè)務(wù)需要，已將部分倉儲(chǔ)點(diǎn)南遷，成為BDIA首批落地需求。

平谷子市場將依附于“公鐵水航”多式聯(lián)運(yùn)的特色交通優(yōu)勢和國家政策支持，逐漸發(fā)展成為最具價(jià)格競爭力的子市場。作為首都政策規(guī)劃中的物流高地，未來的供應(yīng)波峰核心，平谷子市場現(xiàn)在雖體量尚小，但以普洛斯、京東、東久新宜為代表的等11家頭部物流企業(yè)已在2022年于平谷區(qū)簽約落地?？偼顿Y額達(dá)到304億元，占地面積約190萬平方米，多個(gè)早期拿地的項(xiàng)目目前已處于在建狀態(tài)。預(yù)計(jì)平谷子市場的承載力、吸引力、影響力將在未來三年迅速形成規(guī)模，以低租金、高服務(wù)品質(zhì)成為北京物流地產(chǎn)市場極具競爭力的區(qū)域。

市場擴(kuò)容后吸納力依然強(qiáng)勁，遠(yuǎn)期將再次出現(xiàn)供不應(yīng)求

中短期內(nèi)，北京物流地產(chǎn)市場擴(kuò)容會(huì)給環(huán)京帶中緊靠北京的部分物流項(xiàng)目帶來一定空置壓力，但仲量聯(lián)行認(rèn)為2023-2025年的大規(guī)模供應(yīng)浪潮結(jié)束后，北京仍然會(huì)維持供不應(yīng)求態(tài)勢。

作為經(jīng)濟(jì)體量較大的一線城市，北京物流地產(chǎn)市場具備強(qiáng)勁的自生需求儲(chǔ)備與廣闊的發(fā)展空間。作為與北京需求總體量相似的城市，上海的物流地產(chǎn)市場總體量目前約為756萬左右，空置率為9.6%。擴(kuò)容后，北京物流地產(chǎn)市場總體量預(yù)計(jì)將達(dá)到約393萬，也僅為上?，F(xiàn)有體量的51.98%。上海的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)證明，即使在擴(kuò)容后，北京物流地產(chǎn)市場仍有非常大的缺口。從長期來看，需求在保證北京高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，依然會(huì)外溢到環(huán)京帶中天津、廊坊等城市。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“整體來看，雖然新增供應(yīng)體量較大，但北京凈吸納量一直維持在較高水平，過去五年新增供應(yīng)和凈吸納量始終維持在5:4左右，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)來看，新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在一年內(nèi)被快速去化，不會(huì)給市場帶來長期壓力，空置率在未來三年將保持10%以下的健康水平?！?/p>

從細(xì)分子市場來看，因?yàn)樾略龉?yīng)主要集中在新區(qū)域，所以不會(huì)與幾個(gè)現(xiàn)有功能各具特色的核心子市場產(chǎn)生顯著競爭。各子市場在未來將會(huì)保持健康發(fā)展步調(diào)，整體租金在未來三年將保持增長態(tài)勢，只是處于體量消納期內(nèi)的全市租金增幅將略有放緩。

米陽認(rèn)為：“擴(kuò)容將給北京物流市場帶來巨大的增量機(jī)會(huì)，釋放之前被有限的供應(yīng)所抑制的強(qiáng)勁需求，在短期內(nèi)改變現(xiàn)有市場格局。眾多新項(xiàng)目的入市在提高全市倉儲(chǔ)服務(wù)水平，帶動(dòng)租金上漲的同時(shí)，也將為投資市場帶來更多可選物流標(biāo)的，吸引增量資金入市，進(jìn)一步促進(jìn)北京物流地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。我們相信2023年不僅是北京物流地產(chǎn)市場的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是這座超一線城市在物流領(lǐng)域的新起點(diǎn)?！?/p>