10月24日，森瑤中國與高盛共同成立合資公司，尋求中國一線城市及周邊核心地區(qū)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)投資機會，其首批種子項目為4個共計24萬平方米的倉儲資產(chǎn)；

11月7日，普洛斯宣布最新一期中國收益基金——普洛斯中國收益基金VI（GLP CIF VI）完成募集。該基金資產(chǎn)管理規(guī)模達76億元人民幣，將投資于中國19個城市的20處物流園區(qū)，可租賃面積約213萬平方米；

11月8日，黑石房地產(chǎn)基金持有及管理的多元資產(chǎn)管理平臺——龍地宣布即將完成對粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，面積約28萬平方米現(xiàn)代倉庫的收購。

從上述企業(yè)公布收購標的投資案例中不難看出，物流地產(chǎn)頗受青睞。摩根士丹利房地產(chǎn)投資全球首席投資官此前表示：“公司自2015年起布局中國物流地產(chǎn)賽道，管理項目面積超過100萬平方米。鑒于目前重點交通樞紐城市優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)存在普遍短缺的情況，公司將在長三角地區(qū)收購逾21萬平方米的物流及工業(yè)資產(chǎn)，把握難能可貴的投資機會?！?/p>

物流地產(chǎn)是經(jīng)營現(xiàn)代化物流設(shè)施的載體及重要組成部分，分屬工業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的重要存量運營細分領(lǐng)域。物流地產(chǎn)的概念始于上世紀80年代，即根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施，最早由美國普洛斯集團率先提出并實踐?，F(xiàn)代化的物流地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，主要為選址拿地、開發(fā)建設(shè)、運營管理及基金運作四個方面，常以物流園區(qū)為載體建設(shè)物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設(shè)施，同時提供園區(qū)租賃、園區(qū)運營、配送服務(wù)等增值服務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市物流地產(chǎn)投資凈回報率在6%～8%，遠高于商業(yè)地產(chǎn)的4%～5%和住宅地產(chǎn)的2%～3%，并在疫情影響下展現(xiàn)出較強的抗風險能力。預(yù)計優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)將迎來大量新增供應(yīng)，其中城市物流和冷鏈物流將受到更多關(guān)注。

然而，中國物流地產(chǎn)在受到越來越多投資人青睞的同時，進一步加劇了投資市場競爭，導(dǎo)致資本化率有所下降?？紤]到行業(yè)正處于向高質(zhì)量、數(shù)字化和智能化發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，固定資產(chǎn)投資仍低于預(yù)期，反映出企業(yè)對于投資持保守態(tài)度。此外，物流地產(chǎn)還面臨高昂的能源費用，使物流地產(chǎn)的業(yè)主方難以實現(xiàn)降本增效；推行環(huán)保措施在短期內(nèi)面臨資金壓力；以及自動化倉庫、數(shù)字月臺、信息處理系統(tǒng)等智能技術(shù)建設(shè)滯后等瓶頸。

黨的二十大指出，以中國式現(xiàn)代化全面推進中華民族偉大復(fù)興。在中國式現(xiàn)代化建設(shè)進程中，中國對產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈生態(tài)體系建設(shè)提出更高要求，積極構(gòu)建適應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈新生態(tài)建設(shè)的現(xiàn)代物流體系，推動現(xiàn)代化經(jīng)濟體系建設(shè)，加快現(xiàn)代物流技術(shù)、業(yè)態(tài)、模式創(chuàng)新步伐，推動依托國家物流樞紐、國家骨干冷鏈物流基地的“通道+樞紐+網(wǎng)絡(luò)”的現(xiàn)代物流運行系統(tǒng)建設(shè)。迎接中國式現(xiàn)代化現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈建設(shè)的新時代。

物流地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動因素

01，需求推動

21世紀以來，中國制造業(yè)逐步從傳統(tǒng)向新興高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，逐步成為倉儲的主要需求來源，集中于長三角、珠三角、環(huán)渤海等區(qū)域。按照倉儲的水平高低，可將倉儲劃分為高標倉和傳統(tǒng)倉，高標倉和傳統(tǒng)倉存在明顯的差異。

由于中國現(xiàn)代化倉儲起步較晚（約90年代前建設(shè)），傳統(tǒng)倉占總面積的80%以上，其缺陷大幅增加了物流運營成本及安全隱患。相比之下，高標倉能夠更好實現(xiàn)物流規(guī)?；?yīng)與降本增效。直觀的看，供應(yīng)鏈管理成熟的汽車、航空等，基本都是高標倉的主要應(yīng)用行業(yè)。

02，政策引導(dǎo)

物流地產(chǎn)是供應(yīng)鏈建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，可能提升企業(yè)物流配送效率，進而升級消費體驗?；诖耍块T近年來高度重視物流，多次出臺土地稅收等優(yōu)惠政策推動物流地產(chǎn)的發(fā)展。

2021年6月，《國家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)實施方案（2021-2025年）》發(fā)布加強國家物流樞紐建設(shè)與運營指導(dǎo)；同年11月，《關(guān)于做好“十四五”首批國家物流樞紐建設(shè)工作的通知》表明將建設(shè)國家物流樞紐增至70個；同年12月，《國家骨干冷鏈物流基地建設(shè)實施方案》提出將圍繞支撐構(gòu)建“四橫四縱”的國家冷鏈物流骨干通道網(wǎng)絡(luò)；《縣域商業(yè)建設(shè)指南》提出推進縣鄉(xiāng)村三級物流配送中心體系建設(shè)等。

03，疫情加速行業(yè)驅(qū)動力

新冠疫情使物流地產(chǎn)行業(yè)衍生出新的驅(qū)動力，如冷鏈物流、生鮮電商、社區(qū)團購等，助力物流地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。2021年中國社會消費品零售總額為440,823億元人民幣，同比增長12.5%；網(wǎng)上零售總額為130,883.5億元人民幣，同比增長14.1%，線上消費增速高于整體消費增速。新冠肺炎疫情導(dǎo)致消費需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，實體零售業(yè)有所萎縮，部分企業(yè)難以支撐被迫關(guān)店，或者將實體零售轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上渠道。這對倉配業(yè)的服務(wù)布局、服務(wù)能力水平、技術(shù)設(shè)備等都產(chǎn)生了深遠影響。

倉儲產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)智化發(fā)展

01，物流平臺加速涌入

隨著市場需求的持續(xù)發(fā)力，中國社會物流規(guī)模與快遞行業(yè)規(guī)模保持持續(xù)增長，2021年，中國社會物流總額為335.2萬億元人民幣，按可比價格計算，同比增長9.2%，2021年社會物流總費用16.7萬億元人民幣，同比增長12.5%。中國快遞業(yè)務(wù)量超1,000億件，對全球市場增長貢獻率超50%。各物流企業(yè)依托自身業(yè)務(wù)發(fā)展，開始逐步著手布局物流地產(chǎn)行業(yè)，打造一體化供應(yīng)鏈。以阿里、京東為首的電商企業(yè)組建的物流公司重點發(fā)力自建倉儲領(lǐng)域，以順豐為首的傳統(tǒng)物流巨頭也以“倉配一體化”為重要戰(zhàn)略發(fā)展目標。

2022年9月，阿里健康大藥房首次對外開放其自建倉儲園區(qū)——杭州塘棲倉。據(jù)悉，阿里健康大藥房塘棲倉為目前亞洲最大的數(shù)字化單體藥品倉，占地面積近100畝，全倉配備的恒溫恒濕系統(tǒng)，并采用數(shù)字化智能化設(shè)計，日均可處理100萬個B2C藥品訂單。京東則是從2008年開始自建物流系統(tǒng)，截至2022年6月底，京東物流運營超1,400個倉庫，含云倉生態(tài)平臺的管理面積在內(nèi)，京東物流倉儲總面積約2,600萬平方米。

02，地產(chǎn)商韌性顯現(xiàn)

基于工業(yè)與電商的發(fā)展、物流用地年限縮短、疫情等原因，物流倉儲被認為是最具韌性的地產(chǎn)板塊，其在回報率上穩(wěn)居各地產(chǎn)物業(yè)之首?？v觀各家物流地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)網(wǎng)點均已實現(xiàn)中國一、二線城市及重點區(qū)域城市覆蓋，逐步建立起全國網(wǎng)絡(luò)。

普洛斯中國以輕資產(chǎn)策略加快項目周轉(zhuǎn)率，提升其投資回報率。2022年7月，普洛斯宣布設(shè)立“普洛斯中國收益基金V”，計劃投資于2013年成立的“普洛斯中國物流開發(fā)基金一期”旗下資產(chǎn)，涉及在中國54處高標準現(xiàn)代物流設(shè)施。而萬緯物流、寶灣物流等近年來在資產(chǎn)證券化上積極作為，京東和蘇寧亦投入物流地產(chǎn)基金，不過企業(yè)更偏向重資產(chǎn)。

其中，萬緯物流的發(fā)展值得一提。作為中國知名的冷鏈倉儲品牌，萬緯物流除了擁有專業(yè)的冷鏈硬件倉儲設(shè)施，近年來對“供應(yīng)鏈一體化服務(wù)”的探索和實踐已經(jīng)取得了令人側(cè)目的成就。除了能夠幫助客戶實現(xiàn)貨物全流程的可視化，萬緯物流對于倉儲運營的“顆粒度”的細化值得中國物流行業(yè)學(xué)習(xí)，尤其是萬緯物流能夠為客戶通過數(shù)字化方式提供業(yè)務(wù)的布局和優(yōu)化，并以“提升管理顆粒度的方式”來提升管理效率，保證服務(wù)質(zhì)量的同時為客戶免去不必要的成本。

龍頭企業(yè)早期利用先發(fā)優(yōu)勢，擁有大量優(yōu)質(zhì)用地資源，隨著智能云倉庫、自動化立體倉庫等應(yīng)用逐漸完善，大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能將與物流行業(yè)進行深度綁定，部分已應(yīng)用在倉儲物流行業(yè)中，這些應(yīng)用有望進一步降低倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的運營成本。

另外，疫情加速倉儲物流無人化發(fā)展步伐，諸如搬運機器人、碼垛機器人、分揀機器人等自動化設(shè)備已代替人工，可以滿足貨品從入庫、分揀、出庫、移庫、盤點、運輸?shù)雀鱾€作業(yè)流程。這些設(shè)備的普及對于物流地產(chǎn)企業(yè)也是一個明顯的航標。