歷經疫情風浪的淘洗，物流地產將換上什么樣的“新裝”？

政策暖風 一超多強

消費升級新時期，電商零售新增長，為倉儲設施的需求帶來增量。據(jù)統(tǒng)計，中國倉儲物流面積約5.5億平方米，現(xiàn)代化物流設施1.1億平方米，占比20%。伴隨電商爆發(fā)式增長，根據(jù)研究，同等交易規(guī)模下電商對物流倉儲的需求是傳統(tǒng)零售的3倍，而且其對物流倉儲配套設施等方面要求更高。據(jù)此前統(tǒng)計，中國營業(yè)性通用倉庫面積達到9.98億平方米，投入使用的高標倉面積約3,000萬平方米，每年增速約40%~60%，預計到2020年，高標倉的面積將達到1.4億平方米，但供應量僅為5,600~6,600萬平方米。

近年來，在嚴格控制新增建設用地和耕地背景下，土地供需矛盾日益突出，受此影響，中國逐年下調城市工業(yè)用地指標。值得注意的是，雖然用地政策不斷收緊，但鑒于物流行業(yè)發(fā)展水平難以滿足日益增長的需求，國家同時就物流行業(yè)出臺了系列扶持政策。例如，此前國家施行《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》后隨即出臺了《關于促進商貿物流發(fā)展的實施意見》，尤其近年更為頻繁，為行業(yè)營造了良好的成長環(huán)境?？梢?，物流地產雖然從整體上拿地面積受限，但依然得到國家政策的大力支持，成了眾資本家趨之若鶩的“綠洲”。

目前中國物流地產行業(yè)呈現(xiàn)“一超多強"的市場格局，以普洛斯為首，截至2019年第一季度，普洛斯市場份額達到了33.0%，萬緯、易商、宇培市場份額分別為6.1%、6.0%、5.6%；嘉民、安博、寶灣、平安、豐樹則分別占有市場份額為5.3%和4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。整體而言，普洛斯、嘉民、安博、豐樹等外資物流地產企業(yè)因運營管理、資本運作等方面領先于本土企業(yè)，占據(jù)了近半市場份額達47.3％。普洛斯作為亞洲最大的現(xiàn)代物流設施提供商，業(yè)務覆蓋中國、日本、美國和巴西等多個國家和地區(qū)，物業(yè)總面積超過7,300萬平方米。其中，普洛斯在中國地區(qū)運營的高端倉儲面積超過2,000萬平方米，其他物流地產企業(yè)運營的高端倉儲面積在250~400萬平方米之間，如嘉民280萬平方米左右，宇培約240萬平方米。

隨著倉儲需求日漸凸顯，物流地產受到多方關注，房地產、電商、金融機構、零售等企業(yè)紛紛涌入，由此物流地產進入參與者眾多、多樣化競爭的階段。具體來看，萬科旗下萬緯物流運營及在建物流地產面積超過1,000萬平方米；京東是布局物流地產最早的電商企業(yè)，旗下倉儲面積已超過1,700萬平方米，菜鳥倉儲面積超過200萬平方米，蘇寧倉儲面積超過1,000萬平方米；平安不動產2014年開始布局，如今旗下園區(qū)項目已超過20個；東百集團2016年開始涉足物流地產，2019年已在沿海各大經濟帶和長江經濟帶上運營管理的物流項目12個，建筑面積134.09萬平方米。

新時代物流大生態(tài)平臺

作為中國市場最早啟動智慧物流及相關產業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的締造者，2017年5月，普洛斯在中國已竣工物流倉儲面積1,750萬平方米，到目前普洛斯及旗下品牌環(huán)普在全國42個戰(zhàn)略性區(qū)域市場投資、開發(fā)并管理著362個物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積（包括在建）達4,000萬平方米，覆蓋了中國主要的物流樞紐，如北京、上海、深圳、成都、廣州、天津等，在中國物流地產市場獨占鰲頭。

截至2020年6月，普洛斯在中國擁有并經營占地約6,168萬平方米，建筑面積共計約4,245萬平方米，價值約286億美元的物流基礎設施，已建成的倉儲面積約為2,897萬平方米。而且不同于傳統(tǒng)企業(yè)“貴錢賤用”，普洛斯采取“物流+金融”發(fā)展模式，提供全方位、一站式的標準化資產管理，實現(xiàn)供應鏈金融和產業(yè)投資相互幫襯，促進公司產業(yè)生態(tài)圈互利共贏；并通過旗下際鏈科技，大規(guī)模使用IoT，實現(xiàn)園區(qū)可視化智慧化運作，致力打造新時代的物流大生態(tài)平臺，讓資產轉化為服務。

“萬緯”+“普洛斯”物流格局

房地產企業(yè)拓展冷鏈版圖的野心，從萬科形成“萬緯”+“普洛斯”物流地產格局便可窺見一斑。2015年萬科正式成立萬緯物流，加速發(fā)展物流板塊，三年后成功參與普洛斯私有化，以自身開發(fā)建設經驗及資源優(yōu)勢與普洛斯高效的物流倉儲網絡及卓越的管理能力形成優(yōu)勢互補，攜手打造全球最大物流地產平臺，進一步完善萬科在物流地產領域的布局。

萬緯物流是萬科進軍物流地產行業(yè)而成立的品牌，堅持以客戶需求為導向，提供定制化解決方案，致力成為物流地產行業(yè)領導者。目前，萬偉物流地產項目主要布局在三大經濟圈與中西部重點城市，進駐45個城市、服務700家客戶，運營及在建總面積1,056萬平方米、運營及在建項目134個。2016年，萬緯物流進一步拓展至冷鏈市場，2018年7月，萬緯物流并購太古冷鏈，實現(xiàn)冷鏈規(guī)模及運營能力升級，網絡覆蓋中國一線城市及內陸核心港口城市，提供一站式溫控物流服務。

電商物流地產的表率

京東是電商企業(yè)涉足物流地產行業(yè)的典型，不同于專業(yè)物流地產和房地產企業(yè)，京東的物流地產主要服務自身物流業(yè)務，截至2018年，京東在全國運營超過550個大型倉庫，面積約1,200萬平方米。同年京東物流“亞洲一號”達到16座，投用了全國規(guī)模最大的機器人倉群，數(shù)量超50個。

2020年1月，京東集團旗下負責物流地產開發(fā)和管理的京東物產與新加坡政府投資公司（GIC）再次合作成立第二只物流地產基金，以建設更多物流基礎設施。截至2020年3月，京東物流在全國共運營超過730個倉庫，包含京東物流管理的云倉面積在內，倉儲總面積約1,700萬平方米。

金融機構搶灘物流地產

2014年收購總建筑面積約90,000平方米的成都新地空港物流園，可視作平安不動產正式進入物流地產領域的標志性事件。截至2015年11月，平安不動產已經開發(fā)了成都龍泉與成都空港等物流地產項目，在全國29個節(jié)點城市投資打造物流智慧園，形成網絡體系。同時，平安不動產設計了地產基金模式，在工業(yè)產業(yè)園基地引入運營公司合作，扮演資產管理角色。

近年平安不動產在物流領域動作頻頻，以深圳和上海為雙總部的深圳平安不動產工業(yè)物流有限公司在全國各地大量購買物流土地，在兩年半時間里，迅猛拓展業(yè)務版圖，對外投資了28家企業(yè)，比如濟南安華倉儲、貴州平華倉儲、柳州倉儲、湖南安信倉儲、長沙平端倉儲等。目前，平安不動產在全國并購或自建約30個園區(qū)，面積達400萬平方米。

零售業(yè)掘金物流地產

零售企業(yè)涉足物流地產領域，成為行業(yè)新生力量，東百集團的貢獻不容忽視，2016年東百集團確立重點發(fā)展物流倉儲業(yè)務，截至2019年新簽約物流項目5個，建筑面積54.87萬平方米。2020年上半年，東百集團運營及儲備中的物流項目16個，建筑面積約164.69萬平方米，同時加快全國物流產業(yè)網絡布局，建設高標準的倉儲項目，滿足倉儲物流升級需求。

在運營方面，東百集團圍繞輕資產運營思路，采用“投-建-招-退-管”的閉環(huán)運作模式，致力打造滿足現(xiàn)代物流高端倉儲需求的“現(xiàn)代倉儲平臺”，通過對倉儲物流設施的開發(fā)和運營，為客戶提供標準化、定制化的供應鏈體系解決方案，在源頭保障貨物倉儲與配送，逐步建立以“人”為需求、體驗為中心的“人-場-貨”新架構。

近年來，電商業(yè)務不斷推動高端倉儲的發(fā)展，根據(jù)戴德梁行預計，2020年中國高標倉供需缺口約1億平方米。2020年初，新冠疫情一定程度上影響了物流園區(qū)的運營，推高了高標倉的空置率；另一方面，新冠疫情改變了消費者的消費習慣和場景，生鮮食品、冷鏈醫(yī)藥的物流倉儲、配送需求呈幾何式增長，同時制造業(yè)產地多元化，供應鏈更加注重抗風險能力，釋放更多冷庫及倉庫的需求。據(jù)此推算，冷鏈物流將成為物流地產行業(yè)未來發(fā)展的強勁驅動力，而疫情帶來的刺激促使倉儲物流更加重視智能化，高標倉、冷鏈倉、智慧倉儲或將成為物流地產行業(yè)發(fā)展的新風口。