• 2010年，普洛斯實(shí)現(xiàn)當(dāng)時(shí)全球最大的不動(dòng)產(chǎn)IPO

• 2014年，完成全球最大的物流資產(chǎn)包收購(gòu)

• 2018年，亞洲最大的上市公司私有化交易

• 2019年，全球史上最大私募不動(dòng)產(chǎn)交易

• 全球資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)890億美元

• 全球管理的不動(dòng)產(chǎn)面積高達(dá)6200 萬(wàn)平方米

• 15%以上的員工從事科技相關(guān)工作

• 未來(lái)三年已規(guī)劃可再生能源發(fā)電量達(dá)1GW，相當(dāng)于75萬(wàn)戶家庭用電量

如何解讀這些創(chuàng)紀(jì)錄的成績(jī)和這些數(shù)字背后的普洛斯？

普洛斯要打造怎樣的世界級(jí)另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)？

是怎樣的文化和DNA造就了今日的普洛斯？

重倉(cāng)中國(guó)，普洛斯背后堅(jiān)持的是怎樣的投資理念？

6月10日，在由投中信息、投中網(wǎng)聯(lián)合主辦，投中資本承辦的“第14屆中國(guó)投資年會(huì)·年度峰會(huì)”上，投中信息創(chuàng)始人及首席執(zhí)行官、投中資本管理合伙人陳頡，與普洛斯(GLP)  聯(lián)合創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官梅志明，開啟了一場(chǎng)主題為“資本涌動(dòng)九州風(fēng)雷”的超級(jí)對(duì)話。

普洛斯的每一次出手都頗為驚人，全球新冠疫情也沒(méi)有減緩其勢(shì)頭。普洛斯于3月13日宣布了收購(gòu)嘉民集團(tuán)位于中東歐四國(guó)的240萬(wàn)平方米物流資產(chǎn)，把在歐洲的資產(chǎn)管理面積翻了一番，成為少數(shù)物流設(shè)施真正廣泛覆蓋歐洲的投資機(jī)構(gòu)之一；完成了對(duì)招商局集團(tuán)旗下招商資本的戰(zhàn)略投資；完成了最新的150億元人民幣的中國(guó)收益基金的募集；還和馮氏家族聯(lián)合完成了利豐的私有化。

更為傳奇的是，2019年6月，普洛斯與黑石完成了一筆187億美元的資產(chǎn)交易，而這個(gè)資產(chǎn)包恰恰是普洛斯2014年底花81億美元從黑石手里買來(lái)的，這一買一賣，四年時(shí)間資產(chǎn)升值100多億美元。為什么號(hào)稱“聰明錢”的黑石能接受這樣的交易？

用17年時(shí)間從一個(gè)幾人的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)為亞洲第一，全球頂級(jí)的一家“大公司”，普洛斯依舊強(qiáng)調(diào)自己是家保持創(chuàng)業(yè)心態(tài)的“小公司”。作為普洛斯的掌舵者，梅志明希望，“公司永遠(yuǎn)保持在創(chuàng)業(yè)的路上，未來(lái)普洛斯是全球最大的創(chuàng)業(yè)公司。”

以下是梅志明與陳頡在“第14屆中國(guó)投資年會(huì)·年度峰會(huì)”超級(jí)對(duì)話環(huán)節(jié)的對(duì)話實(shí)錄：

1、低調(diào)務(wù)實(shí)的風(fēng)格：十幾年的堅(jiān)持和專注，今天的近千億美元資產(chǎn)管理規(guī)模，是一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)一個(gè)基金扎實(shí)做出來(lái)的

陳頡：站在當(dāng)下，你認(rèn)為外界該如何正確解讀普洛斯？普洛斯對(duì)外一直保持著低調(diào)，包括你本人也是低調(diào)的，這種外部形象是普洛斯刻意維持的嗎？

梅志明：可能因?yàn)槲覀兊男袠I(yè)不是對(duì)C端的，也可能是我們的文化造成了低調(diào)的印象，這不是刻意為之。我們公司還處于創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，是一個(gè)創(chuàng)業(yè)的小公司，所以我從來(lái)沒(méi)有覺得有什么特別了不起，所以也沒(méi)有什么可以高調(diào)的。

過(guò)去十幾年專注做我們的事情，很多事情需要堅(jiān)持，“十年磨一劍的”堅(jiān)持，做到一定的規(guī)模之后，才會(huì)發(fā)生一些化學(xué)的反應(yīng)。

比如，我們開始沒(méi)有基金管理部分，達(dá)到一定規(guī)模之后我們啟動(dòng)了基金平臺(tái)，大概8年前推出了第一個(gè)基金，現(xiàn)在將近1,000億美金的基金資產(chǎn)管理規(guī)模，是一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)一個(gè)基金扎實(shí)做起來(lái)的。

2、成功的要素：抓住時(shí)代給與的機(jī)遇，明晰產(chǎn)業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)

陳頡：你如何定義成功？普洛斯走到今天取得的成績(jī)，是如何達(dá)成的？最先浮現(xiàn)在你腦海中的詞匯是什么？

梅志明：我一直相信成功50%來(lái)源于運(yùn)氣。但是你現(xiàn)在問(wèn)我，我覺得運(yùn)氣甚至要占80%，生在哪個(gè)時(shí)代，處于哪里，很大程度上決定了你能做多大的事情。我們可以說(shuō)十分幸運(yùn)，正好趕上中國(guó)的開放，正好趕上了互聯(lián)網(wǎng)，接下來(lái)還有物聯(lián)網(wǎng)、5G這些新的趨勢(shì)。

我一直說(shuō)，即使你是奧運(yùn)游泳冠軍，如果你是逆水而上，不論多努力也可能游不到終點(diǎn)。但順勢(shì)而為，普通人也可能很輕松就到達(dá)目的地。很多時(shí)候，我們能做成一些事情就是看清楚了一些大的趨勢(shì)，5年、10年、20年之后的前景。所以我們?cè)缭?0多年前就開始布局物流不動(dòng)產(chǎn)。

那個(gè)時(shí)候大家可能對(duì)物流不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有概念，但是我們那個(gè)時(shí)候判斷隨著零售的組織形式變化，會(huì)產(chǎn)生大量新的需求。

比如，人們可能會(huì)認(rèn)為夫妻老婆店、小餐廳這種小商戶不是我們的客戶，他們不需要大規(guī)模的、現(xiàn)代化的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，但是隨著類似美菜、美團(tuán)這種集中采購(gòu)平臺(tái)發(fā)展起來(lái)，即使是小商戶賣的油、米也需要有大型的現(xiàn)代的物流中心來(lái)配送，提高運(yùn)營(yíng)效率。大家也不會(huì)想到，摩拜單車這種共享平臺(tái)也需要大規(guī)模的倉(cāng)儲(chǔ)，集中維修再派送。

所以，在產(chǎn)業(yè)變化、產(chǎn)業(yè)組織的方式變革當(dāng)中會(huì)產(chǎn)生新的需求。我們需要分析這些趨勢(shì)來(lái)判斷和思考產(chǎn)業(yè)10年后會(huì)怎樣，來(lái)把握產(chǎn)業(yè)走向。

陳頡：所以，普洛斯的成功是因?yàn)榕袛鄬?duì)了未來(lái)的大趨勢(shì)，在趨勢(shì)沒(méi)有發(fā)生或者是早期的時(shí)候就開始投入？

梅志明：是的，要保持永遠(yuǎn)在創(chuàng)業(yè)路上的心態(tài)，學(xué)習(xí)和明晰產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)；同時(shí)創(chuàng)造大家喜歡的工作環(huán)境，吸引比自己更聰明的人，這樣事情才可以做大。

3、合作與共事的伙伴：對(duì)于人的判斷，基于互相認(rèn)同的價(jià)值觀

陳頡：最早在2008年支持普洛斯IPO的是新加坡的GIC，普洛斯也給他們帶來(lái)了豐厚的回報(bào)，現(xiàn)在的股東包括了高瓴資本、厚樸投資等，從外人看起來(lái)是風(fēng)格迥異的投資大佬，你是怎么跟他們相處的？并且有很多的合作伙伴跟普洛斯都是長(zhǎng)期的合作伙伴，我也認(rèn)識(shí)一些在普洛斯工作十幾年的朋友。你是怎么跟這些性格迥異的人相處，并且跟他們長(zhǎng)期的并肩同行的？

梅志明：其實(shí)所謂“大佬”，是大家看到的一方面，另外還有一面——他們都是人，都有很真實(shí)的一面。他們有不同的風(fēng)格，有不同的優(yōu)勢(shì)，但是最核心的判斷，是能不能長(zhǎng)期在一起合作，而這基于我們是否有互相認(rèn)同的價(jià)值觀。

另外，大家都有不斷學(xué)習(xí)的心態(tài)，我跟他們每個(gè)人都學(xué)到了很多不同的東西；而他們的學(xué)習(xí)能力也很強(qiáng)，每次跟你談下來(lái)，你會(huì)感覺他要比你還懂這個(gè)行業(yè)了。

4、與黑石一買一賣的交易背后：我們比黑石更了解這筆資產(chǎn)，四年來(lái)通過(guò)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值完全不一樣了

陳頡：2014年普洛斯通過(guò)收購(gòu)黑石全資控股的IndCor工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，2019年又將美國(guó)物流資產(chǎn)包以187億美元出售給黑石。能不能跟我們講講買和賣的邏輯分別是什么？你們是怎么做到一買一賣，資產(chǎn)升值100多億美金的？

梅志明：我們2014年進(jìn)入了美國(guó)市場(chǎng)，以81億美元跟黑石買了他們的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)大家都不看好。其實(shí)買的時(shí)候，我們對(duì)資產(chǎn)的情況非常了解，很多資產(chǎn)的租約是2011年、2012年簽的，當(dāng)時(shí)美國(guó)剛剛走出金融危機(jī)不久，經(jīng)濟(jì)低迷，簽的租金價(jià)格也是低于市場(chǎng)20%-30%；而很多租約五年后到2016、2017年要到期重簽，租金有很大的上漲空間。所以我們收購(gòu)以后第一時(shí)間就把其中15%不太好的資產(chǎn)處理掉，又注入其他高質(zhì)量的資產(chǎn)，通過(guò)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)，整體出租率大幅提高，同時(shí)3-4年時(shí)間租金也上漲了30～40%左右，資產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值完全不一樣了。

經(jīng)過(guò)運(yùn)營(yíng)，我們2018年開始考慮，是時(shí)候退出了。那個(gè)時(shí)候，這筆資產(chǎn)帳上的價(jià)值已經(jīng)是150多億美金了，有資金實(shí)力購(gòu)買的機(jī)構(gòu)一只手能數(shù)下來(lái)，所以我們同時(shí)也啟動(dòng)了上市流程，從而還有一個(gè)備選的退出渠道。

我和潛在的購(gòu)買方一個(gè)一個(gè)交流：誰(shuí)拿了這個(gè)資產(chǎn)包就變成美國(guó)的物流地產(chǎn)之王。黑石開出了最好的條件，所以就成交了。我們通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升了資產(chǎn)的價(jià)值，達(dá)到了一定的預(yù)期，從對(duì)投資者負(fù)責(zé)的角度出發(fā)，所以我們就退出了，也創(chuàng)造了優(yōu)秀的基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)(track record), 為投資人實(shí)現(xiàn)了最高的IRR。

5、是否旨在打造“亞洲的黑石”：不同的時(shí)代有不同的發(fā)展機(jī)遇，中國(guó)會(huì)出現(xiàn)若干個(gè)萬(wàn)億美金規(guī)模的資產(chǎn)管理公司

陳頡：你剛剛說(shuō)2014年跟黑石做交易，那時(shí)普洛斯規(guī)模還相對(duì)較小，但是今天的普洛斯已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比2014年的普洛斯規(guī)模更大，以至于江湖上開始有人說(shuō)普洛斯會(huì)不會(huì)成為“亞洲的黑石”？你怎么看這個(gè)說(shuō)法？

梅志明：黑石很成功，很多人都在學(xué)習(xí)黑石，但是，每個(gè)不同的時(shí)代都有不同的發(fā)展機(jī)遇，黑石發(fā)生的機(jī)遇不一定會(huì)重復(fù)；此外，每個(gè)公司有不同的基因，無(wú)法復(fù)制。每個(gè)公司都有自己的路徑跟自己的打法，普洛斯的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)在于我們是深入運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)管理公司。

我判斷，中國(guó)會(huì)出現(xiàn)若干個(gè)萬(wàn)億美金規(guī)模的資產(chǎn)管理公司；將來(lái)做資管也不是純粹做上層的資金投資，而是要圍繞和建立在專業(yè)的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)之上。

6、人品的價(jià)值：一個(gè)公司最有價(jià)值的是品牌，一個(gè)人最有價(jià)值的是承諾

陳頡：在我跟你私人的交往中，Ming你屢次提到一個(gè)詞——人品。你跟我說(shuō)過(guò)，你要是個(gè)值得信賴的人，別人才會(huì)幫助你，跟你合作。關(guān)于人品你能不能再多講幾句。人品對(duì)于你人生、事業(yè)、價(jià)值觀曾經(jīng)產(chǎn)生過(guò)什么樣的影響？

梅志明：不論是合作過(guò)程中還是在公司內(nèi)部，彼此有信任做基礎(chǔ)，效率會(huì)更高。不管將來(lái)信息多發(fā)達(dá)，最后做決定的時(shí)候還是要判斷對(duì)方靠譜不靠譜。

我覺得一個(gè)公司最有價(jià)值的是品牌，一個(gè)人最有價(jià)值的是他的承諾。如果一個(gè)人有信守承諾的聲譽(yù)，靠得住，跟你交易讓人放心，這種情況下你用同等條件，甚至是要求更好一點(diǎn)的價(jià)格，別人也愿意跟你交易，因?yàn)榻灰椎拇_定性更高。所以，我跟普洛斯的同事們說(shuō)，你代表公司出去商談，一旦跟對(duì)方握手承諾了，就要堅(jiān)定地履行這個(gè)承諾。

7、重倉(cāng)中國(guó)：不深入?yún)⑴c中國(guó)市場(chǎng)，就談不上擁有全球競(jìng)爭(zhēng)力

陳頡：不少機(jī)構(gòu)還在說(shuō)未來(lái)怎么看中國(guó)，你怎么看目前全球格局下的中國(guó)機(jī)會(huì)？普洛斯怎么看未來(lái)中國(guó)的機(jī)會(huì)，跟10多年前相比，外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)大環(huán)境是更好了還是更差了？

梅志明：首先，我們要判斷10年、20年之后中國(guó)市場(chǎng)的規(guī)模。不論是外資還是內(nèi)資，不深入?yún)⑴c中國(guó)市場(chǎng)，是談不上擁有全球競(jìng)爭(zhēng)力的。

至于外資進(jìn)入的市場(chǎng)環(huán)境，不管是外企、民企、國(guó)企，應(yīng)該是一視同仁，同等對(duì)待的。

普洛斯是重倉(cāng)中國(guó)的，過(guò)去10年我們每年都在外資對(duì)中國(guó)投資中占1%多一點(diǎn)，我相信接下來(lái)我們會(huì)繼續(xù)這個(gè)速度，我是非常看好這個(gè)市場(chǎng)的。

8、投資邊界：立足現(xiàn)有業(yè)務(wù)的應(yīng)用場(chǎng)景和優(yōu)勢(shì)資源，向相關(guān)領(lǐng)域延伸

陳頡：明白了，普洛斯是重倉(cāng)中國(guó)的未來(lái)。那么，在普洛斯最新披露的中國(guó)財(cái)報(bào)里，新能源和科技投資都是普洛斯在布局的板塊，我想問(wèn)普洛斯投資的邊界在哪里？

梅志明：普洛斯在某一個(gè)領(lǐng)域里面做到了一定的規(guī)模之后，我們會(huì)向這個(gè)領(lǐng)域的旁邊再挪一步，充分利用相關(guān)資源和經(jīng)驗(yàn)。

比如說(shuō)我們做新能源，是因?yàn)槲覀儞碛辛酥袊?guó)最多的園區(qū)屋頂資源，正好我們很多的客戶也在尋求替代傳統(tǒng)能源。所以我們組建團(tuán)隊(duì)，后來(lái)跟博楓合資，成立了普楓新能源，從事分布式光伏發(fā)電。

其實(shí)我們投資科技、物聯(lián)網(wǎng)等，也是4-5年前開始的，主要是因?yàn)楹芏嘈碌目萍级际窃谖锪黝I(lǐng)域里面先展開的，有豐富的應(yīng)用場(chǎng)景。

我們可以想象，物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，在物流領(lǐng)域里面，首先會(huì)有商業(yè)化的機(jī)會(huì)。做AI做機(jī)器人翻跟斗、跳舞，可能不賺錢的，但是在倉(cāng)庫(kù)里面搬貨可以賺錢。所以自動(dòng)化、AI智能化等率先在物流領(lǐng)域找到合適的商業(yè)化應(yīng)用場(chǎng)景。

比如，我們投資的公司G7，在中國(guó)100多萬(wàn)輛卡車?yán)锩嫜b了感應(yīng)器，把所有的車輛管的更好之后，開始賣保險(xiǎn)，沒(méi)有安裝這個(gè)系統(tǒng)之前，賠付率要高40%。因?yàn)樯狭诉@個(gè)系統(tǒng)之后，降低了車禍的發(fā)生，通過(guò)AI跟蹤人的眼睛，可以判斷司機(jī)可能會(huì)打瞌睡，會(huì)自動(dòng)的提前預(yù)警，干預(yù)。

另外，在供應(yīng)鏈金融領(lǐng)域，中小企業(yè)有很大的需求。比如，品牌商要求物流公司兩個(gè)月的賬期，物流公司又轉(zhuǎn)嫁給司機(jī)，導(dǎo)致司機(jī)借利息可能高達(dá)20%的資金周轉(zhuǎn)，又加回到物流成本。如果將信息打通后，司機(jī)貸款利息不應(yīng)該比從銀行貸款高太多，最終物流成本會(huì)降低。這當(dāng)中很多事情可以做。

陳頡：本質(zhì)上是擁有了巨大體量的應(yīng)用場(chǎng)景，圍繞這個(gè)應(yīng)用場(chǎng)景發(fā)現(xiàn)很多的趨勢(shì)以及提供融資便利的機(jī)會(huì)。

梅志明：對(duì)，所以如果有一天你看到普洛斯成為全球最大的供應(yīng)鏈金融公司，不要奇怪，這是一個(gè)很自然的延伸。

9、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)是生態(tài)與生態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)：成功不在于自己的成就有多大，而在于幫助了多少人，成就了多少創(chuàng)新的公司

陳頡：我的最后一個(gè)問(wèn)題，展望未來(lái)，只是用物流地產(chǎn)去定義普洛斯肯定是太狹隘了。那么公司和你個(gè)人最大的局限性在哪里？在10年、20年之后，你希望普洛斯和你個(gè)人會(huì)以什么樣的形象載入商業(yè)史冊(cè)？

梅志明：我覺得每個(gè)人的局限，在于對(duì)自己和對(duì)事情的認(rèn)知。如果有很清晰的認(rèn)知，再不斷的建立能力，應(yīng)該是逐漸成長(zhǎng)的過(guò)程。

對(duì)于我個(gè)人而言，我其實(shí)希望不管事業(yè)做的多大，在街邊吃大排擋的時(shí)候沒(méi)有人認(rèn)識(shí)我是誰(shuí)。

對(duì)于公司，我希望公司永遠(yuǎn)在創(chuàng)業(yè)路上，將來(lái)普洛斯是全球最大的創(chuàng)業(yè)公司。在不斷創(chuàng)業(yè)過(guò)程當(dāng)中，邊界是隨著不同主業(yè)的加強(qiáng)之后不斷延伸的。

我希望成功不是說(shuō)我們自己成就有多大，而是我們幫助了多少人，成就了多少創(chuàng)新的公司。普洛斯成功與否，是看普洛斯有多少個(gè)朋友。我相信將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不是公司與公司，產(chǎn)品與產(chǎn)品，更多是生態(tài)與生態(tài)之間的競(jìng)爭(zhēng)，所以我希望普洛斯將來(lái)是有最多朋友，最大的生態(tài)體系的一個(gè)公司。

陳頡：我聽到的是普洛斯應(yīng)該在未來(lái)是不設(shè)邊界的。

梅志明：是一個(gè)自然的過(guò)程，在一個(gè)領(lǐng)域建立起了足夠的能力，就可以嘗試往邊上挪一步，擴(kuò)大發(fā)展的邊界。

陳頡：謝謝。