2017年10月，十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)水利、鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道、電網(wǎng)、信息、物流等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，這是第一次將“物流”納入基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的論述范疇。2020年3月，政治局會(huì)議要求加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（簡(jiǎn)稱：新基建），本質(zhì)上是以5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)中心、人工智能等七大方向?yàn)楹诵牡摹靶畔⒕W(wǎng)、能源網(wǎng)及交通物流網(wǎng)”三大信息數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)。

智慧物流園區(qū)是基于智能及可視的數(shù)字化場(chǎng)景，如：智慧管理、智能電力、智慧調(diào)度，恰是新基建“信息網(wǎng)”、“能源網(wǎng)”和“交通物流網(wǎng)”三大數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施模塊的重要組成部分，是物流行業(yè)中為數(shù)不多的新基建綜合落地場(chǎng)景。

從宏觀政策層面，加快新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的目的在于加速國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，物流業(yè)作為連接生產(chǎn)與消費(fèi)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈，理應(yīng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的基礎(chǔ)戰(zhàn)略支撐力量。而物流園區(qū)是物流業(yè)中“業(yè)務(wù)運(yùn)作最為集中、規(guī)模最大、數(shù)據(jù)最為龐大”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，智慧物流園區(qū)必將成為物流業(yè)數(shù)字化、智慧化變革的關(guān)鍵杠桿支點(diǎn)和首要突破口。

從市場(chǎng)需求層面，物流園區(qū)的土地供給價(jià)格攀升，疫情加速園區(qū)客戶和園區(qū)業(yè)主降本增效的迫切需求，促使物流園區(qū)加速應(yīng)用新基建技術(shù)，完成數(shù)字化、智慧化升級(jí)。

一、全國(guó)物流園區(qū)現(xiàn)狀解析

通過(guò)觀察物流園區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)：雖然全國(guó)物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)、市場(chǎng)玩家眾多，但同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈，信息化、數(shù)字化程度較低；另一方面，客戶要求愈發(fā)嚴(yán)苛、物流用地政策收緊，使得物流地產(chǎn)商面臨雙重壓力。物流地產(chǎn)商需要借助于技術(shù)驅(qū)動(dòng)園區(qū)“智慧化升級(jí)變革”，及時(shí)響應(yīng)市場(chǎng)變化。 

1、物流園區(qū)現(xiàn)狀：數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，但數(shù)字化程度較低

物流地產(chǎn)行業(yè)仍然具有較強(qiáng)的吸引力，全國(guó)物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增加。根據(jù)2018年第5次官方調(diào)查數(shù)據(jù)，全國(guó)物流園區(qū)數(shù)量達(dá)到1638家，年復(fù)合增長(zhǎng)率超10%，預(yù)計(jì)2020年有望達(dá)到2000家物流園區(qū)。

但從物流園區(qū)信息化現(xiàn)狀看，大部分的中小物流園區(qū)水平相對(duì)落后。數(shù)據(jù)顯示，物流園區(qū)信息系統(tǒng)投資占園區(qū)總投資平均占比只有8.2%；其中51%的園區(qū)信息化及設(shè)備投資占園區(qū)投資總額在5%以下。

2、物流地產(chǎn)商困境：供需兩端雙重壓力要求物流園區(qū)加速智慧化升級(jí)

1）物流地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，優(yōu)質(zhì)物流用地日益稀缺

除普洛斯等老牌物流地產(chǎn)商外，諸如萬(wàn)科等地產(chǎn)商也由于“倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)具備不可替代性”、“土地資源稀缺且具升值潛力”和“物流行業(yè)整體向好”等因素，紛紛入局物流地產(chǎn)領(lǐng)域，物流園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)仍在加劇。

一方面，政府對(duì)物流項(xiàng)目稅收及投資強(qiáng)度（300-500萬(wàn)/畝）要求提升，尤其是國(guó)家一二級(jí)物流節(jié)點(diǎn)城市的倉(cāng)儲(chǔ)用地供給政策開(kāi)始收緊，物流地產(chǎn)項(xiàng)目拿地難度增加。另一方面，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格持續(xù)上漲，5年內(nèi)漲幅達(dá)20%。土地成本上升使得依靠土地紅利的傳統(tǒng)地產(chǎn)模式收益下降，迫使物流地產(chǎn)商必須進(jìn)一步提升園區(qū)土地利用率，提高有限土地的產(chǎn)出值。

2）客戶要求更為嚴(yán)苛：電商、物流等客戶，倒逼物流園區(qū)數(shù)字化、智慧化轉(zhuǎn)型 

整個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和以電商為代表的互聯(lián)網(wǎng)業(yè)態(tài)成長(zhǎng)，對(duì)以快遞為代表的物流產(chǎn)業(yè)提出了更高要求，對(duì)物流園區(qū)（超過(guò)50%的物流園區(qū)有快遞類企業(yè)入駐）的服務(wù)能力提出了新挑戰(zhàn)——最顯著的變化就是多品種、小批量、單件化的作業(yè)總量增加及效率要求大幅提高。但勞動(dòng)力人口紅利消失等現(xiàn)狀，導(dǎo)致園區(qū)無(wú)法滿足對(duì)規(guī)定時(shí)間內(nèi)的單件化貨物的服務(wù)要求，這一壓力加速了物流園區(qū)往更高效率的智慧化升級(jí)進(jìn)程。

二、打造智慧物流園區(qū)，物流地產(chǎn)商須引入合作伙伴

1、物流園區(qū)進(jìn)入智慧化時(shí)代，需多方攜手向前

傳統(tǒng)物流園區(qū)的最大價(jià)值，在于實(shí)現(xiàn)了物流企業(yè)在線下層面的物理集聚，實(shí)現(xiàn)人、車、貨的融合。隨著物流園區(qū)進(jìn)入智慧化時(shí)代，物流園區(qū)成為產(chǎn)業(yè)要素集聚平臺(tái)，高效整合并實(shí)現(xiàn)電商、物流、信息、金融等產(chǎn)業(yè)間的資源聯(lián)動(dòng)，并以數(shù)字化建設(shè)鞏固園區(qū)硬件設(shè)施，提升園區(qū)財(cái)政、金融、稅收等軟環(huán)境，吸納更多的優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)入駐，彰顯物流園區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力與強(qiáng)大吸引力。

但是，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商打造智慧物流園區(qū)的“跨界”難度大：物流地產(chǎn)商雖然具備物流用地儲(chǔ)備能力及園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，但目前大多不具備智慧物流園區(qū)建設(shè)所需的多種能力。物流地產(chǎn)商想要在智慧物流園區(qū)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，就必須尋找智慧物流園區(qū)服務(wù)商此類具備綜合解決方案能力的合作伙伴，來(lái)提升其競(jìng)爭(zhēng)力。

2、智慧物流園區(qū)發(fā)展模式：側(cè)重不同，各有千秋

目前，市場(chǎng)中各玩家憑借歷史積累的優(yōu)勢(shì)“起跑”資源（如貨源基礎(chǔ)、運(yùn)營(yíng)能力、技術(shù)實(shí)力、土地資源等）給出了智慧物流園區(qū)賽道中不同的解決辦法，包括提供整體的園區(qū)規(guī)劃咨詢，集成供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)軟、硬件服務(wù)。賽道中涌現(xiàn)出了5種主要商業(yè)模式，各類企業(yè)根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和資源優(yōu)勢(shì)，以物流信息平臺(tái)的“智慧軟件”著手連接各要素、通過(guò)物流園區(qū)“智慧硬件”建設(shè)實(shí)現(xiàn)各要素相連等不同的方式，推動(dòng)著智慧物流園區(qū)實(shí)踐。

三、云倉(cāng)模式的智慧物流園區(qū)或?yàn)槭袌?chǎng)破局新思路

1、智慧物流園區(qū)時(shí)代，云倉(cāng)模式優(yōu)勢(shì)凸顯

從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)智慧物流園區(qū)玩家僅具備垂直領(lǐng)域的服務(wù)能力，無(wú)法從供應(yīng)鏈層面提供整體式、全流程、一體化的解決方案。而近年來(lái)逐漸興起的云倉(cāng)模式，具有3大明顯優(yōu)勢(shì)：

1）多要素聯(lián)結(jié)：云倉(cāng)模式通過(guò)平臺(tái)化運(yùn)作的方式，集成了園區(qū)設(shè)施資源、招商資源、系統(tǒng)科技、倉(cāng)配服務(wù)商、咨詢規(guī)劃等一系列的要素，可為智慧物流園區(qū)發(fā)展提供所需的各類資源。

2）多場(chǎng)景觸達(dá)：相比其他智慧園區(qū)模式，云倉(cāng)平臺(tái)可以深度介入物流園區(qū)從規(guī)劃到運(yùn)營(yíng)的各個(gè)階段和不同場(chǎng)景，全面深度觸達(dá)智慧物流園區(qū)的各個(gè)場(chǎng)景，提供更加全面的解決方案。

3）多節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)：云倉(cāng)模式可以打破以往物流園區(qū)本地化招商、本地化運(yùn)營(yíng)、本地化服務(wù)的壁壘，通過(guò)自身全國(guó)性的網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的跨區(qū)域資源對(duì)接和多園區(qū)協(xié)同。

2、物聯(lián)云倉(cāng)智慧物流園區(qū)：科技、數(shù)據(jù)、資源全面賦能

作為云倉(cāng)模式的踐行者，物聯(lián)云倉(cāng)憑借獨(dú)特能力將云倉(cāng)模式的智慧物流園區(qū)價(jià)值充分挖掘與釋放：通過(guò)科技賦能物流園區(qū)，以大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)為基底，依托全方位系統(tǒng)能力、運(yùn)營(yíng)服務(wù)及平臺(tái)資源，為客戶提供集市場(chǎng)研究、全渠道招商、數(shù)字化園區(qū)管理于一體的智慧園區(qū)解決方案，助力物流園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化管理和增值。

物聯(lián)云倉(cāng)智慧物流園區(qū)通過(guò)與物流地產(chǎn)商開(kāi)展多維度、深層次的全面合作，實(shí)現(xiàn)數(shù)字技術(shù)與物流地產(chǎn)行業(yè)的深度融合，解決了物流地產(chǎn)商提升運(yùn)營(yíng)管理和物流園區(qū)信息化建設(shè)的核心問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)園區(qū)價(jià)值全面提升。主要體現(xiàn)在三個(gè)維度：

（1）數(shù)據(jù)牽引發(fā)展戰(zhàn)略：依托物聯(lián)云倉(cāng)全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)大數(shù)據(jù)池，以及園區(qū)、倉(cāng)庫(kù)的具體運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，以內(nèi)外部相結(jié)合的視角，為園區(qū)發(fā)展提供全面、精準(zhǔn)的咨詢服務(wù)，幫助物流地產(chǎn)商運(yùn)籌帷幄。

（2）科技支撐智慧能力：通過(guò)自研的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)在內(nèi)的物流全鏈路系統(tǒng)，打通上下游業(yè)務(wù)運(yùn)作，以科技全方位賦能物流園區(qū)，助力園區(qū)智慧化轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（3）資源匯集實(shí)現(xiàn)四流合一：憑借物聯(lián)云倉(cāng)平臺(tái)龐大的倉(cāng)儲(chǔ)需求資源、倉(cāng)配服務(wù)資源，以及加盟城市經(jīng)理的線下網(wǎng)絡(luò)資源，并應(yīng)用供應(yīng)鏈金融等配套服務(wù)；物聯(lián)云倉(cāng)以數(shù)字化為主軸，將物流園區(qū)打造為各要素聚集的物流、商流、信息流、資金流的四流合一的落地場(chǎng)景，為物流園區(qū)打造綜合服務(wù)能力。

3、物聯(lián)云倉(cāng)與北建攜手打造標(biāo)桿型智慧物流園區(qū)

目前物聯(lián)云倉(cāng)正與北京建設(shè)（控股）有限公司（簡(jiǎn)稱：北建）積極開(kāi)展智慧物流園區(qū)業(yè)務(wù)全方位深度戰(zhàn)略合作，共同打造智慧物流園區(qū)標(biāo)桿。

（1）以物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)據(jù)研究院為依托，為園區(qū)提供規(guī)劃及咨詢?cè)\斷服務(wù)

經(jīng)過(guò)多年的沉淀積累，物聯(lián)云倉(cāng)已經(jīng)擁有覆蓋全國(guó)220多個(gè)城市的海量倉(cāng)儲(chǔ)大數(shù)據(jù)資源以及多場(chǎng)景的物流運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，物聯(lián)云倉(cāng)成立了數(shù)據(jù)研究院，專注于中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)數(shù)據(jù)洞察及研究咨詢。

依托強(qiáng)大的數(shù)據(jù)挖掘能力與豐富的倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)，物聯(lián)云倉(cāng)圍繞倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)、物流地產(chǎn)、行業(yè)發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)分析等研究方向，為合作園區(qū)提供專業(yè)化、持續(xù)性的深度洞察報(bào)告、定制數(shù)據(jù)、以及定向研究和咨詢服務(wù)。

在北建項(xiàng)目中，物聯(lián)云倉(cāng)為其物流地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)提供專業(yè)咨詢和決策支持，幫助北建實(shí)現(xiàn)園區(qū)的持續(xù)改進(jìn)，助力其建立長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（2）以智慧園區(qū)管理系統(tǒng)協(xié)同物流全鏈路系統(tǒng)，科技全面賦能園區(qū)智慧化建設(shè)

物聯(lián)云倉(cāng)50PMS（智慧園區(qū)管理系統(tǒng)）通過(guò)與物聯(lián)云倉(cāng)平臺(tái)的無(wú)縫銜接，協(xié)同物流全鏈路SaaS系統(tǒng)，為物流園區(qū)提供招商、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)、監(jiān)管、能耗等全方位數(shù)字化、智慧化的管理與監(jiān)控。從物聯(lián)云倉(cāng)與北建的系統(tǒng)科技合作模式來(lái)看：物聯(lián)云倉(cāng)為北建提供50PMS系統(tǒng)，并為入園企業(yè)提供3年免費(fèi)的物流SaaS系統(tǒng)支持。

物聯(lián)云倉(cāng)以50PMS為基礎(chǔ)架構(gòu)，通過(guò)聯(lián)通物聯(lián)云倉(cāng)平臺(tái)的龐大物流資源池，為北建提供全國(guó)招商、數(shù)字物業(yè)、智能安防、智能監(jiān)管、環(huán)保節(jié)能等系統(tǒng)服務(wù)。

并且，50PMS通過(guò)協(xié)同聯(lián)動(dòng)入園企業(yè)使用的物流全鏈路系統(tǒng)SaaS——50OMS（訂單管理系統(tǒng)）、50WMS（倉(cāng)儲(chǔ)管理系統(tǒng)）、50TSS（共同配送系統(tǒng)）、50TMS（運(yùn)輸管理系統(tǒng)）、50BMS（經(jīng)營(yíng)與效能系統(tǒng)），可進(jìn)行全面優(yōu)化物流信息、優(yōu)化物流作業(yè)管理、優(yōu)化園區(qū)管理，實(shí)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)部數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通及可視化，助力北建快速打造數(shù)字化的智慧物流園區(qū)的同時(shí)，幫助入園企業(yè)降本增效。

（3）線上線下聯(lián)動(dòng)，整合全國(guó)招商資源

依托平臺(tái)海量需求資源，以及遍布全國(guó)的城市經(jīng)理招商網(wǎng)絡(luò)體系，物聯(lián)云倉(cāng)實(shí)現(xiàn)了線上線下招商聯(lián)動(dòng)。幫助合作園區(qū)精準(zhǔn)捕捉目標(biāo)企業(yè)，達(dá)成跨區(qū)域資源對(duì)接，為園區(qū)引入高質(zhì)量客戶，助力園區(qū)快速完成高質(zhì)量招商。針對(duì)北建各個(gè)園區(qū)項(xiàng)目差異化的招商需求，物聯(lián)云倉(cāng)結(jié)合項(xiàng)目所在地園區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀和潛在客戶群體需求進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，有針對(duì)性地向北建提供園區(qū)招商方案，為北建精準(zhǔn)匹配KA客戶。

<1>線上資源矩陣：依托物聯(lián)云倉(cāng)超1500萬(wàn)m2的年度倉(cāng)儲(chǔ)需求資源，通過(guò)50PMS全面打通北建物流園區(qū)需求與物聯(lián)云倉(cāng)平臺(tái)的客戶資源，實(shí)現(xiàn)園區(qū)與平臺(tái)雙向聯(lián)動(dòng)，并通過(guò)矩陣式線上招商推廣體系，為北建園區(qū)精準(zhǔn)匹配客戶資源，實(shí)現(xiàn)線上全方位的招商資源引流。

<2>線下資源網(wǎng)絡(luò)：物聯(lián)云倉(cāng)打造的加盟城市經(jīng)理體系，通過(guò)與加盟人員的資源共享，物聯(lián)云倉(cāng)已形成覆蓋包括國(guó)家一二級(jí)物流節(jié)點(diǎn)城市在內(nèi)的全國(guó)線下倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的資源網(wǎng)絡(luò)，與線上資源矩陣形成互補(bǔ)。通過(guò)調(diào)動(dòng)物聯(lián)云倉(cāng)全國(guó)加盟城市經(jīng)理的招商資源池和私域流量，幫助園區(qū)實(shí)現(xiàn)全國(guó)線下推廣招商的精準(zhǔn)化，突破傳統(tǒng)物流園區(qū)招商過(guò)程中地理空間的限制，實(shí)現(xiàn)園區(qū)全國(guó)跨區(qū)域協(xié)同招商。

（4）價(jià)值升級(jí)——數(shù)字倉(cāng)配服務(wù)與數(shù)字物業(yè)帶動(dòng)園區(qū)升級(jí)

物聯(lián)云倉(cāng)以智慧物業(yè)為橋梁，實(shí)現(xiàn)物流基礎(chǔ)設(shè)施與園區(qū)內(nèi)客戶的深度合作，根據(jù)合作園區(qū)建設(shè)與發(fā)展階段的不同，為北建這樣的合作物流園區(qū)提供貫穿項(xiàng)目全生命周期的多類型、高品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)化、智慧化物業(yè)服務(wù)，為物流園區(qū)入駐客戶帶來(lái)優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)。

此外，物聯(lián)云倉(cāng)通過(guò)集合采倉(cāng)配一體化服務(wù)能力，幫助北建深度挖掘入園企業(yè)的物流運(yùn)營(yíng)服務(wù)需求，與北建的物流設(shè)施優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為北建客戶提供倉(cāng)儲(chǔ)、配送一體化的物流運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

我們看到加速新基建的政策出臺(tái)以來(lái)，部分物流園區(qū)正在抓住機(jī)遇，加速自身變革。我們也相信，新基建勢(shì)必帶來(lái)深層次的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型升級(jí)，“利箭已出弦”，物流園區(qū)數(shù)字化、智慧化轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)不我待。國(guó)家經(jīng)濟(jì)升級(jí)的時(shí)代大浪潮下，呼喚著各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上的弄潮兒。融入社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，順勢(shì)而為，物流地產(chǎn)業(yè)才能謀取更大紅利和更廣發(fā)展空間。