近日，高麓集團(tuán)宣布完成高麓一期工業(yè)物流人民幣基金的募集，總投資規(guī)模近35億元人民幣，基金投資人為多家境內(nèi)知名保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

據(jù)稱，該基金將向位于長(zhǎng)三角核心發(fā)展區(qū)域的多個(gè)在營(yíng)成熟物流及工業(yè)項(xiàng)目發(fā)起收購(gòu)，總建筑面積逾65萬(wàn)平方米。

這只背靠高瓴資本的年輕基金，正走在快速擴(kuò)張的路上。

? 01 ?奔跑中的高麓

據(jù)了解，高麓集團(tuán)由高瓴新基建基金于2021年投資創(chuàng)立，目標(biāo)成為專注于中國(guó)物流和工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的綜合型投資、資產(chǎn)管理和基金管理平臺(tái)。

盡管成立時(shí)間尚短僅兩年有余，但投資規(guī)模已快速擴(kuò)張。據(jù)了解，目前高麓重點(diǎn)在長(zhǎng)三角及大灣區(qū)核心節(jié)點(diǎn)城市進(jìn)行物流倉(cāng)儲(chǔ)的持續(xù)布局，伴隨著工業(yè)板塊的發(fā)力，高麓已成為華東地區(qū)最大的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房機(jī)構(gòu)管理者之一。在管園區(qū)產(chǎn)業(yè)集中在智能制造、新能源、半導(dǎo)體、汽車零部件和新材料等領(lǐng)域。

進(jìn)入2023年，高麓的投資步伐更進(jìn)一步加快。今年3月，高麓完成收購(gòu)一個(gè)位于長(zhǎng)三角區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物流及工業(yè)成熟資產(chǎn)組合。

據(jù)了解，該資產(chǎn)組合包括4個(gè)正在運(yùn)營(yíng)的成熟物流及工業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積逾45萬(wàn)平方米。項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角區(qū)域的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊核心發(fā)展區(qū)域，集中了一批境內(nèi)外高精尖行業(yè)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，具有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)支撐和集聚效應(yīng)。

截至2023年四季度，高麓在全國(guó)的在管資產(chǎn)規(guī)模已超過(guò)280萬(wàn)平方米，覆蓋超過(guò)15個(gè)城市，總資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)19億美元。

高麓表示，接下來(lái)將繼續(xù)開(kāi)拓位于長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、環(huán)北京的優(yōu)質(zhì)工業(yè)及物流資產(chǎn)，為發(fā)行后續(xù)人民幣基金等多元化資本運(yùn)作提供資產(chǎn)儲(chǔ)備。

? 02 ?高瓴的新增長(zhǎng)極？

高麓積極的投資表現(xiàn)，也側(cè)面體現(xiàn)了高瓴資本在物流資產(chǎn)領(lǐng)域的濃厚熱情。

值得一提的是，負(fù)責(zé)投資創(chuàng)立高麓的高瓴新基建基金合伙人，是Joseph Gagnon，中文名“周知”。他原來(lái)的身份是華平投資亞太區(qū)執(zhí)行董事，在華平對(duì)易商紅木（ESR）和東久新宜（DNE）的投資中身影頻現(xiàn)。

2022年8月，高瓴資本完成首支3億美元的亞太房地產(chǎn)基金募集，主要投向物流地產(chǎn)、IDC、高科技產(chǎn)業(yè)園等與新經(jīng)濟(jì)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施。是次基金募集和平臺(tái)打造，正是由Joseph Gagnon一手操刀。

因此，Joseph Gagnon加盟高瓴資本之際，市場(chǎng)就猜測(cè)，其或?qū)⒃诟哧操Y本這個(gè)新基建投資平臺(tái)上復(fù)制當(dāng)年華平對(duì)易商紅木、東久新宜的孵化套路，為高瓴資本培育新的增長(zhǎng)極。

在此之前，Joseph Gagnon還具體操作了高瓴在新基建領(lǐng)域的兩筆重要投資，分別是2021年6月認(rèn)購(gòu)華南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新軍天集產(chǎn)城，以及2022年聯(lián)合華平共同領(lǐng)投京東旗下新基建平臺(tái)京東產(chǎn)發(fā)的8億美元B輪融資。在此前的京東產(chǎn)發(fā)7億美元A輪融資中，高瓴也是領(lǐng)投者之一。

彼時(shí)，就曾有人言，天集產(chǎn)城和京東產(chǎn)發(fā)之于高瓴，類似易商紅木和東久新宜之于華平。該說(shuō)法至今是否適宜仍有待觀察，僅就當(dāng)前，高麓與天集產(chǎn)城和京東產(chǎn)發(fā)兩者對(duì)比而言，高麓的體量雖遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及京東產(chǎn)發(fā)，但已明顯超越了天集產(chǎn)城，且其迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭不可小覷。

據(jù)官方資料披露，成立于2018年的天集產(chǎn)城，迄今落地及儲(chǔ)備土地面積達(dá)4500畝，總開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)規(guī)模逾100萬(wàn)平方米。

京東產(chǎn)發(fā)方面，截至2022年末，僅在國(guó)內(nèi)已布局29個(gè)省市，園區(qū)管理面積規(guī)模超過(guò)2300萬(wàn)平方米。近期，京東產(chǎn)發(fā)的擴(kuò)張動(dòng)作頻頻。近日，京東產(chǎn)發(fā)設(shè)立了40億元人民幣智慧倉(cāng)儲(chǔ)物流基金。擬投向位于粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角和京津冀等區(qū)域共計(jì)13個(gè)中國(guó)核心物流節(jié)點(diǎn)城市的14個(gè)物流高標(biāo)倉(cāng)，項(xiàng)目總建筑面積約為157.8萬(wàn)平米。

較早前，京東產(chǎn)發(fā)還聯(lián)合高瓴旗下不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)EZA Hill，以約3.5億新元聯(lián)合收購(gòu)了ESR集團(tuán)旗下新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)REITs “ESR-Logos REIT”的一個(gè)位于新加坡的物流資產(chǎn)包。

而關(guān)鍵則在于，高麓完全由高瓴一手負(fù)責(zé)投資打造，這也是高麓與上述兩者的最大不同。在高瓴的悉心培育下，高麓未來(lái)是否會(huì)超越京東產(chǎn)發(fā)？成為市場(chǎng)的最大猜測(cè)。

對(duì)高瓴而言，這似乎并非什么難事。

? 03 ?“復(fù)制”普洛斯？

眾所周知，高瓴資本，這家亞洲私募巨頭，一直擅長(zhǎng)投資醫(yī)療、消費(fèi)、TMT、企業(yè)服務(wù)等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。近年，受益于中國(guó)電商及快遞行業(yè)的繁榮發(fā)展，高瓴開(kāi)始在物流及新基建領(lǐng)域頻繁布局。最為人所熟知的，便是投出了亞洲第一、全球第二的物流地產(chǎn)霸主——普洛斯。

2015年，高瓴以約9.26億新元從美國(guó)投資基金孤松資本手中收購(gòu)普洛斯8.2%的股份，一舉成為普洛斯第二大股東。從普洛斯的發(fā)展歷程，我們也可一窺高麓的前行路徑。

2018年，高瓴聯(lián)合萬(wàn)科、厚樸投資、中銀投、SMG等以160億新元（約790億元人民幣）實(shí)現(xiàn)對(duì)普洛斯的私有化收購(gòu)。其中，高瓴資本斥資約167億元，持股21.2%。該筆交易也成為亞洲歷史上迄今最大的私募股權(quán)并購(gòu)案例。

如今的普洛斯，也已不再是一家單純的物流地產(chǎn)商，而成為了“專注于供應(yīng)鏈、大數(shù)據(jù)及新能源領(lǐng)域新型基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)業(yè)服務(wù)與投資管理公司”。除了傳統(tǒng)物流資產(chǎn)，普洛斯在科技園區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、數(shù)據(jù)中心、新能源等方面持續(xù)加碼投資，在新基建資產(chǎn)管理服務(wù)方面也加強(qiáng)布局。

截至目前，普洛斯在全球的資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)1,250億美元，其中，中國(guó)資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)720億美元，普洛斯資本GCP在中國(guó)境內(nèi)外募集并運(yùn)行20多支專門(mén)投資于中國(guó)的私募基金，并在中國(guó)70個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，投資開(kāi)發(fā)和管理運(yùn)營(yíng)著450多處物流倉(cāng)儲(chǔ)及制造研發(fā)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施；近日，普洛斯旗下投資及資產(chǎn)管理平臺(tái)普洛斯資本GCP宣布最新一支中國(guó)收益基金完成募集，投資規(guī)模約43億元。該基金擬投資位于上海、昆山、紹興、天津、重慶、沈陽(yáng)、大連等制造業(yè)核心城市的13處先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園及倉(cāng)儲(chǔ)物流園，總租賃面積超過(guò)97萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域方面，普洛斯旗下數(shù)據(jù)中心IT負(fù)載超過(guò)1,400兆瓦（MW）; 新能源開(kāi)發(fā)規(guī)模超1吉瓦（GW）。新能源方面，近日普洛斯資本亦與芯聯(lián)集成領(lǐng)投，推動(dòng)保碧新能源完成A3、A4輪融資。

除了普洛斯這個(gè)平臺(tái)外，高瓴自身也在強(qiáng)化物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心及物業(yè)管理等領(lǐng)域的布局，投資的企業(yè)包括萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)、保利物業(yè)、建業(yè)新生活、合景悠活、明源云等。

此外，在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方面，2022年，高瓴聯(lián)合紅樹(shù)林MIG共同成立了紅樹(shù)林（深圳）供應(yīng)鏈管理有限公司，專注于粵港澳大灣區(qū)及其他中國(guó)核心城市的現(xiàn)代工業(yè)物流設(shè)施投資及管理運(yùn)營(yíng)。目前，該平臺(tái)管理運(yùn)營(yíng)12個(gè)項(xiàng)目，土地面積達(dá) 85萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，投資管理資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)人民幣100億元。

高麓作為高瓴獨(dú)力孵化的物流資產(chǎn)投資平臺(tái)，從目前來(lái)看，與普洛斯的業(yè)務(wù)方向有不少重合之處，在高瓴的孵化下，高麓是否會(huì)成為下一個(gè)普洛斯，兩者各自又是如何定位？也許在行業(yè)發(fā)展初期，搶占身位大于一切，只有進(jìn)入存量市場(chǎng)后，才是討論蛋糕分配問(wèn)題的時(shí)機(jī)。所以無(wú)論是普洛斯由物流進(jìn)入其他產(chǎn)業(yè)，還是高麓由工業(yè)板塊進(jìn)入物流，兩者都是跑馬圈地而已。