快遞企業(yè)確實(shí)比很多房地產(chǎn)企業(yè)活的滋潤(rùn)。

8月22日，“浙里地產(chǎn)”公眾號(hào)發(fā)布消息稱，近期浙江嘉興秀洲區(qū)出讓一宗宅地，由上海圓通蛟龍集團(tuán)以13.2億元底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)7575元/平方米，是圓通首次布局嘉興宅地市場(chǎng)。

通達(dá)系快遞進(jìn)軍房地產(chǎn)早已不是新聞，在桐廬大本營(yíng)，各家快遞企業(yè)開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)比比皆是。比如早在2013年中通開(kāi)發(fā)的中通家園，韻達(dá)與融創(chuàng)合作開(kāi)發(fā)的桐韻家園，包括最近兩年圓通與融創(chuàng)開(kāi)發(fā)的融創(chuàng)圓通·圓尊府，目前也已經(jīng)銷售過(guò)半。

當(dāng)財(cái)富積累到一定程度，無(wú)論通達(dá)系，還是順豐京東，他們都在構(gòu)筑自己的地產(chǎn)版圖。憑借手中產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合地方政府對(duì)智慧物流園區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)招商引資的渴望，他們拿地比開(kāi)發(fā)商更具優(yōu)勢(shì)。以快遞企業(yè)命名的智慧物流園區(qū)，正在全國(guó)遍地開(kāi)花。

| 01快遞公司拿地常態(tài)化

此次圓通在嘉興拿地，事實(shí)上絕非偶然，只是圓通戰(zhàn)略布局嘉興的一個(gè)縮影。

拿地之后，8月24日，圓通速遞100%持股的嘉興圓恒物流有限公司成立，法定代表人為孫建，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元。公司經(jīng)營(yíng)范圍包括技術(shù)進(jìn)出口；進(jìn)出口代理；普通貨物倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)等。

  圓通與嘉興的緣分始于2018年，圓通當(dāng)時(shí)宣布計(jì)劃在嘉興建設(shè)總投資額122億元的全球航空物流樞紐項(xiàng)目；今年7月，圓通航空集團(tuán)創(chuàng)新總部正式簽約落戶秀洲國(guó)家高新區(qū)，項(xiàng)目投資約33億，是圓通全球航空物流樞紐的最重要配套項(xiàng)目。

億豹網(wǎng)了解到，此次圓通所摘地塊為宅地，容積率1.2-2.0，須配建18個(gè)班級(jí)的幼兒園等，與以往拿過(guò)的工業(yè)地、商服地塊不同。地塊體量并不小，出讓面積為8.7萬(wàn)平方米，建筑面積為17.4萬(wàn)平方米。

地塊所屬的秀洲國(guó)家高新區(qū)地處長(zhǎng)三角城市群，是蘇、浙、滬交通走廊必經(jīng)的通道，戰(zhàn)略位置顯著，為近年來(lái)嘉興乃至浙江發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一。

  “圓通開(kāi)發(fā)過(guò)的住宅樓盤(pán)并不多，應(yīng)該與在桐廬一樣，可能會(huì)找其他開(kāi)發(fā)商一起冠名，聯(lián)合開(kāi)發(fā)，這樣好賣(mài)一點(diǎn)?！睒I(yè)內(nèi)人士介紹，圓通之所以此時(shí)在嘉興加碼房地產(chǎn)，原因之一就是此前與當(dāng)?shù)卣炗喌膽?zhàn)略合作協(xié)議中的投資項(xiàng)目，另外從目前的地產(chǎn)情況來(lái)看，現(xiàn)在拿地價(jià)格也非常合適，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較低。

隨著電商經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方政府對(duì)智慧產(chǎn)業(yè)園、物流園區(qū)的招商引資越來(lái)越看重，幫助地方政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)落地的企業(yè)便能得到產(chǎn)業(yè)勾地紅利，并且他們拿地的優(yōu)勢(shì)比普通開(kāi)發(fā)商要強(qiáng)一些。

近年來(lái)，包括順豐、京東、通達(dá)系在內(nèi)的快遞企業(yè)和各地方政府簽署了不少智慧物流園區(qū)、區(qū)域總部招商協(xié)議，拿到的土地面積從幾百畝到上千畝不等?？爝f公司有大量的轉(zhuǎn)運(yùn)中心需要改造或新建，未來(lái)快遞企業(yè)涉獵房地產(chǎn)將成為常態(tài)。

| 02降低空置率面臨挑戰(zhàn)

縱觀國(guó)內(nèi)，不少上市公司或多或少存著一些房產(chǎn)，關(guān)鍵時(shí)刻便“賣(mài)房續(xù)命”。從最近幾年的動(dòng)作可以看出，類似圓通等快遞企業(yè)直接開(kāi)發(fā)純住宅的概率不是很高，一般是選址做物流園區(qū)，屬于物流地產(chǎn)的概率比較大，住宅頂多是做園區(qū)配套。

億豹網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，與通達(dá)系不同，順豐作為直營(yíng)快遞企業(yè)，手中持有很多重資產(chǎn)，王衛(wèi)直接成立房托基金，讓重資產(chǎn)變輕，順豐房托成為國(guó)內(nèi)首個(gè)赴港上市并以物流資產(chǎn)為主體的房地產(chǎn)投資信托基金。

將固定資產(chǎn)盤(pán)活，把企業(yè)做輕，是快遞企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)的另一大重要原因。

同樣，電商巨頭京東想通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)路線切入房地產(chǎn)，做互聯(lián)網(wǎng)售房平臺(tái)，與貝殼一較高下。但最后京東還是走上了同快遞公司類似的產(chǎn)業(yè)拿地路線。

   與普洛斯運(yùn)營(yíng)模式相似，京東旗下京東產(chǎn)發(fā)同樣涉足基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理與綜合服務(wù)，并推出了首只物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)30億元，通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張。

如果不通過(guò)產(chǎn)業(yè)勾地，而是在公開(kāi)土拍市場(chǎng)拿地，開(kāi)發(fā)商的土地成本就非常高了。另外，從市場(chǎng)層面來(lái)看，有統(tǒng)計(jì)顯示，物流地產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)缺口超過(guò)1億平方米，中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。

目前來(lái)看，物流地產(chǎn)的主要需求方從原來(lái)的制造業(yè)、第三方物流企業(yè)全面傾斜向電商、快遞企業(yè)，包括現(xiàn)在非?；鸬亩兑艨焓值?a class="tag_click" style="text-decoration: underline;" onclick="tagClick(96)">直播電商平臺(tái)，其比例已經(jīng)超過(guò)了50%?？爝f企業(yè)雖然有儲(chǔ)備自用打底，但如何完善物流地產(chǎn)的配套服務(wù)還有很多功課需要補(bǔ)足。

受到疫情與電商增速放緩影響，目前，已有不少城市出現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)空置的現(xiàn)象，一旦市場(chǎng)需求放緩，大家一哄而上，則會(huì)對(duì)物流地產(chǎn)商去化庫(kù)存造成比較大的市場(chǎng)壓力。