萬緯物流走出了它階段性的一步。

深圳證券交易所9月3日消息披露，萬科萬緯物流ABS獲深交所受理。具體而言，該債券具體名稱為“萬緯物流-易方達資產(chǎn)-物流倉儲1期資產(chǎn)支持專項計劃”，擬發(fā)行金額5.73億元。

據(jù)了解，該項債券發(fā)行人為珠海萬緯物流發(fā)展有限公司，承銷商/管理人為易方達資產(chǎn)管理有限公司，根據(jù)深交所當(dāng)日披露信息，項目狀態(tài)更新為“已受理”。

以目前的情況來看，雖然萬科萬緯物流這次擬發(fā)行的ABS金額不算高，但卻是萬科物流在資產(chǎn)證券化方面做的一次創(chuàng)新性嘗試，為其的擴張開拓的又一項融資渠道。

在房地產(chǎn)市場融資持續(xù)收緊的情況下，這樣的渠道顯得尤為珍貴。但真的僅限于此嗎？

事實上，萬科對物流有著更大的野心。

物流ABS潮起

萬科物流并不是“第一個吃螃蟹的人”，企業(yè)在國內(nèi)發(fā)行物流ABS在此前就已有先例。

2016年5月，蘇寧云商公告，將以不低于16.53億元的價格出售自有物流資產(chǎn)，且將由中信證券旗下的中信金石基金公司起成立的資產(chǎn)支持專項計劃，首度試水物流地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ABS）。據(jù)了解，這些資產(chǎn)包括成都、南昌、無錫等六處自有倉儲物業(yè)。

2018年4月，富力以其富力國際空港綜合物流園為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行“富力國際空港綜合物流園資產(chǎn)支持專項計劃；2018年8月，“中信證券-普洛斯倉儲物流1-X期資產(chǎn)支持專項計劃”在上交所審議通過無異議函，發(fā)行金額50億元。

同年11月，寶灣物流“長江楚越-寶灣物流第1-X期資產(chǎn)支持專項計劃”獲深交所審議通過，擬發(fā)行金額共100億元。其中，普洛斯及寶灣物流ABS在隨后分期發(fā)行。

值得一提的，這也是物流巨頭普洛斯第一次在中國境內(nèi)發(fā)行基于物流地產(chǎn)的ABS。

僅從發(fā)行金額上看，相比之下，萬科物流此次發(fā)行的基于物流地產(chǎn)的ABS，金額層面則要小得多。但也不可否認，隨著物流地產(chǎn)的快速發(fā)展，物流資產(chǎn)的迅速沉淀，企業(yè)基于物流地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化會變得更為常見。

畢竟，如果從需求來看，國內(nèi)對高標倉儲物業(yè)仍存在大量缺口，需求在核心城市則顯得更大。

以上海為例，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院此前發(fā)布的一份報告顯示，2018年，上海高標倉儲物業(yè)的年租金復(fù)合增長率達5.8%，與此同時，市場的整體空置率不足10%。

但龐大的市場藍海下，競爭的激烈程度也隨之而起。

事實上，在2017年7月參與收購物流巨頭普洛斯，成為其主要股東之后，萬科在物流地產(chǎn)上的渴望變得比以往更為強烈。

特別是2018年，僅在一年時間，萬科物流新獲取項目64個，合計可租賃物業(yè)的建筑面積約為494萬平方米。相比今年上半年新獲得的9個項目，是成倍級的增長。

當(dāng)然，資本運作的動作也不少。除了本次ABS的申請，2017年10月，萬科聯(lián)合江蘇信托、博裕物流、乾元晟和飛虹壹號等企業(yè)，成立了物流地產(chǎn)基金，當(dāng)時擬設(shè)立規(guī)模為60億元，主要擬投資于中國境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項目。

萬緯大棋局

近年以來，物流行業(yè)風(fēng)起云涌，互聯(lián)網(wǎng)、物流運輸網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展催生了包括物流倉儲在內(nèi)的巨量需求。資本加速進入，房地產(chǎn)開發(fā)商也在以物流地產(chǎn)為切入口，快速加碼。

萬科是較為成功的一家。

據(jù)了解，萬科萬緯物流成立于2015年，經(jīng)過四年的發(fā)展，截至2019年6月30日，萬緯物流共運營64個項目（含55個高標庫項目和9個冷鏈項目），其中高標庫穩(wěn)定運營項目平均出租率為92%。

其官網(wǎng)上的資料則顯示，公司目前運營及在建總面積1059萬平方米，運營及在建項目136個，進駐城市45個，服務(wù)的客戶700余家。擴張還在持續(xù)，今年上半年，萬緯物流新獲取項目9個，合計可租賃物業(yè)的建筑面積約為74萬平方米。

截至今年6月，該公司獲取127個項目，可租賃物業(yè)的建筑面積996萬平方米。

行業(yè)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，萬科物流已成功擠進國內(nèi)物流市場份額的第二位，僅次于普洛斯。

事實上，一直以來，物流作為萬科除物業(yè)開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、長租公寓、冰雪、海外、教育業(yè)務(wù)以外，一個重要的業(yè)務(wù)板塊，是其尋求多元化探索中重要一環(huán)。

在剛過去的萬科中期業(yè)績會上，其高管介紹，萬科物流被歸屬到BU（業(yè)務(wù)線）業(yè)務(wù)單元，當(dāng)中就包括商業(yè)開發(fā)、物流、長租公寓、冰雪、海外、教育。另外的BG（事業(yè)群）則包括南方區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、中西部區(qū)域，以及物業(yè)開發(fā)。

除此以外，物流倉儲也是萬科在多元化路上持續(xù)投入最多的業(yè)務(wù)之一。當(dāng)中，尤其重視在智慧物流和冷鏈物流方面的投入。根據(jù)萬緯物流總經(jīng)理江煒此前介紹，公司高標倉已經(jīng)達到國內(nèi)第二的規(guī)模，此外，除萬科作為大股東的普洛斯以外，冷鏈的業(yè)務(wù)規(guī)模則達到第一。

今年3月，萬科物流與中科云網(wǎng)簽訂合作協(xié)議，雙方將在全國范圍內(nèi)就倉庫、中央廚房及配套冷鏈相關(guān)土地資源獲取，團餐業(yè)務(wù)的庫內(nèi)運營、儲存、物流配送及市場拓展等方面開展進一步合作，并擬在滿足政府稅收、食品安全、就業(yè)等方面的同時，共同打造涉及團餐中央廚房、冷鏈及物流的新型零售產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

更早前的2018年3月，萬科物流牽手沈陽新松機器人自動化股份有限公司，雙方表示將共同研發(fā)的先進物流技術(shù)和產(chǎn)品，將應(yīng)用于未來萬科物流在國內(nèi)建設(shè)的高標準現(xiàn)代化物流倉儲設(shè)施，并由機器人公司承擔(dān)設(shè)備制造生產(chǎn)與項目實施。

這是萬科物流在智慧物流野心的體現(xiàn)。

在冷鏈物流方面，最具代表性的一次動作發(fā)生在2018年7月，彼時，萬科物流并購了太古實業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包，當(dāng)中包括上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫。

憑借此次收購，萬科物流的冷鏈業(yè)務(wù)進一步擴大，業(yè)務(wù)范圍延伸至國內(nèi)一線城市及內(nèi)陸核心港口城市。

“物流+金融”加速擴張

無論是參與設(shè)立60億元物流地產(chǎn)基金，抑或是現(xiàn)時發(fā)行萬緯物流ABS，除了在“鬧錢荒”的大背景下可以快速拓寬自身融資渠道，萬科企圖通過對資本的運作撬動巨大物流市場的野心也顯而易見。

一直以來，物流地產(chǎn)也像商辦物業(yè)一樣，在開發(fā)和運營的過程中會積累和沉淀大量的資金，資金回收周期長、流動性慢，這樣的難題堪比橫在物流資產(chǎn)運營商面前的一座大山。而創(chuàng)新性使用資本運作手段，可以大大加快資金回收的周期。

具體而言，通過創(chuàng)新資產(chǎn)運營模式，盤活物流倉儲存量資產(chǎn)，在獲得充足現(xiàn)金回流的同時，繼續(xù)投入優(yōu)質(zhì)物流倉儲資產(chǎn)，從而建立起“開發(fā)、管理與基金運作”的完美閉環(huán)，進而實現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)，進一步推動公司快速的擴張。

創(chuàng)新的資本運作模式可以很好的解決上述的資金鏈難題。

在試水物流地產(chǎn)資產(chǎn)證券化之初，蘇寧張近東也曾指出過，“通過缺乏流動性的資產(chǎn)證券化，獲得的資本將持續(xù)投入到O2O模式的轉(zhuǎn)型升級中，進而提升實體資源的價值，形成螺旋性上升的增值閉環(huán)?！?/p>

這對于萬科來說，道理是一樣的，通過物流資產(chǎn)的證券化，將回收的資金用在物流地產(chǎn)的持續(xù)擴張上面，這是萬科的潛在述求。而事實上，隨著物流地產(chǎn)在國內(nèi)的持續(xù)擴張，這樣的資本運作手法，也將成為物流地產(chǎn)發(fā)展的重要一環(huán)。

實際上，這樣的資本運作手法，最早來自于物流巨頭普洛斯，在其進入中國十多年里，普洛斯正是憑借這樣的資本運作手法，得以“滾雪球”般膨脹和擴張，規(guī)模快速提升。

根據(jù)行業(yè)機構(gòu)的一項數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，普洛斯在國內(nèi)所占市場份額達到33%，而萬科物流雖然僅次于普洛斯，但也僅占6.1%，二者差距巨大。

曾不止一次喊出要“成為國內(nèi)甚至全球第一物流地產(chǎn)運營商”的萬科，要加速物流地產(chǎn)領(lǐng)域的擴張，資本的運作必不可少，學(xué)習(xí)普洛斯或者是其中快速而有效的方法之一。事實上，萬科高管在談及參與普洛斯私有化時，也曾坦言，更多是學(xué)習(xí)其先進的物流地產(chǎn)經(jīng)驗。

一個明顯的現(xiàn)象是，進入今年以來，萬科物流項目的擴張有所放緩，中報顯示，其在上半年僅新獲取9個項目，相對比上年全年新增64個項目，數(shù)字有所下降。但可以預(yù)見，通過“物流+金融”的手段，萬科物流將繼續(xù)尋求擴張。

而該次5.7億元的物流ABS，或僅是其一次簡單的試水。