“過去兩年，普洛斯在華南地區(qū)的廣東、廣西和海南新增了160萬平方米的在建項目?！逼章逅怪袊笨偛谩⑷A南區(qū)總經(jīng)理朱國告訴羅戈網(wǎng)，華南地區(qū)擁有非常全面且有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈，普洛斯正進一步加大在這里的布局。

上周，普洛斯在廣東清遠新建的旗艦園區(qū)——“普洛斯清遠時尚科技創(chuàng)新谷”正式開園。這個園區(qū)定位為跨境供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)園，不僅比原計劃提前2個月完工交付，還在建設(shè)期間就與國內(nèi)某跨境電商巨頭簽訂了合作協(xié)議，實現(xiàn)了投產(chǎn)即滿租。

在宏觀經(jīng)濟不確定性加大的背景下，普洛斯持續(xù)加倉華南的底氣在哪里？在物流不動產(chǎn)進入下半場競爭時，普洛斯又看到了哪些確定性？

找準產(chǎn)業(yè)升級“著力點”，加碼華南區(qū)域

在筆者看來，國內(nèi)物流不動產(chǎn)的投資主要集中在兩個方向：一是服務(wù)于中高端制造業(yè)，依托產(chǎn)業(yè)集群和空海港作為核心基地；二是以消費為導(dǎo)向，在人口密集的主要城市集群發(fā)展。通過在物流集聚區(qū)域建設(shè)倉庫，滿足當?shù)匚锪?a class="tag_click" style="text-decoration: underline;" href="http://www.tumeigg.net/news/9" onclick="tagClick(49)">倉儲需求，并為未來的迭代升級做好準備和服務(wù)。成熟的物流區(qū)域會吸引更多投資，形成新的開發(fā)循環(huán)，進一步擴大倉儲能力，承接溢出的租賃業(yè)務(wù)。

無論哪個方向，物流需求始終是關(guān)鍵。特別是在應(yīng)對不同階段的經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟變化時，以及面對客戶群體的周期性變化，及早找準“著力點”至關(guān)重要。

華南地區(qū)以其全面且集中的產(chǎn)業(yè)鏈，成為電商和跨境電商的重要基地，擁有多個重要港口和國際機場。該地區(qū)的經(jīng)濟活躍、市場規(guī)模大、人口眾多，加上產(chǎn)業(yè)迭代和自主創(chuàng)新的推動，大灣區(qū)市場和整個華南地區(qū)都展現(xiàn)出持續(xù)的增長潛力。同時，新興商業(yè)形態(tài)的不斷涌現(xiàn)，也帶動了物流和倉儲需求的上升。

尤為值得一提的是，整個大灣區(qū)聚集了中國80%的供應(yīng)鏈企業(yè)，擁有超過300個各具特色的產(chǎn)業(yè)集群，堪稱供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)升級的大本營。

基于上述邏輯，普洛斯近年來持續(xù)加大了華南地區(qū)的投資力度。截止目前，普洛斯已在廣東的深圳、廣州、佛山、東莞、中山、肇慶、惠州、江門、清遠等9大城市，投資開發(fā)和管理了34個物流園及產(chǎn)業(yè)園，總建筑面積超過425萬平方米，投資總額持續(xù)增長。這些項目不僅覆蓋了珠三角的核心城市，還延伸至周邊重要節(jié)點，為區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟發(fā)展提供了堅實的支撐。

除了普洛斯清遠時尚科技創(chuàng)新谷，普洛斯在華南地區(qū)即將投入市場的新項目還包括普洛斯廣州白云神山物流園、普洛斯黃埔智能供應(yīng)鏈基地、普洛斯華南智慧供應(yīng)鏈運營中心和普洛斯深圳龍華項目等。

“我們對華南市場充滿信心，這里的需求非常旺盛。作為中國產(chǎn)業(yè)鏈最全面的區(qū)域之一，華南在供應(yīng)鏈方面的優(yōu)勢能夠有力支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”朱國表示，接下來普洛斯在華南市場的業(yè)務(wù)布局將主要圍繞客戶需求和自身優(yōu)勢，進一步聚焦具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。他強調(diào)，普洛斯的目標始終是幫助客戶實現(xiàn)降本增效，并推動所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級。

普洛斯清遠時尚科技創(chuàng)新谷是產(chǎn)業(yè)升級的典范。原來的地塊曾是一個廢棄的金屬廠房，屬于高能耗的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，就業(yè)人數(shù)約1000人，建筑面積約4萬平方米。如今，這里已轉(zhuǎn)型為一個智慧綠色的跨境供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施，響應(yīng)了清遠當?shù)丶徔椃b產(chǎn)業(yè)的升級需求。

轉(zhuǎn)型后的新園區(qū)帶來了顯著的變化：產(chǎn)業(yè)比原來的更先進、更綠色環(huán)保、更智能化，而且?guī)泳蜆I(yè)人數(shù)超萬人，建筑面積42萬平米，這兩個關(guān)鍵指標基本上都翻了10倍。

此外，普洛斯對清遠項目的定位不僅僅是服務(wù)于當地產(chǎn)業(yè)，而是打造一個區(qū)域性物流基礎(chǔ)設(shè)施樞紐。據(jù)介紹，園區(qū)位于廣清紡織產(chǎn)業(yè)園，毗鄰廣州、佛山和清遠，這三個城市正在加速同城化發(fā)展，廣東省也在統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。廣清紡織產(chǎn)業(yè)園的服裝行業(yè)也是其中的代表，這里有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并正在加速產(chǎn)業(yè)升級，有序承接廣州及大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

洞察跨境趨勢，投資+運營再造價值護城河

物流不動產(chǎn)，是一個長周期的產(chǎn)業(yè)。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價值能否得到最大化，關(guān)鍵在于是否能夠緊跟新經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。

事實上，大多數(shù)高標準倉庫運營商的重點客戶群在過去幾年里經(jīng)歷了顯著轉(zhuǎn)變：從傳統(tǒng)的合同物流和快遞快運，逐漸轉(zhuǎn)向如今蓬勃發(fā)展的跨境電商、直播電商等新興商業(yè)平臺，以及新能源汽車等新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。

就拿跨境電商產(chǎn)業(yè)來說，這種創(chuàng)新的貿(mào)易方式市場潛力巨大，增長迅速，出海的產(chǎn)品種類不斷增加，對倉庫網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的要求也越來越高，需要更高效、集約化的倉儲供應(yīng)鏈解決方案。這種趨勢帶來了巨大、穩(wěn)定、且具備吸引力的倉儲供應(yīng)鏈機遇。

尤其是在物流不動產(chǎn)行業(yè)進入下半場，面臨嚴重的同質(zhì)化挑戰(zhàn)下，不能再單一地依賴過去的大規(guī)模資源投入。相反地，如果要增強競爭優(yōu)勢，不僅要對新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展演變趨勢有更前沿和精準的理解，還要深入研究客戶的供應(yīng)鏈與運營需求。這些洞察應(yīng)反饋到物流倉儲項目選址、設(shè)計、建設(shè)等環(huán)節(jié)，并得以進一步精益運營和不斷迭代產(chǎn)品與服務(wù)。

以普洛斯清遠項目為例，在拿地之前，普洛斯就洞察到華南地區(qū)跨境電商業(yè)務(wù)的快速增長和整合倉網(wǎng)布局的需求。42萬平方米的龐大面積并不是每個區(qū)域都能提供的，因此在前期選址階段，普洛斯重點考慮了跨境電商客戶對面積體量和時效性的要求。在建設(shè)過程中，普洛斯又結(jié)合客戶的運營需求進行了定制化改造，確保園區(qū)能夠高效支持跨境電商業(yè)務(wù)。

這個大體量的園區(qū)竣工即投產(chǎn)，無疑顯示出跨境電商客戶的青睞，也是普洛斯作為頭部企業(yè)打造出價值“護城河”的發(fā)展邏輯。

不止清遠，普洛斯在華南、上海、青島、寧波等多地與多家頭部跨境電商平臺建立了合作關(guān)系。在朱國看來，這類跨境電商平臺客戶的需求存在許多共性：選址通常圍繞主要機場和港口，確保從園區(qū)出發(fā)一個半小時內(nèi)可達；對自動化倉儲設(shè)備的需求日益增加，以提高效率和操作靈活性；要為員工提供更好的工作環(huán)境，增加了對宿舍、餐廳等配套設(shè)施需求；非常重視ESG，注重降低能耗和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

在參觀普洛斯清遠項目時，羅戈網(wǎng)發(fā)現(xiàn)園區(qū)的每一個細節(jié)都緊密圍繞跨境電商的核心需求展開。例如，該園區(qū)選址距離廣州白云機場不到一小時車程；針對跨境電商需求做了很多庫內(nèi)改造，如消防分區(qū)設(shè)計；還在園區(qū)內(nèi)建了一棟配套的六層高綜合樓，不僅含人才公寓、餐廳，而且可上人的屋頂后續(xù)設(shè)計作為運動休閑場地；在應(yīng)用智慧化園區(qū)管理系統(tǒng)、打造花園式園區(qū)、計劃鋪設(shè)屋頂光伏發(fā)電等智慧化、低碳化方面舉措更是不勝枚舉。

朱國介紹，普洛斯在華南地區(qū)不僅服務(wù)于跨境電商，還為眾多生產(chǎn)制造、生活消費和進出口貿(mào)易企業(yè)提供全方位的支持。從投資、選址、設(shè)計、建設(shè)到運營的每一個階段，普洛斯都確保項目既滿足客戶的實際運營需求，又能實現(xiàn)投資目標，最大化雙方的利益。

從此次華南最新旗艦項目布局，可以看出普洛斯一直堅持的“長期主義”戰(zhàn)略，具體可以反映在三個關(guān)鍵詞上：深耕中國、聚焦新經(jīng)濟、注重運營。將把握宏觀產(chǎn)業(yè)趨勢與日常運營細節(jié)點滴舉措相結(jié)合，正在幫助這家企業(yè)在充滿變化的市場環(huán)境中穩(wěn)扎穩(wěn)打、繼續(xù)發(fā)展。