最新消息，京東產(chǎn)發(fā)首個(gè)外部干改冷合作落地，項(xiàng)目已于近期交付蜀海供應(yīng)鏈正式投入運(yùn)營！

從服務(wù)京東自建物流的需求，到獨(dú)創(chuàng)“亞洲一號”大型智能倉庫的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，再到獨(dú)立運(yùn)營快速商業(yè)化轉(zhuǎn)型，之后發(fā)行首單民營倉儲物流公募 REIT，此次又再次挑戰(zhàn)新難度——完成了與蜀海供應(yīng)鏈的大面積復(fù)雜改造合作。

京東產(chǎn)發(fā)的合作行業(yè)不斷拓寬、不斷深入，從電商、快遞快運(yùn)、第三方物流、消費(fèi)品快時(shí)尚到市場火熱的汽車新能源，再到蜀海所在的冷鏈，其正在從京東供應(yīng)鏈體系的基石逐漸演化為全行業(yè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商。

冷庫數(shù)量暴漲 為何市場仍需定制化冷庫？

這幾年，冷鏈在整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中都是一個(gè)熱詞。

受生鮮電商滲透率提升、餐飲行業(yè)加速恢復(fù)、預(yù)制菜需求加速擴(kuò)大影響，冷鏈物流需求極速增長。據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年上半年，冷鏈物流總額為3.1萬億元，同比增長3.7%。冷鏈物流市場規(guī)模也達(dá)到了2688億元，同比增長3.3%。根據(jù)艾媒咨詢的預(yù)測，預(yù)計(jì)2025年中國冷鏈物流市場規(guī)模將達(dá)到8686億元。

由此也帶來了資本的極力追捧。據(jù)統(tǒng)計(jì)對外披露的冷鏈物流領(lǐng)域投融資情況，2023年，行業(yè)總計(jì)融資數(shù)量為6個(gè)，總計(jì)融資規(guī)模超14億元。雖然整體融資金額和融資項(xiàng)目數(shù)量較前幾年下降，但單筆融資金額的大幅提升主要是因?yàn)槿谫Y項(xiàng)目集中冷鏈物流的基礎(chǔ)設(shè)施和科技領(lǐng)域。

其中，冷庫、冷藏車的增長最具典型。根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會的數(shù)據(jù)顯示，到2023年，冷庫總量約2.28億立方米，冷藏車保有量約43.2萬輛，同比增長12.9%。

但就是在這樣增量之下，不少大型冷鏈企業(yè)和品牌客戶仍表示：缺冷庫。有業(yè)內(nèi)人士表示，這種短缺主要是結(jié)構(gòu)性供需不平衡。

很多市場上的存量冷庫，存在資質(zhì)證照不全、硬件設(shè)備老舊等情況，還有的冷庫溫區(qū)單一、軟件配套設(shè)施極差。不少品質(zhì)冷鏈企業(yè)亟需干冷結(jié)合、多溫層倉儲、自動化設(shè)備、倉配一體、數(shù)智化、綠色低碳的優(yōu)質(zhì)冷庫。但如果企業(yè)自己去做傳統(tǒng)冷庫或者干倉改造，不僅耗時(shí)耗力，專業(yè)要求很高，成本上投入也是巨大的。

京東產(chǎn)發(fā)冷鏈相關(guān)負(fù)責(zé)人也提到當(dāng)前冷鏈行業(yè)的客戶，對冷鏈倉儲專業(yè)要求很高，需求差異也大，同時(shí)對于成本也有考量，“有溫區(qū)的要求、產(chǎn)品的要求、特殊功能的要求、成本效率的要求等，相比干倉客戶，其個(gè)性化需求更多、溫區(qū)配比不固定、租賃面積不等甚至定價(jià)邏輯都有差異?！?

比如在全國多個(gè)地區(qū)設(shè)有門店的連鎖餐飲企業(yè)，以及致力于打造中央廚房冷鏈配送體系的餐飲品牌——蜀海供應(yīng)鏈，就亟需遍布全國的倉儲網(wǎng)絡(luò)布局、倉揀協(xié)同的能力以及區(qū)位便利適配的冷庫資源，幫助他們打造一站式供應(yīng)鏈管理服務(wù)。

這時(shí)候定制化冷庫成為他們的共同選擇。

天時(shí)地利人和的“干改冷”合作

而蜀海供應(yīng)鏈恰好就是一個(gè)這樣的冷鏈倉儲需求方。

成立于2014年的蜀海供應(yīng)鏈，最開始為海底撈提供整體供應(yīng)鏈托管運(yùn)營服務(wù)，之后逐漸開放面向整個(gè)餐飲產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，提供全生命周期的食材供應(yīng)鏈解決方案。因此，其對于冷鏈倉儲的配套、區(qū)位、倉儲面積、功能、溫區(qū)等都有相應(yīng)要求。

京東產(chǎn)發(fā)作為蜀海目前合作規(guī)模最大的開發(fā)商，雙方存量合作項(xiàng)目已達(dá)5個(gè)，超過8萬平米，此前在西安、昆明、濟(jì)南等地的項(xiàng)目上雙方已經(jīng)有多年的合作默契，而此次落地正式投運(yùn)的北京大興機(jī)場項(xiàng)目不僅代表京東產(chǎn)發(fā)BTS核心能力的升級，也是雙方合作更進(jìn)一步的注腳。

此次在北京大興項(xiàng)目上京東產(chǎn)發(fā)與蜀海之所以能完美合作，有三大重要理由。

第一，天時(shí)。當(dāng)時(shí)京東產(chǎn)發(fā)位于大興機(jī)場附近的高標(biāo)倉建設(shè)啟動不久，要做設(shè)計(jì)變動和改造相對容易，而且成本上能節(jié)省下不少。“如果是正常的‘干改冷’，不僅要刨掉地坪，還有保溫措施等一系列工作，非常繁瑣且成本高昂?！?

第二，地利。據(jù)悉與蜀海合作的大興機(jī)場項(xiàng)目需求相對復(fù)雜。首先，倉儲面積需求大，以北上廣深這樣的一線城市為例，寸土寸金，想要拿出幾萬平米體量的倉儲供應(yīng)相對較難；其次，因?yàn)槭窈２惋嫯a(chǎn)業(yè)的特殊性，不能離消費(fèi)市場太遠(yuǎn)，否則會有較大的成本壓力；再者，餐飲行業(yè)淡旺季屬性明顯，春節(jié)前后、暑期等旺季需要額外彈性租賃面積保障，這在一個(gè)一線城市是稀缺資源；此外，餐飲多層溫區(qū)需求，常溫、冷凍、冷藏等不同溫區(qū)分布需求必然有一個(gè)改造的過程，成本上又多了一層壓力。而京東產(chǎn)發(fā)位于北京大興機(jī)場的在建倉庫恰逢其會。

第三，人和。京東產(chǎn)發(fā)本身就有復(fù)合型服務(wù)的能力，能在保持專業(yè)度在線的同時(shí)，內(nèi)外部高效協(xié)同落地，對客戶項(xiàng)目提供全生命周期的服務(wù)和管理。

據(jù)悉，這個(gè)項(xiàng)目作為2023年北京市場上最大的三溫庫需求，僅僅兩個(gè)月的快速響應(yīng)和協(xié)商，雙方就完成了這個(gè)大面積復(fù)雜改造項(xiàng)目的簽約。

今年5月底，這個(gè)京東產(chǎn)發(fā)首個(gè)干改冷合作項(xiàng)目已經(jīng)交付蜀海，正式投入運(yùn)營。

三大能力壯大冷鏈朋友圈

助力蜀海入駐北京大興機(jī)場項(xiàng)目，僅僅只是京東產(chǎn)發(fā)發(fā)力冷鏈賽道的一個(gè)縮影。在冷鏈醫(yī)藥的合作中，除了蜀海，鮮生活、雪鏈、本來生活、華鼎冷鏈等都是其朋友圈一員。

從2007年京東自建物流體系，在業(yè)內(nèi)率先設(shè)計(jì)并開發(fā)專有的“亞洲一號”超大型智能園區(qū)至今，京東產(chǎn)發(fā)已經(jīng)形成三大關(guān)鍵能力，從而為全行業(yè)提供基礎(chǔ)設(shè)施及一體化解決方案。

第一，全網(wǎng)資產(chǎn)能力。其資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)全面覆蓋核心城市、交通樞紐和制造業(yè)基地，且擁有豐富在建項(xiàng)目及土地儲備，能夠快速響應(yīng)客戶不斷變化的需求。據(jù)悉，京東產(chǎn)發(fā)的國內(nèi)園區(qū)覆蓋29個(gè)省級行政區(qū)，涵蓋所有核心物流節(jié)點(diǎn)，其中約90%的園區(qū)位于國內(nèi)一線城市、及其衛(wèi)星城市以及二線城市，還在5個(gè)海外國家擁有39個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。總管理建筑面積超過2500萬平米。

在冷庫資產(chǎn)方面，截至 2023 年 12 月 31 日，累計(jì)運(yùn)營冷庫面積超 30 萬平。

第二，定制化服務(wù)。一方面為客戶提供智慧選址、多元化方案設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)、智能物業(yè)管理等全方位定制化服務(wù)，另一方面也幫助分析行業(yè)客戶實(shí)際運(yùn)營需求，量身定制倉儲空間設(shè)計(jì)、建設(shè)及改造方案。

以武漢亞一冷鏈智能一體化物流中心為例，其生鮮倉分為 4個(gè)溫層，儲存著超過 100 萬件不同的生鮮商品。大型分揀中心 24 小時(shí)不間斷運(yùn)營，每天可處理超過一百萬訂單。

第三，綠色運(yùn)營服務(wù)。對很多上市公司、大品牌來講，綠色低碳越來越重要。而京東產(chǎn)發(fā)恰好在智能倉儲、場站、物業(yè)與運(yùn)送一體化、管理數(shù)字化、作業(yè)智能化、綠色建造、綠色運(yùn)營等方向上頗有心得。

而憑借豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)的綜合解決方案、先進(jìn)的技術(shù)開發(fā)能力，打造出一系列新一代物流基礎(chǔ)設(shè)施，京東產(chǎn)發(fā)不僅成為了支撐起整個(gè)京東供應(yīng)鏈體系的基石，也正在幫助越來越多行業(yè)進(jìn)行全網(wǎng)供應(yīng)鏈布局。

據(jù)悉，2023年2月，嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT在上交所正式上市，是國內(nèi)首只民企倉儲物流公募REITs。其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括位于重慶、武漢和廊坊的3處現(xiàn)代化倉儲物流園項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積350,995.49平方米，目前出租率高達(dá)100%，社會效益良好。因此在發(fā)行期就備受市場認(rèn)可，募集資金總額17.57億元，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者總認(rèn)購金額718.16億元，網(wǎng)下投資者認(rèn)購金額超126倍。在剛過去的2023年，據(jù)了解，嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT全年?duì)I收1.15億元，實(shí)現(xiàn)可供分配金額7352萬元。近日，在上交所舉辦的“REITs全民行-優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目展示活動”中，也作為倉儲物流行業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行了展示。

未來，京東產(chǎn)發(fā)將致力于成為全球最受信賴的綜合資產(chǎn)管理與產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)商，同時(shí)將會在新能源、光伏等方向踐行ESG實(shí)踐。