冷鏈物流園區(qū)項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)、投資較大，如有不慎，可能導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)困難甚至閑置，將是社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。因此，投資建設(shè)方應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行思考，從而保證每個(gè)冷鏈物流園區(qū)項(xiàng)目都能成功落地并穩(wěn)定運(yùn)行。

最近一年多來，冷鏈物流園區(qū)項(xiàng)目在全國(guó)各地落地開花，冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如火如荼。這一方面得益于2021年12月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，作為第一個(gè)國(guó)家層面的冷鏈規(guī)劃，通過加強(qiáng)冷鏈建設(shè)的頂層設(shè)計(jì)和工作指導(dǎo)，推動(dòng)了冷鏈物流高速發(fā)展。另一方面，在房地產(chǎn)產(chǎn)能轉(zhuǎn)移和基礎(chǔ)建設(shè)仍為主導(dǎo)的國(guó)有經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向下，各個(gè)體系下的國(guó)企、央企、地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)食品加工企業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)都將目光投注于冷鏈基建上。

作為具有部分保民生功能的冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域吸引了如此多的資金投入，自然是難得的發(fā)展機(jī)遇，但冷鏈項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)、投資較大，如有不慎，可能導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)困難甚至閑置，將是社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，這不能不引起企業(yè)乃至地方政府的關(guān)注。

正所謂“磨刀不誤砍柴工”，筆者以從業(yè)多年的經(jīng)驗(yàn)，拋磚引玉提出以下思考方向，期望冷鏈園區(qū)項(xiàng)目的投資建設(shè)方都能在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行思考，從而保證每個(gè)冷鏈物流園區(qū)項(xiàng)目都能落地有聲，為企業(yè)帶來效益，為城市帶來保障，為社會(huì)帶來發(fā)展助力。

冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資熱度不斷增加

政策與行業(yè)分析

我國(guó)是典型的政治經(jīng)濟(jì)社會(huì)和市場(chǎng)，無論做項(xiàng)目，還是做產(chǎn)業(yè)，首先要研究的就是國(guó)家政策和規(guī)劃。項(xiàng)目是否為政府所允許的？是否為政府所倡導(dǎo)的？如果不是，那么項(xiàng)目的可行性將大打折扣，甚至終止。與冷鏈相關(guān)的政策主要分為以下幾類：

一是農(nóng)業(yè)農(nóng)產(chǎn)品類的政策規(guī)劃。每年的中央一號(hào)文件都是關(guān)于農(nóng)村農(nóng)業(yè)建設(shè)的政策，最近10年的政策里基本都會(huì)提到冷鏈的建設(shè)，尤其是近一兩年來提到的筆墨增加不少。2022年中央一號(hào)文件《關(guān)于做好2022年全面冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資熱度不斷增加推進(jìn)鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)工作的意見》中，就明確提到要“推動(dòng)冷鏈物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)向農(nóng)村延伸，整縣推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地倉儲(chǔ)保鮮冷鏈物流設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)合作聯(lián)營(yíng)、成網(wǎng)配套。支持供銷合作社開展縣域流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)提升行動(dòng)，建設(shè)縣域集采集配中心?！?/p>

二是物流類的政策規(guī)劃。物流類政策規(guī)劃從國(guó)務(wù)院、國(guó)家發(fā)改委到交通運(yùn)輸部、商務(wù)部等都有發(fā)布，每年也會(huì)從不同的重點(diǎn)發(fā)布政策指導(dǎo)物流建設(shè)方向。重要的政策，如2021年下半年國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的《國(guó)家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)實(shí)施方案（2021-2025年）》，2017年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展冷鏈物流保障食品安全促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)的意見》，以前文提到的《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》。

三是食品安全類的政策和規(guī)范要求。2019年發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革加強(qiáng)食品安全工作的意見》指出“用最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、最嚴(yán)格的監(jiān)管、最嚴(yán)厲的處罰、最嚴(yán)肅的問責(zé)，進(jìn)一步加強(qiáng)食品安全工作，確保人民群眾‘舌尖上的安全’?！?019年12月1日，經(jīng)過修訂的“史上最嚴(yán)”《中華人民共和國(guó)食品安全法實(shí)施條例》正式施行。此后，關(guān)于食品安全監(jiān)管年年加碼。

此外，還有支持貿(mào)易發(fā)展類、企業(yè)發(fā)展類等政策，也會(huì)涉及冷鏈物流發(fā)展的指導(dǎo)方向和要求。

關(guān)于冷鏈行業(yè)背景分析，除去行業(yè)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模、企業(yè)格局、重點(diǎn)項(xiàng)目等重點(diǎn)需關(guān)注以外，還需關(guān)注以下幾個(gè)發(fā)展方向：

一是新零售發(fā)展趨勢(shì)。冷鏈貨物絕大多數(shù)是食品農(nóng)產(chǎn)品，零售是食品農(nóng)產(chǎn)品的重要流通環(huán)節(jié)，當(dāng)前社會(huì)在網(wǎng)絡(luò)化、電商化、平臺(tái)化的助力下快速發(fā)展，零售業(yè)態(tài)隨之發(fā)生變化，從早期的小賣部到連鎖商超的興盛，再到近十余年淘寶電商、微信電商、電商團(tuán)購、直播帶貨等新模式崛起，沖擊著既有零售渠道，與之配套的物流供應(yīng)鏈也在不斷調(diào)整適應(yīng)其變化。

二是食材加工發(fā)展趨勢(shì)。早期的冷鏈集中于屠宰廠、水產(chǎn)廠等食品加工廠，近年來隨著中央廚房尤其是預(yù)制菜的興起，開始重新定義食材冷鏈，冷鏈不僅是研究物流，還要涉及生產(chǎn)加工、采購銷售等環(huán)節(jié)。

三是農(nóng)產(chǎn)品流通發(fā)展趨勢(shì)。雖然知道全程冷鏈很重要，但過去大家都在有意無意地忽略“最先一公里”，隨著政府對(duì)農(nóng)村的投入增加，農(nóng)產(chǎn)品田間地頭的冷庫容量也在快速增加，農(nóng)產(chǎn)品篩選分級(jí)、包裝打包等環(huán)節(jié)前移，大大提升了農(nóng)產(chǎn)品的品質(zhì)和流通效率，但同時(shí)也需注意，當(dāng)前田間地頭庫還存在利用率不高的問題。

四是國(guó)際貿(mào)易中冷鏈產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)。疫情三年，對(duì)國(guó)際冷鏈尤其是進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称樊a(chǎn)生了巨大影響，進(jìn)口貨源地隨著疫情和國(guó)際政治局勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，俄羅斯、東盟的重要性得到增加；冷鏈產(chǎn)品入境后增加消殺環(huán)節(jié)，各地增加進(jìn)口冷鏈商品集中監(jiān)管倉；此外，中歐班列上的鐵路國(guó)際冷鏈未來發(fā)展可期。

市場(chǎng)與定位分析

對(duì)具體項(xiàng)目的市場(chǎng)分析，需要根據(jù)項(xiàng)目的具體位置來判斷，但根據(jù)筆者多年的冷鏈研究和咨詢經(jīng)驗(yàn)，通常可以三條路徑來分析：

一是城市及周邊地區(qū)城市消費(fèi)能力。主要從城市人口規(guī)模、城鎮(zhèn)化率、地區(qū)經(jīng)濟(jì)總值、社會(huì)零售品消費(fèi)總額、當(dāng)?shù)厝司饕称废M(fèi)類型及數(shù)量、當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)、主要連鎖品牌和餐飲品牌、品牌商品類型等方面進(jìn)行分析。

二是周邊農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)能情況。需要了解并分析當(dāng)?shù)丶爸苓呏饕N養(yǎng)殖品種、規(guī)模、現(xiàn)有流通渠道、產(chǎn)品加工轉(zhuǎn)化程度等因素。

三是進(jìn)出口資源能力。這一項(xiàng)屬于特定條件，需要項(xiàng)目所在地具備冷鏈相關(guān)產(chǎn)品口岸和設(shè)施，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)其通道條件、設(shè)施條件、產(chǎn)業(yè)條件等因素分析其海港、空港和陸港冷鏈的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

一個(gè)項(xiàng)目是否能找準(zhǔn)自己的定位，關(guān)乎后續(xù)所有的工作是否有效。定位出現(xiàn)最嚴(yán)重的問題即是定位錯(cuò)誤，比如：不具備貨物中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)能力，卻定位為樞紐聯(lián)運(yùn)中心；不具備市場(chǎng)交易規(guī)模，卻定位為農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)。大多數(shù)的定位出現(xiàn)的問題不至于這么嚴(yán)重，而是表現(xiàn)為定位范圍過大、定位過細(xì)、定位偏移等情況。要求定位完全精確也不現(xiàn)實(shí)，定位是在大體準(zhǔn)確的情況下，在后續(xù)的研究和落地運(yùn)營(yíng)中逐漸微調(diào)校正形成的。

根據(jù)多個(gè)項(xiàng)目的執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目定位階段，需要根據(jù)前述各項(xiàng)分析結(jié)論，來確定園區(qū)定位。其中重點(diǎn)要解決項(xiàng)目的客戶群，針對(duì)不同客戶群的服務(wù)模式、收入模式，以及項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式等關(guān)鍵性問題。

在冷鏈園區(qū)項(xiàng)目的客戶群定位中，尤其需注意不要定位過窄。物流項(xiàng)目的效率體現(xiàn)于資源的整合能力，資源的整合能力又體現(xiàn)于各類客戶的服務(wù)能力。一座冷鏈倉在貨物類型的吸納上不應(yīng)單調(diào)，客戶類型也不應(yīng)限定，理論上講，只要都需要低溫環(huán)境的、物理屬性不相沖突的貨物，都可以在同一個(gè)保管環(huán)境中?？蛻羧贺S富多樣，且有輕有重，有大有小，可以有效規(guī)避淡旺季和供應(yīng)鏈的風(fēng)險(xiǎn)，且有益于開發(fā)延伸業(yè)務(wù)和增值業(yè)務(wù)。

項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式在定位時(shí)要根據(jù)建設(shè)方的實(shí)際情況，考慮好哪些業(yè)務(wù)做物業(yè)租賃，哪些業(yè)務(wù)自己運(yùn)營(yíng)，哪些業(yè)務(wù)找合作方合作運(yùn)營(yíng)。目前完全做物業(yè)租賃的地產(chǎn)模式已經(jīng)越來越難以被當(dāng)?shù)卣J(rèn)可，項(xiàng)目后續(xù)業(yè)務(wù)的擴(kuò)展空間也極度受限。在自營(yíng)模式中，當(dāng)前行業(yè)內(nèi)又極為稀缺成熟的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)資源。如何處理好項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式，特別是大型項(xiàng)目，尤為重要。

冷鏈園區(qū)項(xiàng)目需進(jìn)行市場(chǎng)與定位分析

建筑概要分析

在考慮清楚項(xiàng)目的各項(xiàng)定位和業(yè)務(wù)模式后，要開始實(shí)際內(nèi)容的落地，第一步即是建筑布局和建筑類型選擇。通常這一部分都是建筑設(shè)計(jì)院在負(fù)責(zé)，但在現(xiàn)實(shí)情況中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些偏差。一是建筑設(shè)計(jì)院針對(duì)多個(gè)行業(yè)的建筑設(shè)計(jì)，其專業(yè)并不在于研究某一個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展和客戶需求；二是建筑設(shè)計(jì)院通常只針對(duì)業(yè)主提出的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，至于業(yè)主的需求是否準(zhǔn)確并不是其責(zé)任范圍；三是當(dāng)功能和建筑規(guī)范相沖突，多數(shù)時(shí)建筑設(shè)計(jì)院更傾向于滿足建筑規(guī)范。因此，冷鏈項(xiàng)目的業(yè)主需要自己或借助專業(yè)人士對(duì)物流建筑有所了解和判斷。

根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，在整體布局時(shí)，有幾個(gè)問題要重點(diǎn)關(guān)注。一是土地的利用率，畢竟對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目來說，土地的取得并不容易，其成本也不低，如何在有限的土地面積上盡可能多地創(chuàng)造價(jià)值是一個(gè)重點(diǎn)思考問題；二是建筑的聯(lián)動(dòng)性，這主要基于同一個(gè)園區(qū)不同倉庫間的貨物倒庫操作而考慮，常溫倉之間倒庫較為容易，低溫倉之間則較為麻煩，室外出倉進(jìn)倉倒庫操作存在冷鏈“斷鏈”的風(fēng)險(xiǎn)；三是管理的便捷性，比如主干道、主出入口的設(shè)置。除此之外，還有配套建筑的布置、車輛動(dòng)線的簡(jiǎn)潔順暢等需要研究?？傮w來說，在滿足各項(xiàng)功能和建設(shè)要求外，建筑布局越簡(jiǎn)潔越好。

對(duì)于建筑類型，目前很多項(xiàng)目建設(shè)方都缺乏了解和研究，嚴(yán)重時(shí)會(huì)出現(xiàn)選擇的建筑類型竟然無法滿足前述的項(xiàng)目定位和業(yè)務(wù)模式定位，致使建筑與運(yùn)營(yíng)分離，造成后續(xù)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。目前業(yè)內(nèi)常見的低溫倉儲(chǔ)建筑，主要有多層樓庫、小型拼裝庫、單層高位貨架庫、坡道庫和立體自動(dòng)倉庫等，以及它們之間的變形組合。

多層樓庫為傳統(tǒng)庫型，主要應(yīng)用于農(nóng)批市場(chǎng)，尤其是凍品批發(fā)市場(chǎng)。農(nóng)批市場(chǎng)主要客戶為大量的中小型批發(fā)商經(jīng)銷商，市場(chǎng)方無論是檔口還是冷庫，以租賃形式為主。

多層樓庫易分割為眾多小倉庫，便于中小客戶租賃。

小型拼裝庫多見于批發(fā)市場(chǎng)和零售市場(chǎng)的凍品門市以及田間地頭的果蔬類農(nóng)產(chǎn)品冷藏庫，前者因?yàn)榻?jīng)營(yíng)規(guī)模較小，所需冷庫容量小，后者因?yàn)闅庹{(diào)存儲(chǔ)和冷藏存儲(chǔ)整進(jìn)整出以及造價(jià)較低、分布較散等特性，小型庫房較多。

單層高位貨架庫多應(yīng)用于現(xiàn)代三方冷鏈物流中，這類客戶以冷鏈物流運(yùn)營(yíng)為主要業(yè)務(wù)，其上游客戶多為大中型、品牌型客戶，對(duì)商品的倉儲(chǔ)環(huán)境、物流運(yùn)營(yíng)要求較高。

坡道庫一般是單層高位貨架庫的變形組合，由于現(xiàn)在大型核心城市的土地資源非常緊張，為了充分利用土地，并且滿足現(xiàn)代物流操作要求，企業(yè)會(huì)建設(shè)兩層或多層坡道庫，把一層土地變成兩層或多層利用。

立體自動(dòng)倉庫多見于食品生產(chǎn)企業(yè)或大型貿(mào)易商，立體自動(dòng)倉庫的建筑特點(diǎn)要求貨物整托進(jìn)出、包裝標(biāo)準(zhǔn)，一般生產(chǎn)工廠、大型貿(mào)易商如凍品進(jìn)口商也能滿足其操作要求。此外，還有越庫操作倉等形態(tài)。

專業(yè)化、集中化、統(tǒng)一化管理是冷鏈物流的發(fā)展趨勢(shì)，小型倉尤其是多層樓庫的部分客戶已從自租自管轉(zhuǎn)變?yōu)榻挥傻谌酵泄芪锪?。訂單小型化、零散化也是市?chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，物流倉的功能由高存儲(chǔ)性逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榇鎯?chǔ)+流通型，乃至流通性功能越來越強(qiáng)。作為冷鏈園區(qū)項(xiàng)目，不能不了解和考慮這些變化。

目前低溫倉儲(chǔ)建筑類型多樣

做好綜合分析

作為冷鏈園區(qū)的建設(shè)前思考，還有一項(xiàng)非常重要的分析，即投入產(chǎn)出分析，根據(jù)項(xiàng)目的定位和業(yè)務(wù)模式，項(xiàng)目的建筑建設(shè)規(guī)模和市場(chǎng)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)建和分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型，對(duì)未來項(xiàng)目的營(yíng)收和效益有大體的估算。此外，還有風(fēng)險(xiǎn)分析、設(shè)備技術(shù)信息化分析等，這里不一一贅述。

一個(gè)冷鏈園區(qū)項(xiàng)目的落地，需要投入大量資金和社會(huì)資源，如果不能有效發(fā)揮作用，無疑是對(duì)社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，也會(huì)影響乃至決定企業(yè)的發(fā)展能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?？傊Ｍ總€(gè)冷鏈園區(qū)項(xiàng)目在建設(shè)前都應(yīng)做足準(zhǔn)備工作，盡量降低落地運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。