9月19日,《生存空間壓縮，專線物流如何走出困局？》一稿經(jīng)頂端新聞、“鄭州批發(fā)市場(chǎng)”公號(hào)推送后，引起河南物流圈廣泛關(guān)注。

物流園區(qū)該如何為專線物流賦能？導(dǎo)致物流園區(qū)空置率增加的深層次原因是什么？未來(lái)5年，河南物流業(yè)將發(fā)生什么變化？

9月27日，作為2022中國(guó)（鄭州）商貿(mào)物流大會(huì)的先導(dǎo)活動(dòng)，頂端新聞推出了“頂端大咖會(huì)”直播對(duì)話，本次邀請(qǐng)到了飛騰物流董事長(zhǎng)林春光、玉澤物流董事長(zhǎng)袁伯合做客頂端大咖會(huì)的直播間，就上述問(wèn)題做了深度剖析。

01鄭州物流園區(qū)空置率最高達(dá)30%，創(chuàng)下十幾年來(lái)新高

 “目前物流園區(qū)處于供大于求狀態(tài)?！绷执汗夥Q，2014年之前，鄭州的物流園區(qū)很少，也不成規(guī)模，這幾年，鄭州的物流園區(qū)領(lǐng)域幾乎每年都有新玩家進(jìn)入。而選擇入駐園區(qū)的，90%都是專線物流。

2020年疫情多點(diǎn)頻發(fā)以來(lái)，生產(chǎn)制造企業(yè)因?yàn)橛唵螠p少，導(dǎo)致其貨物儲(chǔ)存量下降，專線物流攬收貨量隨之而降，再加上油價(jià)持續(xù)上漲、人工成本增加、運(yùn)費(fèi)無(wú)法同期上漲等原因，部分專線物流有的關(guān)停，有的出局，占比約20%左右。

受此影響，今年以來(lái)，鄭州60多家物流園區(qū)，平均空置面積增加20%左右，空置率達(dá)20~30%，創(chuàng)下最近十幾年來(lái)新高。

空置率增加的不只是某一個(gè)園區(qū)，而是無(wú)論高中低檔，全部受到?jīng)_擊。

02房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)，是物流園空置率增加的原因之一

林春光還提到，導(dǎo)致物流園區(qū)空置率增加的，還有一個(gè)原因，就是這兩年河南物流地產(chǎn)的興起。

“以前河南哪有什么物流地產(chǎn)，這兩年明顯增多。”林春光稱，近幾年，“房住不炒”的國(guó)家政策讓原來(lái)拿了地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商放緩了開(kāi)發(fā)新樓盤的腳步，但既然拿了地又不能不開(kāi)發(fā)，而疫情的不確定，雖然讓物流行業(yè)也受到了沖擊，但更讓大家看到了物流行業(yè)對(duì)于民生保障的作用，于是，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)建物流園區(qū)，進(jìn)入了高標(biāo)倉(cāng)、冷鏈物流等行業(yè)。

事實(shí)證明，不只是河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把投資瞄上了物流，國(guó)外投資者也一樣。在戴德梁行日前舉行的網(wǎng)絡(luò)研討會(huì)上，眾多國(guó)外投資者表示正重新部署他們的投資組合，并將目光轉(zhuǎn)向另類資產(chǎn)，其中，首選即是物流。

根據(jù)投資者意向調(diào)查顯示，隨著傳統(tǒng)行業(yè)從疫情中復(fù)蘇，一些曾被認(rèn)為“難以進(jìn)入、難以退出”的另類資產(chǎn)類別，成為目前投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

比如，若要將10億美元分配至不同物業(yè)，投資者表示會(huì)選擇將更多的資金分配給物流而非寫字樓。

盡管收益率有所下降，但超過(guò)35%的受訪投資者認(rèn)為，物流行業(yè)從根本上仍然供不應(yīng)求，還有30%的投資者預(yù)計(jì)該行業(yè)將出現(xiàn)積極但緩慢的增長(zhǎng)。

03能為企業(yè)賦能的園區(qū)，才是專線物流的選擇

如何才能降低物流園區(qū)空置率？

林春光提到一個(gè)關(guān)鍵詞：賦能。如果物流園區(qū)能為入駐的專線物流賦能，能讓其在園區(qū)得以發(fā)展、壯大，誰(shuí)還會(huì)走呢？

比如，飛騰物流在新密的云倉(cāng)，就根據(jù)客戶的需求，降低了部分租金，原來(lái)一年交的費(fèi)用，現(xiàn)在改為可以一季度一交；原來(lái)用2000平的辦公面積，現(xiàn)在經(jīng)過(guò)優(yōu)化組合，辦公面積縮小為1000平等，提高了公司的集約化水平。

玉澤物流園目前空置面積為2萬(wàn)多平米。袁伯合稱，為了降低空置率，公司推出了幾個(gè)舉措：減免部分房租，房租可以分期支付；給所有入駐物流公司發(fā)放防疫用品，如口罩、消毒液等，定期對(duì)園區(qū)進(jìn)行消殺；開(kāi)展安全生產(chǎn)培訓(xùn)；園區(qū)成立項(xiàng)目組，專門到地市尋找生產(chǎn)廠家，為園區(qū)內(nèi)的專線物流提供貨源；園區(qū)為入駐的物流企業(yè)購(gòu)買保險(xiǎn)；組織活動(dòng)，增強(qiáng)專線物流與同行的互動(dòng)、合作；每到中秋、春節(jié)時(shí)，給企業(yè)發(fā)放福利用品等，讓入駐的企業(yè)在園區(qū)內(nèi)感受到“家”的溫暖。

目前，玉澤物流園入駐專線物流70多家。

04鄭州市出臺(tái)17條政策支持物流業(yè)，幫公司減免費(fèi)用幾十萬(wàn)元

9月份時(shí)，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《鄭州市支持物流行業(yè)紓困解難工作方案》，從落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠、降低物流通行成本等8方面，推出17項(xiàng)舉措，物流企業(yè)是否已享受到相關(guān)優(yōu)惠？

林春光激動(dòng)地表示，2020年疫情以來(lái)，雖然物流行業(yè)貨量和利潤(rùn)都有所減少，但國(guó)家和河南省、鄭州市也多次出臺(tái)了鼓勵(lì)物流行業(yè)發(fā)展的政策，飛騰物流即是其中的受益者。

公司自有貨車300多臺(tái)，自從被列入“白名單”企業(yè)后，每月光高速過(guò)路費(fèi)減免了二三十萬(wàn)元，降低了10%左右。

為了園區(qū)的發(fā)展建設(shè)，前一段時(shí)間，工商銀行給飛騰物流授信300萬(wàn)元，利息只有3.8%，而且，為了不影響公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一周內(nèi)就把所有手續(xù)辦完了。在即將放款的前一天，銀行又通知，鑒于飛騰物流是國(guó)家4A級(jí)企業(yè)，在享受超低利率的同時(shí)，可以再減免萬(wàn)分之一的手續(xù)費(fèi)。

“前前后后為我們公司省了幾十萬(wàn)元?！绷执汗庹f(shuō)。

袁伯合也表示，玉澤物流作為4A級(jí)企業(yè)，在銀行貸款156萬(wàn)元時(shí)也享受到了超低利率和部分費(fèi)用減免。

05未來(lái)5年內(nèi)，河南物流業(yè)將發(fā)生大變化

未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，河南物流行業(yè)會(huì)否發(fā)生明顯變化？

林春光認(rèn)為，目前，全國(guó)各地都看到了鄭州、河南在發(fā)展物流行業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)，像區(qū)位優(yōu)勢(shì)、樞紐優(yōu)勢(shì)、消費(fèi)優(yōu)勢(shì)等，河南物流行業(yè)的發(fā)展也在推動(dòng)全國(guó)物流向前發(fā)展。這幾年，全國(guó)各地像四川、云南、東北等各地的物流同行，也經(jīng)常帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)來(lái)河南參觀、學(xué)習(xí)。

明年來(lái)看，河南的物流將會(huì)向升級(jí)型、集中化、服務(wù)型、下沉式等發(fā)展，在這個(gè)過(guò)程中，還會(huì)有一批企業(yè)因?yàn)楦簧洗蟮陌l(fā)展趨勢(shì)而掉隊(duì)，被淘汰出局。

專線物流的運(yùn)營(yíng)，將從拼價(jià)格演變到拼服務(wù)；物流園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，將從拼管理，過(guò)渡到拼資源。

未來(lái)的物流園區(qū)，一定是誰(shuí)的資源更多，在誰(shuí)那里經(jīng)營(yíng)更安全、穩(wěn)定、貨源更多，大家都去誰(shuí)那里。

袁伯合認(rèn)為，未來(lái)5年內(nèi)，將是河南物流突飛猛進(jìn)的幾年，河南物流業(yè)必將發(fā)生大變化。作為建設(shè)國(guó)家中心城市、國(guó)際消費(fèi)中心城市的鄭州，在這幾年內(nèi)，要把握住“天時(shí)地利人和”，要把河南省鄭州市物流業(yè)的發(fā)展放到全國(guó)物流業(yè)發(fā)展的大格局，搞好物流業(yè)與制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，增強(qiáng)科技創(chuàng)新和高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)河南物流業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、智能化、規(guī)模化、集約化等方面發(fā)展，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。