“連送快遞的都?xì)⑷敕?a class="tag_click" style="text-decoration: underline;" href="http://www.tumeigg.net/news/33" onclick="tagClick(63)">地產(chǎn)行業(yè)了？”在房地產(chǎn)行業(yè)不斷爆出破產(chǎn)、跑路、債務(wù)違約傳聞的危機(jī)時(shí)刻，一家快遞公司跨界房地產(chǎn)的消息被網(wǎng)友頂上了熱搜。

8月12日，中通快遞全資持有的上海通寓置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本2億人民幣，法定代表人為王吉雷，王吉雷同時(shí)擔(dān)任中通快遞股份有限公司基礎(chǔ)設(shè)施管理副總裁。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，中通快遞確實(shí)活得比很多上市房企滋潤(rùn)。中通（ZTO.US）2021年一季報(bào)顯示，當(dāng)季公司錄得收入65億元，同比增長(zhǎng)655%，凈利5.3億元，同比增長(zhǎng)44%；包裹量增長(zhǎng)了89%，市占率擴(kuò)大至20%。

中通董事長(zhǎng)賴梅松為浙江桐廬縣首富，去年財(cái)富增長(zhǎng)54%，以500億元身家位列《2020年胡潤(rùn)百富榜》第84位。

誰(shuí)說(shuō)送快遞不掙錢？中國(guó)快遞業(yè)龍頭順豐的董事長(zhǎng)王衛(wèi)，去年更是以2400億元身家位列胡潤(rùn)富豪榜第4位，排到了地產(chǎn)大佬許家印、楊惠妍家族的前面，僅次于馬云家族、馬化騰和鐘睒睒。

然而，當(dāng)財(cái)富積累到一定程度，無(wú)論是桐廬幫的“三通一達(dá)”，還是順豐、京東快遞，他們都在構(gòu)筑自己的地產(chǎn)版圖。憑借手中產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合地方政府對(duì)智慧物流園區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)招商引資的渴望，他們拿地比開發(fā)商更具優(yōu)勢(shì)。

“三通一達(dá)”早已涉獵房地產(chǎn)

8月12日，上海通寓置業(yè)有限公司成立，該公司由中通快遞股份有限公司100%持股，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。實(shí)際上，依靠快遞業(yè)發(fā)家的中通老板賴梅松，資本觸角早已進(jìn)入房地產(chǎn)。

早在2013年，他就出資成立桐廬中通置業(yè)有限公司，注冊(cè)資本金3000萬(wàn)元，在老家桐廬開發(fā)了中通家園等樓盤，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并沒有對(duì)外做大。

為什么中通此時(shí)會(huì)加碼房地產(chǎn)？原因之一是地方政府對(duì)智慧產(chǎn)業(yè)園、物流園區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)的招商引資越來(lái)越看重，幫助地方政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)落地的企業(yè)便能得到產(chǎn)業(yè)勾地紅利。

比如去年9月，中通快運(yùn)與浙江桐廬縣人民政府簽訂了一個(gè)全球總部項(xiàng)目，要投資10億元，在桐廬縣重點(diǎn)打造的富春未來(lái)城落地全球總部項(xiàng)目。

同月，中快（桐廬）未來(lái)城產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊(cè)資本2.1億元，該公司賴梅松持股57%，賴建法持股16%，王吉雷持股12%。原本經(jīng)營(yíng)范圍為技術(shù)服務(wù)、軟件開發(fā)等，今年5月24日變更工商信息，新增經(jīng)營(yíng)許可項(xiàng)目“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)”。

第一財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，中快（桐廬）未來(lái)城產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)的桐廬中通快遞第二總部被分為兩個(gè)區(qū)塊，A區(qū)塊用地面積3.91萬(wàn)平方米，總建面19.9萬(wàn)平方米，將建設(shè)150米高總部大樓和旗艦型商務(wù)綜合體；B區(qū)塊用地面積5.37萬(wàn)平方米，總建面22.8萬(wàn)平方米，性質(zhì)為“二類居住用地”。

今年1月20日，桐廬縣規(guī)劃和自然資源局曾對(duì)中通快遞第二總部B區(qū)塊進(jìn)行公示，項(xiàng)目將包含數(shù)棟32層的住宅樓以及1566個(gè)機(jī)動(dòng)車位，地上建筑面積15萬(wàn)平方米，地下7.5萬(wàn)平方米，按照桐廬新房核心板塊行情2萬(wàn)元/平方米計(jì)算，項(xiàng)目貨值超過(guò)30億元。

（圖片說(shuō)明：桐廬縣規(guī)劃和自然資源局公示效果圖）

今年奧運(yùn)會(huì)，羽毛球女單選手陳雨菲奪得奧運(yùn)金牌后，賴梅松就跑到陳雨菲家中看望其父母，并且當(dāng)場(chǎng)表示要贈(zèng)送一套位于富春未來(lái)城中通藍(lán)城的170平方米房子給陳雨菲。

桐廬是“中國(guó)民營(yíng)快遞之鄉(xiāng)”，“三通一達(dá)”的創(chuàng)始人都來(lái)自這里。中通要贈(zèng)房后，很快韻達(dá)快遞也表示要贈(zèng)送陳雨菲房產(chǎn)，位于富春未來(lái)城的桐韻家園。

和中通一樣，韻達(dá)也在桐廬富春未來(lái)城拿地開發(fā)房地產(chǎn)了。去年韻達(dá)與桐廬縣簽約，擬投資25億元，建設(shè)199米超高層快遞全球科創(chuàng)中心研發(fā)大樓、商業(yè)休閑街區(qū)，擬入駐快遞關(guān)聯(lián)區(qū)域型總部及物流智能研發(fā)中心。同樣韻達(dá)也底價(jià)獲得一宗商住用地，即富春未來(lái)城城市之心B地塊，建面21.8萬(wàn)平方米，樓面價(jià)只有2769元/平方米。

如果不通過(guò)產(chǎn)業(yè)勾地，而是在公開土拍市場(chǎng)拿地，開發(fā)商的土地成本就非常高了。比如今年7月，來(lái)自廈門的兆達(dá)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)拍耗時(shí)3小時(shí)，以限價(jià)封頂價(jià)、自持9%的條件，才拿下富春未來(lái)城9號(hào)地塊，樓面價(jià)高達(dá)1.39萬(wàn)元/平方米。

申通、圓通的情況也類似。去年7月，申通快遞的經(jīng)營(yíng)范圍就新增房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，而圓通早在2015年就開始布局房地產(chǎn)，在桐廬開發(fā)樓盤，去年圓通成立了上海圓弘置業(yè)有限公司。

近年來(lái)，“三通一達(dá)”和各地方政府簽署了不少智慧物流園區(qū)、區(qū)域總部、勞務(wù)外包總部協(xié)議，拿到的土地面積從幾百畝到上千畝不等。

京東重倉(cāng)北上廣土地

直營(yíng)快遞巨頭京東，同樣也是電商巨頭。最初，京東想通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)路線切入房地產(chǎn)，做互聯(lián)網(wǎng)售房平臺(tái)，與貝殼一較高下。但最后京東還是走上了快遞公司切入房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)拿地路線。

2017年京東曾成立房地產(chǎn)事業(yè)部，宣布正式宣布進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域。那時(shí)候京東手上已經(jīng)有全國(guó)各地不少土地，都是用于建設(shè)物流倉(cāng)庫(kù)的，外界猜測(cè)京東要進(jìn)軍地產(chǎn)開發(fā)，京東卻說(shuō)他們只想建一個(gè)線上服務(wù)平臺(tái)，5年要做到流量、交易量雙料冠軍。結(jié)果，如今線上賣房平臺(tái)貝殼一家獨(dú)大，天貓好房也無(wú)能力與其斗法。

線上平臺(tái)沒做成的京東，轉(zhuǎn)而憑借產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)拿地造房子去了。今年6月18日，京東聯(lián)手深圳地產(chǎn)商卓越在上海市中心拿下一宗重磅商住辦地塊，成交總價(jià)高達(dá)99.1億元。

從出讓要求來(lái)看，這塊地簡(jiǎn)直是為京東量身定制的，因此只有京東和卓越聯(lián)合體一家報(bào)名參與。地塊要求引入互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)與零售、在線新經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新一代信息技術(shù)類等科技企業(yè)，融合多業(yè)態(tài)和線上線下經(jīng)濟(jì)并積極引入國(guó)內(nèi)外首店新品等商業(yè)元素，發(fā)展體驗(yàn)消費(fèi)，營(yíng)造體驗(yàn)式消費(fèi)環(huán)境 。

京東的房地產(chǎn)野心還不止如此。在上海拿地一個(gè)月后，京東又跟廣州花都區(qū)政府簽了一個(gè)協(xié)議，要開發(fā)“京東（大灣區(qū)）智慧城”，拿下了1000畝土地。

根據(jù)雙方協(xié)議， 京東（大灣區(qū)）智慧城將分10年開發(fā)，主體為倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)。當(dāng)然1000畝這么大體量不會(huì)都用來(lái)做物流，項(xiàng)目還將包含現(xiàn)金制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園、商品集采集散基地和一個(gè)康養(yǎng)社區(qū)——最終京東還是要蓋房子了。

除了今年大手筆在上海、廣州拿地，今年年初的時(shí)候京東還拿了北京亦莊一宗商辦地，從2012年起至今，京東已經(jīng)4次在北京經(jīng)開區(qū)拿地，累計(jì)拿地金額63.31億元，用地類型覆蓋商業(yè)、金融、多功能用地，形成了規(guī)?；季帧?/p>

順豐試水房托基金“高級(jí)玩法”

順豐創(chuàng)始人王衛(wèi)在2021年中國(guó)胡潤(rùn)富豪榜排名第4，已經(jīng)將所有地產(chǎn)老板甩在后面。

與中通的加盟制不同，順豐作為直營(yíng)快遞企業(yè)，手中持有很多重資產(chǎn)，因而王衛(wèi)“玩”地產(chǎn)的方式也不一樣，他希望通過(guò)操盤房地產(chǎn)讓自身“變輕”。

今年5月，順豐成立房托基金，在港交所正式掛牌交易，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)赴港上市并以物流資產(chǎn)為主體的房地產(chǎn)投資信托基金。過(guò)去房托基金多由大型房地產(chǎn)公司分拆出來(lái)上市，比如招商、越秀等。

順豐控股先把佛山、蕪湖、香港三項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給了順豐房托，前者獲得稅前收益高達(dá)8.5億元，王衛(wèi)又多賺了一道錢。

而這僅僅是一個(gè)開端。這些年，王衛(wèi)在內(nèi)地?cái)€下的各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部大樓等房地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)在年報(bào)上化作長(zhǎng)串名錄。

順豐財(cái)報(bào)顯示，截至2020年年底，順豐在國(guó)內(nèi)50個(gè)城市擁有物流地產(chǎn)項(xiàng)目，擁有22.19億的可投資性房地產(chǎn)、68.65億的房屋和建筑物、53.8億的在建工程。此外，順豐還持有55.2億的土地使用權(quán)。

目前，順豐最值錢的是香港的順豐大廈，估值高達(dá)52.86億港幣，年租金可達(dá)1.57億人民幣。

“快遞公司擁有大量倉(cāng)庫(kù)等物流資源，將固定資產(chǎn)盤活，把企業(yè)做輕，是這些企業(yè)試圖進(jìn)軍房地產(chǎn)的很重要原因。今年順豐房托上市之后，大家都發(fā)現(xiàn)，居然還有這種玩法，所以未來(lái)快遞公司涉獵房地產(chǎn)可能將成為常態(tài)?！北P古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。