一、物流園的概念和特性

物流園區(qū)（logistics park）：是指在空間上將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)集中布局的場(chǎng)所，是幾種運(yùn)輸方式銜接地，也是具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。

配送中心：接受并處理末端用戶的訂貨信息，對(duì)上游運(yùn)來的多品種貨物進(jìn)行分揀，根據(jù)用戶訂貨要求進(jìn)行揀選、加工、組配等作業(yè)，并進(jìn)行送貨的功能區(qū)塊。

分撥中心：具備集散貨物、停車等定制設(shè)施，滿足線路齊全、運(yùn)作規(guī)范的公路零擔(dān)快運(yùn)服務(wù)，滿足小批量、多頻次、快速度的物流需求的功能區(qū)塊。

分揀中心：為物流企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、制造企業(yè)提供自動(dòng)化、信息化、個(gè)性化的專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、分揀、分包服務(wù)，具備一定庫(kù)存準(zhǔn)備和跨區(qū)域輻射能力的倉(cāng)儲(chǔ)功能區(qū)塊。

運(yùn)輸車輛整合中心：為園區(qū)車輛提供智能停車、維修、給養(yǎng)服務(wù)的功能區(qū)塊。

服務(wù)中心：為園區(qū)提供政務(wù)、商務(wù)、信息、增值服務(wù)功能和后勤配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物流、園區(qū)信息化運(yùn)作的功能區(qū)塊。

物流園區(qū)從建設(shè)角度來說是物流地產(chǎn)，因而涉及到土地獲取和施工許可，物流園區(qū)須在政府規(guī)劃和支持下才能建設(shè)，它是為了實(shí)現(xiàn)物流運(yùn)作的共同化，按照城市空間合理布局要求，集中建設(shè)并由統(tǒng)一主體管理，為眾多企業(yè)提供物流基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。基本要素是物流作業(yè)處理對(duì)象、物流設(shè)施設(shè)備及技術(shù)手段、物流相關(guān)信息及經(jīng)營(yíng)組織機(jī)構(gòu)。它涉及到交易、金融、結(jié)算、物流、數(shù)據(jù)等綜合服務(wù)。它是現(xiàn)代物流技術(shù)、信息、設(shè)備、人才、管理、資源、客戶的集中地。

物流園的特點(diǎn)：提供社會(huì)化公共物流服務(wù)；眾多物流企業(yè)集聚；具有完善的綜合物流功能；有較高的物流服務(wù)水平；有較強(qiáng)的物流集聚效應(yīng)；產(chǎn)生較明顯的物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

物流園區(qū)從運(yùn)營(yíng)角度來說，具有市場(chǎng)特質(zhì)，是交易的場(chǎng)所。服裝市場(chǎng)是服裝類的集中地，果蔬批發(fā)市場(chǎng)就是水果和蔬菜的集中地。而物流園區(qū)自然就是物流的集聚區(qū)，解決發(fā)貨需求就是它的市場(chǎng)屬性，運(yùn)力采購(gòu)是它的主要職能，裝卸操作是它的基本功能。因而物流園區(qū)并不是物流服務(wù)的直接提供者，入駐的物流企業(yè)才是真正的物流活動(dòng)的組織者和實(shí)施者。因此，物流園區(qū)的成敗直接由入駐的物流企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量所決定。在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下,要確立做什么“市”，才能旺“場(chǎng)”，即先規(guī)劃好做什么生意，具體怎么做，通過規(guī)劃和設(shè)計(jì)場(chǎng)地，來利用好場(chǎng)所。

二、物流園區(qū)的基本功能：

1）存儲(chǔ)

2）運(yùn)輸、配送

3）裝卸、搬運(yùn)

4）包裝、加工

5）信息及處理

6）結(jié)算

7）物流解決方案

8）技術(shù)開發(fā)及咨詢培訓(xùn)

9）金融服務(wù)（融資、賬戶管理、設(shè)備租賃、保險(xiǎn)等）

10）配套服務(wù)

三、園區(qū)屬性

由于物流園區(qū)必須以土地為載體，它天然地隸屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了。其產(chǎn)業(yè)形態(tài)為物流業(yè)。

四、優(yōu)秀物流園區(qū)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系（參考）

注1：站場(chǎng)設(shè)施：車輛稱重設(shè)備，尾氣檢測(cè)設(shè)備，安全消防設(shè)備，宣傳告示欄，監(jiān)控設(shè)備，裝卸機(jī)械，汽車維修處，公共廁所，客戶休息處，司機(jī)之家等。

注2：消防設(shè)施齊備，無消防事故、人員傷亡事故、無造成社會(huì)不穩(wěn)定因素

五、物流園開發(fā)的基本知識(shí)

1、用地性質(zhì)：

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：

A、居住用地

B、 公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）

C、 工業(yè)用地

D、倉(cāng)儲(chǔ)用地

E、對(duì)外交通用地

F、道路廣場(chǎng)用地 

G、市政公用設(shè)施用地 

H、綠化用地

I、特殊用地

2、土地出讓年限

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:

(1)居住用地七十年；

(2)工業(yè)用地（含倉(cāng)儲(chǔ)用地）五十年；

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

(5)綜合或者其他用地五十年；

(6)加油站、加氣站用地為二十年。

3、土地開發(fā)的“五證”：

1）《國(guó)有土地使用證》

2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

4）《建設(shè)工程施工許可證》

5）《房屋銷售(預(yù)售)許可證》。

4、用地七線

1）紅線

指城市道路用地規(guī)劃控制線。包括用地紅線、道路紅線和建筑紅線，對(duì)“紅線”的管理體現(xiàn)在對(duì)容積率、建設(shè)密度和建設(shè)高度等的規(guī)劃管理。

2）綠線

是指城市各類綠地范圍的控制線。按建設(shè)部出臺(tái)的《城市綠線管理辦法》規(guī)定，綠線內(nèi)的土地只準(zhǔn)用于綠化建設(shè)。

3）藍(lán)線

一般稱河道藍(lán)線，是指水域保護(hù)區(qū)，即城市各級(jí)河、渠道用地規(guī)劃控制線，包括河道水體的寬度、兩側(cè)綠化帶以及清淤路。

4）黑線

一般稱“電力走廊”，指城市電力的用地規(guī)劃控制線?，F(xiàn)也包括給排水、電力、電信、燃?xì)獾仁姓芫W(wǎng)。。

5）紫線

指核定為文物保護(hù)單位或建筑保護(hù)單位用地及其周圍進(jìn)行規(guī)劃保護(hù)的規(guī)劃控制線。

6）黃線

是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。

7）橙線

是對(duì)軌道交通管理的控制界線。

5、總平面圖

亦稱“總體布置圖”，按一般規(guī)定比例繪制，表示建筑物，構(gòu)筑物的方位、間距以及道路網(wǎng)、綠化、豎向布置和基地臨界情況等，圖上有指北針。

 6、容積率

是指項(xiàng)目的總建筑面積與用地面積的比率。建筑面積還細(xì)分計(jì)容面積和不計(jì)容面積。

容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積 

7、建筑密度

是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。

建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積

8、三通一平與七通一平

三通一平指的是水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。

七通一平指的是通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整。

9、開間和進(jìn)深

開間指的房屋的寬度，是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。

進(jìn)深是房屋的深度，從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

10、換算單位

1公頃=15畝=10000平方米

1畝=666.67平方米

六、物流園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)

1、網(wǎng)絡(luò)化，也稱聯(lián)盟化。園區(qū)的互聯(lián)互通。

2、供應(yīng)鏈化。上下游企業(yè)盡量集聚，形成閉環(huán)或半閉環(huán)的產(chǎn)業(yè)鏈。

3、交易化。如與商貿(mào)的結(jié)合，使得物流園區(qū)具有交易服務(wù)等眾多綜合性功能。承擔(dān)著市場(chǎng)信息反饋、價(jià)格發(fā)現(xiàn)、商品展示、采購(gòu)配送、技術(shù)研發(fā)、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易等諸多功能，起著溝通生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁作用。從而，電子結(jié)算、倉(cāng)單質(zhì)押、融資擔(dān)保等金融服務(wù)功能也得到充分發(fā)揮。

4、平臺(tái)化。物流園區(qū)作為平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)商，除了為入駐企業(yè)提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)外，還要搭建公共服務(wù)體系，在營(yíng)業(yè)手續(xù)辦理、倉(cāng)儲(chǔ)配送、上下游業(yè)務(wù)對(duì)接、技術(shù)應(yīng)用、信息采集、金融結(jié)算、信息發(fā)布、人才培訓(xùn)等方面，為入駐企業(yè)提供全方位的服務(wù)。

5、信息化。物流園區(qū)信息化的價(jià)值就是整合、效率、價(jià)值發(fā)現(xiàn)。通過聚集與整合平臺(tái)內(nèi)外的客戶資源，大力拓展對(duì)外部社會(huì)資源的低成本聚集與整合經(jīng)營(yíng)。