建發(fā)股份&建發(fā)國際交流紀(jì)要20190508
【Q&A】：
Q：去年建發(fā)股份大宗商品收入超過2300億，同比+25%，這個量和價的增速分別為多少？
A：量增速大約為百分之二十多，剩下的為價格因素貢獻(xiàn)。
Q：一季報收入增長10%左右，但毛利潤同比下降一個億左右，為什么毛利下降？
A：地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算較少，主要為供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)毛利相對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)較低，導(dǎo)致了整個合并報表毛利和凈利潤下降。地產(chǎn)的結(jié)算主要在下半年特別四季度，每個項目的開發(fā)周期兩到三年，主要是這樣的生產(chǎn)安排導(dǎo)致一季度毛利較低。
Q：你們15年做過一次分拆，最后沒有成功，現(xiàn)在政策又允許，請問有什么安排？
A：目前政策還未完全放開，目前據(jù)我們了解的情況，還是不行
Q：供應(yīng)鏈?zhǔn)杖氤杀敬_認(rèn)有什么條件，會不會存在一個項目做完了卻沒確認(rèn)的情況？
A：收入確認(rèn)根據(jù)會計準(zhǔn)則確認(rèn)的。
Q：關(guān)于建發(fā)國際這邊今年整個房地產(chǎn)的規(guī)模，投資資金量的安排以及明年的發(fā)展方向？
A：今年內(nèi)部有兩大任務(wù)，第一目標(biāo)的增長，去年是250億合約銷售收入，今年可能目標(biāo)翻一倍到500億，這500億的來源，我們內(nèi)部也盤點了一下，去年加今年推出的總的貨值大概700億，如果按每年往常慣例去化率70%左右做的一個預(yù)估，大概500億左右；另一方面，確實我們建發(fā)國際香港這家公司從17年才開始參與一些大規(guī)模的土地競拍，到目前為止，去年年末的土地儲備大概560萬平方米左右，總的貨值1200億左右，相對來說不足，今年另一目標(biāo)是彌補土地儲備的不足，今年4月份開始，我們陸陸續(xù)續(xù)參加了大概二三十塊地的競拍，今年對整個房地產(chǎn)市場是比較謹(jǐn)慎樂觀的，謹(jǐn)慎是說我們對每一塊地還是會比較各項指標(biāo)，符合我們內(nèi)部收益率情況的我們才會去查看；樂觀是說今年我們還是認(rèn)為整個房地產(chǎn)市場下半年會有比較好的窗口期，我們最近也做了一些貸款，準(zhǔn)備在合適的時機拿一些比較好的地塊，今年目標(biāo)大概是彌補1000億左右的貨值，具體能不能實現(xiàn)要結(jié)合整個市場來看，但我們會積極參與合適的土地競拍，投資并購，合作機會一旦產(chǎn)生，我們會積極參與。
Q：土地儲備的分布情況是什么樣的？
A：建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團兩家合起來統(tǒng)計的話，截止到18年末，面積大概50%左右在一二線城市，貨值的話大概60%左右分布在一二線城市。
Q：是不是說以后建發(fā)股份的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)交由建發(fā)國際來做？
A：我們旗下兩個子公司都在從事房產(chǎn)業(yè)務(wù)，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團，建發(fā)房產(chǎn)以后的住宅開發(fā)主要由建發(fā)國際來做，聯(lián)發(fā)集團還是和以前一樣，這兩家公司最早是分批收購的，一直都是獨立經(jīng)營的，產(chǎn)品定位城市布局都不同，所以這兩家沒有合并。其實建發(fā)房產(chǎn)，建發(fā)國際還是并表在建發(fā)股份下的，建發(fā)股份持有54.65%建發(fā)房產(chǎn)股權(quán)，建發(fā)房產(chǎn)持有66%建發(fā)國際的股權(quán)，還是在并表范圍內(nèi)。
Q：公司是否存在同業(yè)競爭的情況？
A：建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團是由于歷史原因存在，建發(fā)房產(chǎn)是建發(fā)股份內(nèi)部的公司，自己發(fā)展壯大的，聯(lián)發(fā)是由建發(fā)和中行合資成立，后面中行退出，建發(fā)的股份才逐步達(dá)到95%左右的比例，這是一個歷史問題。目前兩家公司的產(chǎn)品定位和區(qū)域沒有太多交集，兩家都有進(jìn)入的城市不超過5個，建發(fā)房產(chǎn)除了福建省，省外主要以一線二線為主，聯(lián)發(fā)產(chǎn)品終端，主要在天津、江西、廣西等區(qū)域。
Q：關(guān)于建發(fā)國際，之前把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)歸集到香港平臺的戰(zhàn)略目的是什么樣的？
A：我們從13年開始建發(fā)房產(chǎn)也有在思考上市工作，但13年時候我們發(fā)現(xiàn)金地、招商局置地等公司也在香港上市，我們看中的是整個行業(yè)環(huán)境倒逼我們要去香港借殼上市。大陸地區(qū)政策約束較多，比如A股限制了股權(quán)債融資，香港的資本市場融資環(huán)境較便利，因此基于這個目的收購了這家公司。但收購這家公司后，隨著股票分拆的無法實現(xiàn)，我們17年開始才逐步把業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到建發(fā)國際來，本身收購香港的公司是為了融資拓展，如果公司太小，從整個香港資本市場說也不會借錢給它，也不會參與股權(quán)融資，那到最后這個真的會變成一個殼公司，其實從我們的戰(zhàn)略意義來說，我們還是說不忘初心，我們原來確實按這個想法去做，只是17、18年才開始落地執(zhí)行。
Q：香港的上市平臺權(quán)益資本融入了多少規(guī)模？
A：香港的融資環(huán)境比較簡單，每年可以在一般的授權(quán)范圍內(nèi)，股本的20%是可以董事會決議就可以對外融資，前段時間以9塊錢左右融入了5500萬，目前接近5個億，去年因為整個資本環(huán)境不好，去年沒做，17年7000萬，16年6000萬，15年7000萬。
Q：向大股東發(fā)行的30億可轉(zhuǎn)債的背景，后續(xù)轉(zhuǎn)股規(guī)劃？
A：大股東17,18年通過關(guān)聯(lián)資產(chǎn)的注入以及其他一些資金的支持給了建發(fā)國際很大的支持力度，從我們來說，建發(fā)房產(chǎn)對建發(fā)國際未來的經(jīng)營方面絕對是要一個很強的控制力，所以發(fā)行了可轉(zhuǎn)債，另一方面，之所以為永續(xù)可轉(zhuǎn)債，是為了能優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，出于未來發(fā)債、債融資的考慮。因為香港25%的限制，目前轉(zhuǎn)股困難，大股東66%，一致行動人6%，總共接近73%的股權(quán)比例，轉(zhuǎn)股空間不大，如果未來轉(zhuǎn)股情況根據(jù)債融資情況來定，如果合適的債融資成功，轉(zhuǎn)股股權(quán)比例能釋放，會考慮轉(zhuǎn)股。
Q：建發(fā)股份，資產(chǎn)負(fù)債表，負(fù)債率較高，主要在房地產(chǎn)這一塊，因為現(xiàn)在整個大的環(huán)境是去杠桿，目前中央也提出要管控負(fù)債率，未來有沒有緩解債務(wù)的情況？
A：目前也在努力降杠桿，因為我們的兩大主業(yè)都是資金密集型的，需要資金來推動業(yè)務(wù)擴張，確實現(xiàn)金流的情況不太好看，這些年業(yè)務(wù)擴張對于現(xiàn)金流需求也較大，但是因為A股有限制股權(quán)融資，所以只能靠債權(quán)融資，雖然每年凈利潤有貢獻(xiàn)，但是公司重視股東回報，每年進(jìn)行現(xiàn)金分紅，所以這對于我們來說也是比較難的，一方面想資金留存下來促進(jìn)發(fā)展，一方面投資者要求提高分紅比例，目前現(xiàn)金分紅比率處于30%左右。所以現(xiàn)在主要從內(nèi)部著手，通過精細(xì)化管理來提高資金使用效率，盡力降杠桿。
Q：公司19年銷售計劃比較激進(jìn)，從地產(chǎn)業(yè)務(wù)來看，如果杠桿率下降，可能會影響未來的業(yè)務(wù)，目前公司怎么考慮這一問題的？
A：目前在現(xiàn)有的平衡下努力提高經(jīng)營水平，其實我們?nèi)绻豢刂聘軛U率的話，我們的資金是沒有瓶頸的。但一方面我們要追求業(yè)務(wù)擴張，一方面要控制杠桿大概在75%左右的水平。
Q：公司的供應(yīng)鏈融資成本和地產(chǎn)融資成本的差異多大？
A：有差異，供應(yīng)鏈融資成本更低，因為供應(yīng)鏈都是一年以內(nèi)的周期，都是短期，有的只要幾個月，我們一般采取短期借款或超短融，成本一般是基準(zhǔn)利率左右，百分之四點幾；地產(chǎn)融資有一些長期銀行貸款和公司債，大概在5-6.5%之間。
Q：供應(yīng)鏈金融的競爭特點，特色優(yōu)勢在什么地方？
A：供應(yīng)鏈金融其實是嵌在供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)里面，其實沒有單獨做一個服務(wù)板塊來核算。優(yōu)勢：一是國企出身，信用較好，二是我們規(guī)模較大，總的來說客戶可以節(jié)省更多的成本，我們主要賺取一些服務(wù)費用。
Q：供應(yīng)鏈服務(wù)海外客戶比例多少？有沒有上升機會？
A：目前國際（進(jìn)出口+貿(mào)易）占比40%左右，我們也在提升國際業(yè)務(wù)的比例，這幾年也在積極向海外布局，在海外設(shè)立一些分支機構(gòu)，比如去年鋼材、鋁材的國際業(yè)務(wù)增長較快，所以未來也想向國外巨頭靠攏，多做一些外產(chǎn)外銷兩端都在外的業(yè)務(wù)。
Q：公司未來是否有計劃延伸到上游礦產(chǎn)領(lǐng)域？
A：目前公司傾向于輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，早期也有投資礦產(chǎn)資源，后來發(fā)現(xiàn)國外礦產(chǎn)市場比較復(fù)雜，而且當(dāng)?shù)厣鐣C構(gòu)影響也比較大，和國內(nèi)不同，要實現(xiàn)開采周期比較大，我們?nèi)ツ瓴攀栈爻杀?，目前還有百分之十幾的股權(quán)在其中，所以目前我們傾向于輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，和對方去合作而不是去參股。
Q：像公司這樣的地方國企有的也有供應(yīng)鏈貿(mào)易業(yè)務(wù)，相互之間也有業(yè)務(wù)往來，和央企下屬的貿(mào)易公司對比公司的商業(yè)模式以及盈利的差別？
A：央企的貿(mào)易公司在客戶來源方面有優(yōu)勢，我們自己在行業(yè)內(nèi)也做了有二三十年了，我們也有長期的合作伙伴，我們也有自己的獨到優(yōu)勢，比如專業(yè)能力，運營水平均得到行業(yè)認(rèn)可。
Q: 一級土地拍賣計劃？
A：未來地塊出讓主要看政府意愿。
[來源：申萬宏源證券]
